خبرة مركز تجاري وأروقة بالمغرب

متى تطلبون خبرة مركز تجاري أو رواق

تطلب هذه الخبرة حين يرتبط قرار مهم بقيمة المركز أو بمداخيله. عند التفويت أو الاقتناء، كليا أو جزئيا، ليعرف كل طرف الثمن الذي تبرره العقود القائمة لا ثمن العرض. وعند دخول مستثمر في الشركة المالكة أو خروجه، حين يلزم رقم محايد يقبل النقاش من الجميع. وعند الإرث والقسمة أو الخروج من الشياع في رواق تملكه عائلة. وعند تجديد عقود الكراء أو مراجعة سوماتها، وحين يطرح سؤال التعويض عن الإفراغ. وفي تدبير محفظة عقارية أو في الإبلاغ المالي وفق المعيار IFRS 13. وفي المراكز غير المكتملة نميز القيمة في حالتها الراهنة عن القيمة عند الافتتاح وعند استقرار الإشغال، لأن خطر تسويق المحلات قبل الافتتاح يحكم الفرق بينها. ونتدخل في المراكز الحضرية الكبرى، والمراكز المحيطية على المحاور، وأروقة الأحياء والعمارات المختلطة، ومجمعات المحلات في أسفل العمارات.

خبرة محل تجاري بالمغرب

ما الذي يصنع قيمة مركز تجاري

تقرأ قيمة المركز في مداخيله الصافية وفي متانتها. ننظر أولا في السومة الصافية الفعلية بحسب صنف المكتري: المحل الجاذب، والمحلات المتوسطة، والدكاكين، والمطاعم، لأن تعميم سومة صنف على آخر يفسد الحساب. ثم في نسبة الشغور، والمدة المتبقية للعقود، وما يحدث عند حلول آجالها. ثم في المزيج الكرائي بين التغذية والملابس والمطعمة والخدمات والترفيه، وفي ملمح المحلات الجاذبة ومتانتها، لأنها تحكم الارتياد. ثم في عدد الزوار وموسميته، ورقم معاملات المكترين، ونسبة جهدهم أي السومة قياسا إلى رقم المعاملات، فهي تقول إن كانت السومات قابلة للاستمرار. ثم في التحملات القابلة لإعادة الفوترة وتلك التي يتحملها المالك، والاستثمارات الدورية في الواجهات والتكييف وفضاءات المطعمة. وأخيرا في مجال الاستقطاب والمنافسة المباشرة، والولوج، ومواقف السيارات، والوضع العقاري والرخص.

ملك المركز وأصول التجار: ما الذي نقدره

المركز التجاري المكرى أصل استثماري: قيمته قيمة البناية والأرض كما تولدها عقود الكراء، لا قيمة تجارة المكترين. فالأصل التجاري لكل محل، بزبنائه واسمه وحقه في الكراء، ملك لصاحبه التاجر، ولا يدخل في قيمة المركز. غير أنه يؤثر فيها، لأن القانون 49-16 في الكراء التجاري يمنح المكتري حقوقا في التجديد وفي التعويض عن الإفراغ، فنقرأ كل عقد على ضوئها: سومة دون السوق تبقى قائمة مدة أطول، وإفراغ مكتر له كلفة. وحين يستغل المالك بنفسه جزءا من المركز، كمساحة تجارية كبرى أو مطعم أو فضاء ترفيه، نميز قيمة الجدران من قيمة الاستغلال، ونقدر الجدران كما لو كانت مكتراة بسومة سوق. ونكتب في التقرير ما شملته القيمة وما استثني منها، حتى لا يؤدي المشتري ثمن أصل تجاري لا ينتقل إليه، ولا يحسب البائع مرتين ما يملكه مرة واحدة.

تجديد الكراء التجاري والقانون 49-16

المناهج المعتمدة ولماذا

المنهج الرئيس هو الإيرادات. نقرأ جدول الكراء عقدا عقدا: المكتري، والمساحة المشغولة، والسومة الدنيا، والسومة المتغيرة إن وجدت، والأجل، وخيارات التجديد، والتحملات القابلة لإعادة الفوترة. ثم نسقط التدفقات الكرائية ونحينها، أو نرسمل الناتج الصافي المستقر حين يكون المركز ناضجا، ونستعمل كل طريقة لمراقبة الأخرى. ونعلل فرضيات العودة إلى السوق عند الآجال، ونسبة الإشغال المستهدفة، والاستثمارات المبرمجة، ولا ننقل معدلات رسملة مستوردة دون تعليل: كل معدل يبنى ويكتب لبنة لبنة بالمعطيات المتاحة. أما المقارنة فتبقى مراقبة لا منهجا رئيسا، لأن تفويتات المراكز نادرة، والأثمنة المعلنة تدمج أحيانا أصولا تجارية؛ ونقول ذلك صراحة. وفي الأروقة الصغيرة، حيث تكثر معاملات المحلات المماثلة، يأخذ منهج المقارنة وزنا أكبر. وتصلح كلفة الاستبدال المستهلكة مراقبة للمراكز الحديثة. وتنتهي المهمة بقيمة واحدة.

الوثائق وما يميز تقريرنا

هيئوا شهادة الملكية حديثة، ورخصة البناء والتصاميم، ونظام الملكية المشتركة إن كان الرواق جزءا من عمارة، وجدول الكراء محينا، ونسخ العقود وملاحقها، وكشف التحملات وما يعاد فوترته منها، والشغور وتاريخ المغادرات، والاستثمارات المنجزة والمبرمجة، وأرقام الارتياد إن وجدت. وما ينقص يتحول في التقرير إلى فرضية مسماة. ويزور الخبير المركز بنفسه، فيعاين المحلات والممرات والواجهات والمواقف والمحيط التجاري. والتقرير يحمل قيمة واحدة معللة، ومقارنات موثقة بمصدرها وتاريخها، وهو مطابق لمعايير RICS ويعده خبراء معتمدون من RICS. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يسند قراركم والتفاوض الودي بين الشركاء أو مع المشتري أو مع المكترين. ومكتبنا تأسس سنة 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويتدخل من مدنه الست، وفي باقي المدن عبر شبكته.

محتوى تقرير الخبرة