منهجية الإيرادات (Income Approach) هي المرجع لتقييم الأصول المؤجرة (مكاتب، مراكز تجارية، فنادق). الفكرة: قيمة الأصل = ما يولده من تدفقات نقدية. تطبق بطريقتين: رسملة مباشرة (Direct Capitalization) أو DCF متعدد السنوات.
1. الأصل
بناية مكاتب 12 طابق (R+12) بـ CFC الدار البيضاء. SHON 18,500 m². مفتوحة 2019. مؤجرة 95% لـ 8 مستأجرين (شركات تأمين، fintech، مكاتب أعمال). متوسط WAULT (مدة العقود الباقية): 6.2 سنة.
2. حساب NOI (Net Operating Income)
إيرادات سنوية إجمالية: 18,500 × 95% × 280 درهم/m²/شهر × 12 = 59.1M درهم. تكاليف تشغيل (15% من CA): 8.9M درهم. NOI سنوي = 50.2M درهم.
3. منهجية 1 — الرسملة المباشرة
NOI / Cap Rate = القيمة. Cap Rate لمكاتب فئة A بـ CFC في 2026: 7.5% (متوسط). 50.2M / 0.075 = 669M درهم. لكن: هذه القيمة تفترض NOI مستقر إلى الأبد. في الواقع، WAULT 6 سنوات + مخاطر تجديد = خصم.
4. منهجية 2 — DCF 10 سنوات
محاكاة 10 سنوات: نمو الإيجار 2%/سنة، تجديد العقود في Y6 و Y8 (مع 6 شهور شغور لكل تجديد)، Capex Y8 (15M درهم لتجديد). WACC = 8.5%. Cap Rate خروج Y10: 8% (متحفظ). NPV Net = 245M درهم.
5. القيمة المختارة
الفرق بين الطريقتين كبير (669M رسملة مباشرة، 245M DCF). DCF أكثر دقة لأنه يأخذ بعين الاعتبار: WAULT المحدود، مخاطر التجديد، Capex المؤجل. القيمة المختارة: 245M درهم. النطاق: 220-275M.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓منهجية الإيرادات: الأكثر استعمالا للأصول المؤجرة
- ✓رسملة مباشرة (Cap Rate) سريعة لكن مبسطة
- ✓DCF أكثر دقة لـ WAULT محدود ومخاطر تجديد
- ✓حالة CFC: 245M درهم MV (DCF) مقابل 669M (رسملة مباشرة)
أسئلة متكررة
متى استعمل رسملة مباشرة بدل DCF؟
الرسملة المباشرة: مفيدة للأصول المستقرة (سكني مع عقود طويلة، أصول مع WAULT +10 سنوات). سريعة، بسيطة، لكن مبسطة. DCF: ضرورية للأصول المعقدة (WAULT قصير، Capex مؤجل، تطورات سوقية محتملة). أكثر دقة لكن تتطلب فرضيات أكثر.
ما هو WACC المناسب لمكاتب الدار البيضاء؟
8-10% للمكاتب فئة A بـ CFC و Anfa Boulevard. تركيب: تأمين 4.5% + علاوة سوق 3-3.5% + علاوة قطاع 0.5-2% (حسب المخاطر). للمكاتب فئة B بـ Bourgogne أو Maarif: 9.5-11.5%. للمكاتب فئة C بـ Sidi Maarouf: 11-13%.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية