خبرة مكاتب بالمغرب — مكتب، طابق، أو بناية مكاتب

متى تطلبون خبرة مكاتب؟

الحالة الأولى هي الشراء. فالشركة التي تشتري مقرها تريد أن تعرف هل الثمن ينسجم مع السوق، والمستثمر الذي يشتري مكتبا مكرى يشتري دخلا يجب أن يقدر مدته وصلابته. والحالة الثانية هي البيع: ثمن معلل بالكراء الممكن وبمقارنات حديثة يختصر التفاوض. والثالثة هي تقديم المكاتب حصة عينية في شركة أو في هيئة للتوظيف الجماعي العقاري، أو تحويلها بين شركات المجموعة نفسها، حيث يلزم أساس موثق للقيمة. والرابعة هي القوائم المالية: الشركات التي تعد قوائمها وفق IFRS 13 تحتاج إلى قيمة عادلة محينة بفرضيات مكتوبة. والخامسة هي الإرث: مكاتب موروثة في الشياع، بعضها مكرى وبعضها فارغ، تحتاج إلى قيمة لكل وحدة قبل القسمة. وأخيرا تدبير الممتلكات: مكتب فارغ منذ مدة، أو عقود تقترب نهايتها، أو أشغال مقترحة، كلها أسئلة يجيب عنها تقييم يقارن البدائل: الإبقاء، أو إعادة الكراء بشروط أخرى، أو البيع. وفي كل حالة، نحدد معكم الغرض من البداية، لأنه يحدد أساس القيمة المطلوبة.

ما الذي يصنع قيمة المكتب؟

الموقع أولا: الحي الإداري أو التجاري الذي تقصده الشركات، وسهولة الوصول بوسائل النقل، وتوفر أماكن الوقوف في المحيط. ثم جودة البناية: عمرها وحالتها، والواجهة، والمصاعد، والتكييف، والولوجيات، وجودة الأجزاء المشتركة. ثم تهيئة الطابق: إمكانية تقسيمه بين عدة مكترين، والإضاءة الطبيعية، والعلو، ونسبة المساحة النافعة إلى المساحة الإجمالية. فطابق منتظم مضيء قابل للتقسيم يكرى أسرع من طابق مجزأ بأعمدة وممرات طويلة. ثم أماكن الوقوف المخصصة للمكتب، وهي عنصر يبحث عنه المكترون كثيرا. ثم الوضعية الكرائية: الكراء القائم مقارنة بكراء السوق، ومدة العقود المتبقية، وصلابة المكترين، والشغور الحالي والمتوقع، والتكاليف التي يتحملها المالك. وأخيرا الوضع القانوني للاستعمال: مكتب مخصص لهذا الغرض في وثائق البناية لا يقيم كشقة سكنية تستعمل مكتبا، لأن نظام الملكية المشتركة قد يقيد هذا الاستعمال، وهو ما يقلص عدد المشترين المحتملين.

تحويل شقة إلى مكتب في ملكية مشتركة ←

الطرق التي نعتمدها ولماذا

المكتب المكرى يقيم أساسا برسملة الكراء. ننطلق من الكراء الإجمالي، ونخصم منه التكاليف التي يتحملها المالك ومخصصا للشغور والتدبير، فنحصل على الكراء الصافي السنوي، ثم نقسمه على معدل رسملة نعلل اختياره بالموقع وجودة البناية وصلابة المكترين ومدة العقود. وحين تكون البناية متعددة المكترين، أو تتفاوت آجال العقود ومستويات الكراء، أو يوجد شغور مهم أو أشغال مبرمجة، نستعمل طريقة التدفقات المحينة على عدة سنوات، مع قيمة نهائية في آخر المدة، لأن توقيت المداخيل والنفقات يغير القيمة. ونتحقق من النتيجة بطريقة المقارنة، مع مكاتب مماثلة بيعت حديثا، بعد تصحيح الفوارق في الموقع والجودة والمساحة والوضعية الكرائية. أما المكتب الذي تشغله الشركة المالكة نفسها، فنقيمه بالكراء الذي يمكن أن يدره في السوق وبالمقارنة، وقد تفيد طريقة التكلفة مرجعا مكملا. ثم نوفق بين النتائج في قيمة واحدة معللة.

منهجية الإيرادات ورسملة المكاتب ←

الوثائق التي تهيئونها

للتحقق من الملكية والمساحة: شهادة ملكية حديثة لكل وحدة، وأرقام الرسوم العقارية، والتصاميم المتوفرة لديكم، وما يثبت أماكن الوقوف المخصصة. وللاستعمال: نظام الملكية المشتركة، ورخصة البناء أو رخصة السكن أو شهادة المطابقة إن توفرت، لأنها تبين الغرض المرخص به. وللوضعية الكرائية، وهي أساس التقييم في المكتب المكرى: عقود الكراء وملاحقها، وجدول بالمكترين والمساحات والكراء وتواريخ البداية والنهاية وشروط المراجعة، وآخر وصولات الأداء. ثم التكاليف التي يتحملها المالك: واجبات الملكية المشتركة والتأمين والصيانة والتدبير، مع ما تسترجعونه منها من المكترين. وإن كان هناك شغور، فأخبرونا بمدته وبالعروض التي توصلتم بها. وإن كانت أشغال مبرمجة، فأرفقوا تقديرها. ولا يشترط أن يكون الملف كاملا عند الطلب: نبدأ بما لديكم، ونحدد في عرض الأثمان ما ينقص. وكل معطى لم نستطع التحقق منه نذكره في التقرير فرضية صريحة.

خبرة محل تجاري: الجدران والكراء ←

ما الذي يميز تقريرنا

نعاين البناية والمكاتب نفسها، لا الواجهة وحدها: الأجزاء المشتركة، والتجهيزات، وتهيئة الطوابق، وأماكن الوقوف. ونعيد بناء الوضعية الكرائية عقدا بعقد، لأن جدولا كرائيا غير مدقق يفسد أي رسملة. ونوثق كل مقارنة بيع أو كراء بتاريخها وموقعها ومصدرها، ونشرح كل تصحيح. ونكتب الفرضيات كلها، من معدل الرسملة إلى مخصص الشغور، حتى يستطيع القارئ أن يتتبع الحساب ويختبره. ثم ننتهي إلى قيمة واحدة معللة، لا إلى مجال. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويؤطره خبراء معتمدون من RICS. إنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، ويصلح أساسا لقرار شراء أو بيع أو كراء، ولإعداد القوائم المالية، وللتفاوض بالتراضي. ونعمل منذ 2019، وأنجزنا أكثر من 5000 خبرة، ونحن حاضرون في الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا. والثمن ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، ويحدد في عرض الأثمان حسب عدد الوحدات والعقود.

ما الذي يتضمنه تقرير الخبرة ←