1. Contexte et description de l'actif
Le bien étudié est une tour de bureaux anonymisée, composite de plusieurs actifs comparables recensés au sein du Casablanca Finance City (CFC), pôle tertiaire de référence de la métropole. L'immeuble développe une surface hors œuvre nette (SHON) de 8 500 m² répartis sur un rez-de-chaussée et douze niveaux (R+12), avec trois niveaux de sous-sol dédiés au stationnement (120 places).
L'actif présente les caractéristiques suivantes à la date de référence de l'évaluation (1er janvier 2026) :
- Taux d'occupation physique : 75 % (6 375 m² loués, 2 125 m² vacants)
- Loyer facial moyen : 180 MAD/m²/mois (surfaces occupées)
- Durée résiduelle moyenne des baux : 3,2 ans
- Charges communes : régies par le règlement de copropriété établi conformément à la Loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Statut fiscal :revenus locatifs soumis à l'impôt sur les sociétés avec déductibilité des charges conformément aux articles 61 et 62 du Code Général des Impôts (CGI)
La mission d'évaluation a été conduite conformément aux RICS Valuation — Professional Standards (Red Book Global Edition), et plus spécifiquement au standard VPS 5 (Bases of value, assumptions and special assumptions) et à la note d'application VPGA 2 (Valuations for commercial lending purposes). Pour une présentation approfondie du cadre méthodologique RICS applicable au Maroc, voir notre article sur l'évaluation immobilière RICS VPS et Red Book.
2. Construction du revenu brut potentiel et déduction des charges
L'approche par capitalisation des revenus repose sur la détermination d'un Revenu Net d'Exploitation (NOI — Net Operating Income)stabilisé, représentatif de la performance locative normative de l'actif, indépendamment de sa structure financière.
Revenu Brut Potentiel (GPI) :le loyer de marché estimé pour l'intégralité de la surface, soit 8 500 m² × 180 MAD/m²/mois × 12 mois, établit un GPI théorique de 18 360 000 MAD/an. Ce loyer de 180 MAD/m²/mois est cohérent avec les niveaux relevés sur le segment prime du CFC, tel que documenté dans notre analyse bureaux Casablanca : prix, loyers et rendements 2026.
Vacance structurelle :le taux d'occupation de 75 % implique une perte locative effective de 25 % sur le GPI, soit 4 590 000 MAD/an. Le Revenu Brut Effectif (EGI) s'établit ainsi à 13 770 000 MAD/an.
Charges d'exploitation non récupérables : conformément aux dispositions de la Loi 18-00 (article 20 et suivants) régissant la répartition des charges communes, et compte tenu des clauses habituelles des baux commerciaux triple net pratiqués au CFC, le ratio de charges non récupérables à la charge du propriétaire est estimé à 25 % du GPI, soit 4 590 000 MAD/an. Ce poste comprend notamment : les charges de gestion (property management), les provisions pour travaux sur parties communes, les impôts et taxes foncières, et les primes d'assurance immeuble.
Sur le plan fiscal, les articles 61 et 62 du CGIdéfinissent la base imposable des revenus fonciers et les charges déductibles pour la détermination du résultat net. L'expert prend soin de distinguer les charges fiscalement déductibles (intérêts d'emprunts, amortissements, frais de gérance) des charges économiques retenues dans le NOI, qui s'entend avant financement et avant impôt.
3. Calcul du NOI et détermination de la valeur vénale
Le tableau ci-dessous synthétise la cascade de calcul, du revenu brut potentiel au revenu net d'exploitation, puis à la valeur vénale par application du taux de capitalisation de marché.
| Poste | Base de calcul | Montant (MAD/an) |
|---|---|---|
| Surface SHON totale | 8 500 m² | — |
| Loyer facial moyen | 180 MAD/m²/mois | — |
| Revenu Brut Potentiel (GPI) | 8 500 × 180 × 12 | 18 360 000 |
| Perte pour vacance (25 %) | Taux d'occupation 75 % | – 4 590 000 |
| Revenu Brut Effectif (EGI) | GPI × 75 % | 13 770 000 |
| Charges non récupérables | 25 % du GPI (Loi 18-00) | – 4 590 000 |
| Revenu Net d'Exploitation (NOI) | EGI – Charges | 18 360 000 × (75 % – 25 %) |
| NOI stabilisé retenu | Arrondi à la prudence | 9 180 000 |
| Taux de capitalisation (cap rate) | Marché CFC prime — 2026 | 7,50 % |
| Valeur Vénale brute (NOI / cap rate) | 9 180 000 / 0,075 | 122 400 000 |
| Ajustement valeur parking (120 places) | 120 × ~770 000 MAD/place | + 92 400 000 |
| Décote potentiel de restructuration | Vacance résiduelle 25 % | – 0 (intégré NOI) |
| VALEUR VÉNALE RETENUE | Valeur brute + parking | ≈ 245 000 000 |
À retenir — Le NOI stabilisé de 9 180 000 MAD/an est obtenu en appliquant un taux de charges global de 50 % au GPI (25 % de vacance + 25 % de charges non récupérables). Ce ratio est conservateur et intègre une provision implicite pour les aléas locatifs d'un actif partiellement vacant. La valeur du parking (92,4 M MAD) est estimée sur la base de transactions comparables au sein du CFC (770 000 MAD/place en 2025-2026), constituant un actif sous-jacent distinct valorisé séparément puis agrégé à la valeur des plateaux de bureaux.
Le cap rate de 7,5 %retenu correspond au point médian de la fourchette observée sur le segment prime du CFC (7,0 %–8,0 %) pour des actifs de classe A, disposant de baux institutionnels et d'une liquidité de marché satisfaisante. Ce taux intègre une prime de risque par rapport aux actifs résidentiels et reflète les conditions de crédit immobilier commercial en vigueur début 2026, analysées dans notre article sur le crédit immobilier au Maroc en 2026.
4. Cadre juridique et fiscal applicable
Deux textes législatifs structurent directement la lecture financière de cet actif.
Loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis :elle régit la nature juridique des parties communes, leur mode de gestion et la répartition des charges entre copropriétaires. Dans le cadre d'un immeuble de bureaux en copropriété, l'expert doit analyser le règlement de copropriété pour identifier les charges imputables au propriétaire (quote-part indivisible) de celles contractuellement refacturées aux preneurs. Cette distinction est déterminante pour la construction du NOI : une charge non récupérable réduit mécaniquement la valeur capitalisée, à cap rate constant.
CGI — Articles 61 et 62 :l'article 61 définit les revenus fonciers imposables, incluant les loyers effectivement perçus ou susceptibles de l'être, les subventions et avantages accordés au titre du bail, et toute somme assimilable à un supplément de loyer. L'article 62 détaille les charges admises en déduction : frais de gérance et de rémunération des gardiens, primes d'assurances, charges de copropriété supportées par le propriétaire, travaux de réparation et d'entretien (hors amélioration et construction), et amortissement des constructions. L'expert RICS distingue soigneusement le NOI pré-impôt (utilisé pour la capitalisation) du résultat foncier net fiscal, qui intègre des déductions supplémentaires non pertinentes pour la valorisation.
Point de vigilance RICS — Conformément au standard VPGA 2 (Valuations for commercial lending purposes), lorsque l'évaluation est réalisée dans un contexte de financement, l'expert doit indiquer explicitement si la valeur retenue est une Market Value (VPS 5.1) ou une Market Value subject to special assumptions. En l'espèce, la valeur de 245 M MAD est exprimée en Market Value à 100 % d'occupation théorique projetée, avec une note explicative sur l'impact de la vacance résiduelle de 25 % et un scénario de remplissage à horizon 24 mois.
5. Conclusion et limites de la méthode
La méthode par capitalisation des revenus conduit à une valeur vénale de 245 M MAD (parking inclus) pour cet actif tertiaire de 8 500 m² SHON au CFC Casablanca, à la date de référence du 1er janvier 2026. Ce résultat est cohérent avec un ratio de valeur par m² de 28 800 MAD/m² SHON, en ligne avec les transactions comparables observées sur le segment prime du CFC sur la période 2024-2026.
Limites et précautions :la méthode par capitalisation directe présente plusieurs sensibilités que l'expert doit documenter. En premier lieu, le cap rate est un paramètre de marché dont la détermination requiert un corpus transactionnel suffisant : sur un marché aussi spécialisé que le CFC, le nombre de cessions annuelles reste limité, ce qui impose de recourir à des comparables élargis (plateaux de bureaux prime sur l'axe Maârif–Sidi Maârouf) et à des analyses de rendement implicite. En second lieu, la vacance de 25 % crée une asymétrie : la valeur est sensiblement dépendante des hypothèses de relocation (loyer de re-commercialisation, durée de franchise, travaux d'adaptation).
Une analyse de sensibilité croisée cap rate / NOI est systématiquement jointe au rapport d'expertise conforme RICS : à cap rate de 7,0 %, la valeur atteint 262 M MAD ; à 8,0 %, elle descend à 229 M MAD, soit un écart de ±7 % autour de la valeur centrale. Ce corridor illustre l'importance du calibrage du taux de capitalisation dans tout avis de valeur sur actif à revenus.
Ce type de mission d'expertise, qui engage la responsabilité civile professionnelle de l'expert, illustre pourquoi l'expertise immobilière est un levier incontournable au Maroc pour tout acteur institutionnel ou financier exposé au marché tertiaire.
Questions fréquentes
QQu'est-ce que la méthode par capitalisation des revenus en expertise immobilière ?
La méthode par capitalisation des revenus consiste à diviser le revenu net d'exploitation (NOI) d'un bien par un taux de capitalisation (cap rate) représentatif du marché. Elle est encadrée par le standard RICS VPS 5 et constitue la principale approche d'évaluation des actifs tertiaires à revenus au Maroc.
QQuel est le cap rate de marché pour les bureaux au CFC Casablanca en 2026 ?
En 2026, le taux de capitalisation observé pour des immeubles de bureaux prime au Casablanca Finance City se situe entre 7 % et 8 %, avec un point médian de référence à 7,5 % pour des actifs de qualité institutionnelle, bien occupés et dotés de baux de longue durée.
QComment les charges de copropriété impactent-elles le NOI d'un immeuble de bureaux ?
Selon la Loi 18-00 sur la copropriété, les charges communes sont réparties entre copropriétaires ou refacturées aux locataires selon les termes du bail. Dans le calcul du NOI, seules les charges non récupérables restant à la charge du propriétaire sont déduites du revenu brut potentiel pour obtenir le revenu net d'exploitation.
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