خبرة عيادة ومصحة خاصة بالمغرب: الجدران والاستغلال

متى تطلبون خبرة مصحة أو عيادة

تطلب هذه الخبرة حين يتوقف قرار على قيمة المؤسسة الصحية أو على قيمة بنايتها. عند التفويت أو الاقتناء، ليعرف كل طرف ما يؤدى مقابل الجدران وما يؤدى مقابل النشاط. وعند دخول شريك أو خروجه، أو عند تقارب مؤسستين، حين يلزم رقم محايد يفتح النقاش بدل أن يسده. وعند الإرث والقسمة، أو عند الخلاف بين شركاء أطباء يراد حله بالتراضي. وعند إعادة الهيكلة بين شركة عقارية تملك البناية وشركة استغلال تسير العلاج، أو عند بيع الجدران مع البقاء فيها بالكراء، وهنا تلزم سومة كرائية تنسجم مع ما يحتمله النشاط. وكذلك في الإبلاغ المالي وفي تقارير لجان الاستثمار. ونتدخل في المصحات متعددة التخصصات ومصحات التخصص الواحد، ومراكز الفحص بالأشعة، ومختبرات التحاليل، ومراكز تصفية الدم، ومراكز طب الأسنان، ودور المسنين المجهزة طبيا.

الخبرة العقارية لدى ReaConsult

ثلاث كتل لا تخلط: الجدران والاستغلال والرخص

قلب خبرة المصحة تفكيك القيمة. الكتلة الأولى هي الجدران: الأرض والبناء والتهيئات الدائمة. والثانية هي الاستغلال: المرتادون، والطاقم الطبي وشبه الطبي، والدراية، والمداخيل المتكررة. والثالثة هي الرخص والإطار التنظيمي: رخص الفتح والاستغلال، ومطابقة القطب التقني، والاتفاقيات مع هيئات التغطية الصحية؛ فبدونها لا يدور النشاط أصلا. والخلط بين هذه الكتل أصل أغلب الخلافات على الثمن في هذا القطاع، لأن كل طرف يحسب أنه يشتري أو يبيع شيئا غير الذي يقصده الآخر. ولذلك نصرح في التقرير بحصة كل كتلة، ونقول ما ينتقل إلى المشتري وما يبقى للبائع وبأي شرط. ونشير إلى نقطتين تخصان القطاع: قابلية الرخص للانتقال، ويتحقق منها لدى الجهات المختصة ولا تفترض مكتسبة؛ والتبعية لأطباء يجلبون حصة معتبرة من النشاط، فبقاؤهم بعد التفويت شرط لبقاء جزء من القيمة.

المناهج المعتمدة ولماذا

تندرج المصحة في الأصول التي تتبع قيمتها النشاط، وتؤطرها الفقرة VPGA 4 من الكتاب الأحمر لـ RICS. المنهج الرئيس هو الإيرادات: نبني القيمة على نشاط عدة سنوات محاسبية، نسويه بعزل العناصر الاستثنائية ومعالجة سنوات الانطلاق، وننسب النتيجة إلى مستغل معقول الكفاءة لا إلى أداء المستغل الحالي. ثم نراقب الناتج بكلفة الاستبدال المستهلكة للبناء والأقطاب التقنية، من قاعات عمليات وسوائل طبية وشبكات مخصصة، وهي كلفة إعادة البناء جديدا مطروحا منها التقادم. ونجري اختبار إعادة التحويل: لا نعتمد قيمة استعمال بديل إلا إذا كان ممكنا قانونا وماديا، صافيا من كلفة الأشغال. أما المقارنة فنادرة في هذا القطاع، ونقول ذلك صراحة. وإذا كانت الجدران مكتراة لشركة من المجموعة نفسها، نعيد معالجة السومة الداخلية بسومة سوق يحتملها النشاط. وتنتهي المهمة بقيمة واحدة.

منهجية خبرة العيادة الخاصة

الوثائق التي تهيئونها

تنقسم الوثائق إلى أربع مجموعات. العقارية والتعميرية: شهادة الملكية حديثة، والتصاميم، ورخصة البناء ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، والارتفاقات إن وجدت. والتنظيمية: رخص الفتح والاستغلال ودائرتها في إطار القانون 131.13 المتعلق بمزاولة مهنة الطب، والاتفاقيات مع هيئات التغطية الصحية. والاستغلالية: النشاط والمداخيل والتكاليف على آخر السنوات المحاسبية، موزعة بين الاستشفاء والاستشارات والفحوص التقنية، مع عدد الأسرة المرخصة والمشغلة، والإشغال، ومدة الإقامة، وعقود الأطباء المرتبطين بالمؤسسة، وعقد الكراء الداخلي إن وجد. والتقنية: حالة قاعات العمليات والتجهيزات الثقيلة المثبتة وتواريخ تجديدها. وكلما كانت الحسابات مفصلة على عدة سنوات، قلت الفرضيات وضاق هامش النقاش حول القيمة. ويمكن توقيع التزام بالسرية قبل أن تسلمونا أي وثيقة. وكل وثيقة ناقصة تتحول في التقرير إلى فرضية مسماة، لا إلى تقدير صامت يختفي وراء رقم دقيق المظهر.

ما الذي يميز تقريرنا

يحمل تقريرنا قيمة واحدة معللة، لا مجالا يترك القرار معلقا. ويبين صراحة حصة الجدران وحصة الاستغلال وما يعلق بالرخص، لأن هذا الفرز هو ما يحتاجه كل تفويت جزئي وكل إعادة هيكلة. وكل تسوية على الحسابات مذكورة بسببها، وكل فرضية مكتوبة، وكل مقارنة متاحة موثقة بمصدرها وتاريخها. ويزور الخبير المؤسسة بنفسه، فيسجل بالصور ما يؤثر في القيمة: التوزيع الداخلي، والأقطاب التقنية، والولوج، وإمكان التوسعة. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويعده خبراء معتمدون من RICS. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يسند قراركم والتفاوض الودي بين الشركاء أو مع المشتري. ومكتبنا تأسس سنة 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويتدخل من الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير، وفي باقي المدن عبر شبكته.

محتوى تقرير الخبرة