Méthodologie VPGA 4 RICS
L'hôtellerie est un actif d'exploitation (trade-related property). La valeur du bien est inséparable de la performance opérationnelle. Méthodes appliquées : capitalisation du résultat opérationnel net (EBITDAR) et DCF sur 8 à 10 ans avec valeur résiduelle, complétés par la méthode comparative quand des transactions hôtelières comparables existent (Maroc et région MENA). Le coût de remplacement net peut servir de borne basse pour les actifs récents.
Segments hôteliers couverts
Hôtels classés 3-5 étoiles (chaînes et indépendants)
Marriott, Accor, Mövenpick, Radisson, Four Seasons, Ritz-Carlton, Sofitel, Hilton, Hyatt, et indépendants premium. Tous emplacements Maroc.
Riads-hôtels Médina
Marrakech, Fès, Tétouan, Essaouira. Évaluation spécifique tenant compte du foncier rare, de l'opération courte durée, des autorisations et de la marque.
Boutique-hotels et hôtels de charme
Établissements indépendants haut de gamme, design hotels, lodges, eco-hotels (Agafay, Atlas, Sahara).
Résidences hôtelières et appart-hôtels
Marrakech, Casablanca, Tanger, Agadir. Hybrides hôtellerie / résidentiel meublé. Modèle économique mixte.
Hôtels en VEFA et projets
Établissements en construction ou en projet (Mondial 2030). Valeurs as-is / on completion / on stabilisation.
Lodges et eco-resorts
Agafay (Marrakech), désert (Merzouga, Erg Chebbi), montagne (Atlas, Ifrane). Évaluation spécifique du bâti adapté à l'environnement.
Indicateurs surveillés
Taux d'occupation (Occ%)
Nombre de chambres vendues ÷ chambres disponibles. Saisonnalité Maroc forte (été côtier, hiver Marrakech).
ADR (Average Daily Rate)
Revenu chambres ÷ chambres vendues. Benchmark par catégorie et localisation.
RevPAR (Revenue per Available Room)
ADR × Occupancy. Indicateur synthétique de performance hôtelière.
TRevPAR (Total RevPAR)
Revenu total (chambres + F&B + autres) ÷ chambres disponibles. Capture la performance complète.
GOP (Gross Operating Profit)
EBITDA opérationnel. Cible 30-40% pour un hôtel performant.
EBITDAR margin
EBITDA + Loyer. Capacité contributive avant coût immobilier (loyer ou propriété).
Usages reconnus
- Acquisition / cession (deal advisory, due diligence acquéreur)
- Reporting financier IFRS 13 (sociétés cotées, OPCI hôteliers, fonds)
- Financement bancaire — crédit acquisition, refinancement, crédit promoteur VEFA
- Fixation valeur de bail (sale & leaseback, restructuration)
- Litige et négociation amiable entre associés ou héritiers
- Évaluation pré-IPO ou levée de fonds
- Audit indépendant pour comité d'investissement
Pour aller plus loin
- Expertise hôtel à Marrakech — service ville
- Cas pratique : évaluation hôtel-riad Médina Marrakech (VPGA 4)
- Rendement Airbnb Marrakech 2026 — par quartier
- Investir au Maroc — Mondial 2030 et hôtellerie
- Marché immobilier Maroc 2026 — synthèse
- Expertise pour banque — financement
Hôtel à faire expertiser au Maroc ?
NDA possible avant tout échange. Devis gratuit sous 24h. Note 4,9/5 sur 47 avis Google.