خبرة فيلا بالمغرب: قيمة واحدة معللة للأرض والبناء
نقيم الفيلا بأرضها وبنائها وتجهيزاتها بعد معاينة ميدانية ومقارنات موثقة، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة تبنون عليها قرار الشراء أو البيع أو القسمة بين الورثة، أينما كانت الفيلا بالمغرب.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة فيلا حين تشترون أو تبيعون، أو حين يقتسم الورثة فيلا العائلة، أو حين تقدمونها حصة عينية في شركة، أو حين تريدون معرفة قيمة ما تملكون. يزور خبيرنا الفيلا، ويعاين أرضها وبناءها وتجهيزاتها، ويراجع شهادة الملكية ووثائق البناء، ثم يقارنها بفيلات مماثلة في الحي. تتسلمون تقريرا مكتوبا بقيمة سوقية واحدة معللة خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، ويمكن تسريعه إلى 48 أو 72 ساعة حسب الملف.
متى تحتاجون خبرة فيلا؟
الفيلا في الغالب أكبر ما تملكه الأسرة، والخطأ في قيمتها يكلف كثيرا. تطلب الخبرة أولا قبل الشراء، وقبل توقيع العقد الابتدائي تحديدا، للتأكد من أن الثمن المطلوب يوافق السوق. وتطلب قبل البيع لتحديد ثمن عرض تستطيعون الدفاع عنه أمام المشترين بدل ثمن يبقي الفيلا معروضة شهورا. وتطلب عند الإرث حين يرث الإخوة فيلا العائلة على الشياع: قيمة واحدة مكتوبة تسهل القسمة، أو شراء أحد الورثة حصص الآخرين، أو البيع بثمن يقبله الجميع. وتطلب أيضا عند تقديم الفيلا حصة عينية في شركة، أو عند تدبير ذمة عائلية تريدون معرفة قيمتها الحقيقية قبل أي قرار. وللمغاربة المقيمين بالخارج نتولى المهمة عن بعد: نرتب المعاينة مع الحارس أو أحد أفراد العائلة، ونرسل لكم الصور والتقرير دون أن تتنقلوا.
ما الذي يصنع قيمة الفيلا؟
قيمة الفيلا تتكون من عنصرين لا يقاسان بالمقياس نفسه: الأرض والبناء. فمساحة الأرض والمساحة المبنية متغيران مختلفان، وفيلا على أرض واسعة في حي مطلوب قد تستمد الجزء الأكبر من قيمتها من الأرض. ثم يأتي الموقع داخل الحي: الشارع والجوار والقرب من المدارس والمحاور، والإطلالة على البحر أو الخضرة، والتعرض للشمس. ونأخذ بعد ذلك جودة البناء والتشطيبات، وحالة الصيانة، وتوزيع الطوابق والغرف، والتجهيزات الخاصة كالمسبح والحديقة المنسقة والملحقات. وتختلف الفيلا داخل تجزئة مغلقة مؤمنة عن الفيلا المنعزلة، كما تختلف الفيلا المطابقة لرخصتها عن فيلا أضيف إليها طابق أو بناء دون ترخيص. ولكل سوق محلية منطقها الخاص: أنفا وكاليفورنيا وبوسكورة بالدار البيضاء، والسويسي بالرباط، والنخيل بمراكش، ليست سوقا واحدة، ولا يصح نقل ثمن من حي إلى آخر.
المناهج التي نطبقها ولماذا
المنهج الأساسي هو المقارنة: نجمع معاملات فيلات مماثلة في الحي نفسه أو في أحياء قريبة، ونستعين بعروض البيع مع التمييز بين ثمن العرض وثمن البيع الفعلي، ثم نعدل كل مقارنة حسب الفروق في مساحة الأرض والمساحة المبنية والحالة والتجهيزات والموقع. وحين تكون الفيلا حديثة البناء أو غير مألوفة أو قليلة المقارنات، نراقب النتيجة بمنهج كلفة الإحلال المستهلكة: قيمة الأرض، مضافا إليها كلفة إنجاز بناء مماثل اليوم، مخصوما منها ما أفقده الزمن والاستعمال من قيمته. وإذا كانت الفيلا مكراة أو معدة للكراء، نضيف منهج الدخل برسملة قيمتها الكرائية الصافية. لا نجمع نتائج هذه المناهج جمعا آليا، ولا نعطيكم حدا أدنى وحدا أعلى: نشرح لماذا رجحنا منهجا على آخر، ونخلص إلى قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة.
الوثائق التي تحضرونها
لكي تنطلق المهمة بسرعة، حضروا ما يتوفر لديكم من الوثائق التالية: شهادة الملكية حديثة صادرة عن المحافظة العقارية أو على الأقل رقم الرسم العقاري، والتصميم الملحق بالرسم إن وجد، ورخصة البناء والتصاميم المرخصة، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، ونظام التجزئة أو دفتر التحملات إذا كانت الفيلا داخل تجزئة، وعقد الكراء إذا كانت مكراة. ونطلع نحن على تصميم التهيئة الساري لمعرفة ضوابط البناء المطبقة على القطعة، لأنها تحدد ما يمكن إضافته أو تعديله. لا يمنع غياب وثيقة من بدء الخبرة: نذكر في التقرير ما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه، ونبين أثر ذلك على القيمة. وإن كان لديكم شك في الوضعية القانونية للعقار، كتقييد احتياطي أو حق ارتفاق أو شياع غير واضح، يمكن أن نبدأ بقراءة شهادة الملكية قبل الخبرة.
ما الذي يميز تقريرنا
التقرير يحمل قيمة واحدة معللة، لا فرقا بين رقمين. كل مقارنة مذكورة بمصدرها وتاريخها ومساحتها، وكل تعديل مكتوب بمقداره وسببه، فتستطيعون أنتم أو مستشاركم إعادة الحساب خطوة خطوة. ويقوم على معاينة ميدانية للفيلا من الداخل والخارج، مع صور مؤرخة ووصف للبناء والتجهيزات والحالة، لأن القيمة لا تقدر من المكتب على أساس الوثائق وحدها. يحرره خبراء معتمدون من RICS، والتقرير مطابق لمعايير RICS في تحديد أساس القيمة والفرضيات وحدود المهمة. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم قراركم وتفاوضكم بالتراضي مع البائع أو المشتري أو باقي الورثة. يعمل المكتب منذ 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويوجد في ست مدن: الدار البيضاء، الرباط، مراكش، طنجة، فاس، أكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف الفيلا: الأرض والمساحة المبنية والطوابق والتجهيزات وحالة البناء
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓الضوابط العمرانية المطبقة على القطعة حسب تصميم التهيئة
- ✓قراءة للسوق المحلية في الحي ولنوع الفيلات المتداولة فيه
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه عند استعمال أكثر من منهج
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للفيلا من الداخل والخارج
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة والحي ومساحة الأرض والمساحة المبنية والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم الوثائق المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم من العائلة أو الحارس.
- 3المعاينة — يزور الخبير الفيلا، فيعاين ويصور الأرض والبناء والتجهيزات، ويتحقق من المساحات، ويعاين الحي والجوار وطرق الولوج.
- 4البحث والتحليل — نجمع المقارنات ونتحقق منها، ونطلع على تصميم التهيئة، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
كم ثمن خبرة فيلا بالمغرب؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. يتحدد الثمن النهائي في عرض السعر حسب المدينة ومساحة الأرض والبناء وتعقد الملف والغرض من الخبرة، ونرسله لكم خلال 24 ساعة.
كم تستغرق خبرة فيلا؟
من 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة. وإذا كان لديكم أجل ضيق، كتوقيع عقد قريب، يمكن تسليم التقرير خلال 48 إلى 72 ساعة حسب الملف.
ما الوثائق المطلوبة لخبرة فيلا؟
شهادة الملكية أو رقم الرسم العقاري، ورخصة البناء والتصاميم، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، ونظام التجزئة إن وجد. وإذا نقصت وثيقة نبدأ بما يتوفر ونذكر ذلك في التقرير.
هل تقدرون الفيلا بثمن المتر المربع المتداول في الحي؟
لا. ثمن المتر المربع المتداول يخلط الأرض بالبناء، ويخلط ثمن العرض بثمن البيع. نقارن فيلات مماثلة ونعدل الفروق في الأرض والبناء والحالة والتجهيزات، ونراقب النتيجة بكلفة الإحلال حين يلزم ذلك.
أقيم خارج المغرب، هل يمكن إنجاز الخبرة دون حضوري؟
نعم. تتواصلون معنا بالهاتف أو واتساب، ونرتب المعاينة مع أحد أفراد العائلة أو الحارس، ونرسل لكم الصور والتقرير بصيغة إلكترونية.
ما الفرق بين خبرة الفيلا والتقدير الاسترشادي؟
التقدير الاسترشادي رقم أولي مبني على معطيات عامة دون زيارة. الخبرة تقوم على معاينة الفيلا ومقارنات موثقة وتعليل مكتوب، وتنتهي بقيمة واحدة يمكن التحقق من كل سطر في تقريرها.
للتعمق
خدمات الخبرة الأخرى
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية