تحديد القيمة السوقية لعقار بالمغرب

متى تحتاجون القيمة السوقية مكتوبة؟

كلما كان القرار ثقيلا والرقم موضع نقاش. عند البيع، لتحديد ثمن العرض الأول على أساس واقعي بدل ثمن الإعلانات أو تقدير وسيط يسعى إلى التكليف بالبيع. وعند الشراء، لمعرفة ما إذا كان الثمن المطلوب مبررا وكم تفاوضون. وفي الإرث، لأن نصيب كل وارث بالدرهم هو القيمة مضروبة في الكسر الوارد في رسم الإراثة. وعند الخروج من الشياع، حين يريد أحد الشركاء الاحتفاظ بالعقار ويؤدي معدلا للباقين. وفي الهبة، أو عند تقديم عقار حصة عينية في شركة، أو في البيع لقريب، حيث يحسن توثيق القيمة قبل التوقيع. وعند نزع الملكية للمنفعة العامة، لمناقشة التعويض المقترح على أساس مرقم. وفي كل هذه الحالات الحاجة واحدة: رقم يمكن لكل طرف أن يراجعه سطرا سطرا، لا رأي شفوي لا يترك أثرا.

القيمة في الإرث والقسمة

ما القيمة السوقية، وما ليست

التعريف الذي نعمل به هو تعريف المعايير الدولية للتقييم (IVS 104): المبلغ المقدر الذي ينبغي أن يتبادل به العقار في تاريخ التقييم بين مشتر وبائع راغبين، في صفقة متوازنة، بعد تسويق ملائم، وكل منهما يتصرف عن علم ودون إكراه. ومن هذا التعريف يتضح ما ليس قيمة سوقية. ثمن الإعلان ليس قيمة، فهو أمل البائع. وثمن بيعة قديمة في الحي ليس قيمة اليوم. والقيمة في بيع مستعجل أقل من القيمة السوقية لأن شرط التسويق الملائم غائب. والقيمة الكرائية شيء آخر، فهي ما يؤدى شهريا لا ما يباع به العقار. والقيمة الوجدانية لدار العائلة لا تدخل في الحساب. ولهذا يعلن تقريرنا في صدره أساس القيمة المختار وتاريخ التقييم، لأن رقما بلا أساس ولا تاريخ لا يمكن مناقشته.

القيمة السوقية: التعريف والمنهجية

الطرق التي نستعملها ولماذا

نختار الطريقة حسب العقار، ونستعمل طريقة ثانية كلما أمكن للتحقق من النتيجة. طريقة المقارنة هي الأساس في الشقق والفيلات والأراضي: نجمع معاملات وعروضا قريبة زمنيا ومكانيا، ونسوي الفوارق في المساحة والطابق والحالة والموقع، ونكتب كل تسوية. طريقة الدخل أو الرسملة تصلح للعقار المكرى أو المعد للكراء، كالمحلات والمكاتب والعمارات: القيمة الكرائية الصافية تحول إلى قيمة رأسمالية. والطريقة المتبقية تخص الأراضي القابلة للبناء والمشاريع: قيمة المشروع منجزا ناقص كلفة البناء وهامش المنعش تعطي قيمة الأرض. وطريقة تحيين التدفقات تخص العقارات المستغلة كالفنادق والمصحات. وطريقة كلفة الاستبدال المهتلكة تستعمل للعقارات النادرة التي لا سوق نشيطة لها، أو للتحقق في فيلا حديثة البناء: كلفة إعادة البناء اليوم ناقص الاهتلاك، مضافا إليها قيمة الأرض. وحين تعطي طريقتان رقمين متقاربين، يوفق التقرير بينهما بتعليل مكتوب وينتهي إلى قيمة واحدة.

الوثائق التي تعدونها

يكفي في البداية ما بين أيديكم، ونكمل الباقي معكم. أهم وثيقة شهادة الملكية أو مراجع الرسم العقاري، لأنها تبين المالكين والمساحة والتحملات المقيدة. ثم التصاميم إن وجدت، ورخصة البناء ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، حتى نقارن ما بني بما رخص. وبالنسبة للأراضي، مذكرة المعلومات التعميرية أو ما يبين وضعية الوعاء في تصميم التهيئة، لأن ما يسمح ببنائه يغير القيمة كليا. وفي الشقق، نظام الملكية المشتركة ووضعية التكاليف. وإذا كان العقار مكرى، عقود الكراء ومبالغها. وإذا كان العقار غير محفظ، العقود العدلية التي تثبت الملكية. وإذا نقصت وثيقة، نذكر في التقرير الفرضية التي اعتمدناها مكانها، فلا تختفي أي نقطة غامضة وراء الرقم. ولا تؤخروا الطلب في انتظار ملف كامل: كثير من الوثائق يجمع بالتوازي مع تحديد موعد الزيارة، ونخبركم منذ البداية بما يؤثر منها في القيمة وما هو تكميلي فقط.

تحليل الرسم العقاري وتقييداته

ما يميز تقريرنا

قيمة واحدة معللة، لا مجالا بين رقمين، لأن البيع والقسمة والتفاوض تحتاج رقما واحدا. زيارة ميدانية في كل مهمة، تتحقق فيها المساحات وتعاين الحالة وتؤخذ الصور. مقارنات موثقة بمصدرها وتاريخها، وتسويات مكتوبة واحدة واحدة. منهجية معلنة، وفرضيات وتحفظات مصرح بها. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويعده خبراء معتمدون من RICS. وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم قراركم والتفاوض الودي مع الطرف الآخر. ReaConsult مكتب خبرة عقارية تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، وحاضر في الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير، ويتدخل خارجها عبر شبكته. الأتعاب ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، ويحدد المبلغ الدقيق في عرض السعر حسب العقار والغرض.

محتوى تقرير الخبرة