Méthodologie
Méthode dominante : capitalisation des revenus (Income Approach) et DCF sur 5-10 ans. Pour les centres en VEFA : distinction valeur as-is / on completion / on stabilisation, avec prise en compte du risque de précommercialisation. La méthode comparative sert quand des transactions de centres comparables existent au Maroc ou région MENA. La méthode du coût peut servir de borne basse pour les actifs récents.
Formats retail couverts
Grands malls urbains
Morocco Mall (Casablanca), Anfaplace, Mahaj Riad (Rabat), Tanger City Center, Marrakech Mall, Borj Fès. Surface 30 000 m² GLA et plus.
Retail parks périphériques
Centres de moyennes surfaces sur axes routiers. Anchors (alimentaire, brico, mode discount), parkings en surface.
Galeries marchandes en immeuble mixte
Pieds d'immeubles tertiaires-résidentiels, galeries d'hôtels, complexes mixed-use.
Hypermarchés et supermarchés
Marjane, Carrefour, BIM, Aswak Assalam, Atacadão. Modèle leasehold avec bail long ou propriétaire-occupant.
Strip-malls et boutiques en pied d'immeuble
Zones commerciales urbaines : Maarif, Hivernage, Agdal, Bd Anfa. Boutiques unitaires régies loi 49-16.
Centres commerciaux en VEFA
Établissements en construction. Valeurs as-is / on completion / on stabilisation. Risque précommercialisation central.
Indicateurs surveillés
- Loyer net effectif moyen au m² par catégorie (anchor, mid-cap, boutique, restauration)
- Taux de vacance et durée moyenne résiduelle des baux
- Mix locatif (alimentaire, mode, services, restauration, divertissement)
- Footfall (passages clients), saisonnalité
- CA des locataires et taux d'effort (loyer/CA)
- Profil des anchors (durée résiduelle, marque, solidité)
- Charges récupérables et NOI (Net Operating Income)
- Cap rate par catégorie d'actif (prime mall, secondary, retail park)
- Conformité loi 49-16 (droit au bail, indemnité d'éviction)
- Concurrence (rayonnement et zone de chalandise)
Usages reconnus
- Acquisition / cession (deal advisory pour OPCI, fonds, family offices)
- Reporting financier IFRS 13 (Aradei Capital, Immorente, sociétés cotées)
- Financement bancaire — crédit acquisition, refinancement, crédit promoteur VEFA
- Sale & leaseback (anchors hypermarchés)
- Évaluation pré-IPO, levée de fonds, REIT
- Renouvellement de baux et indemnité d'éviction (loi 49-16)
- Audit indépendant pour comité d'investissement
Pour aller plus loin
- Cas pratique : évaluation centre commercial — méthode revenus + comparables
- Guide bail commercial loi 49-16 — 2026
- Expertise local commercial Casablanca
- Expertise local commercial Rabat
- Marché immobilier Maroc 2026
- Expertise pour banque
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