خبرة مستودع وعقار لوجستي بالمغرب

متى تطلبون خبرة مستودع

تطلب خبرة المستودع عند كل قرار مهم يرتبط فيه مبلغ معتبر بالبناية. عند الاقتناء أو التفويت، ليعرف كل طرف الثمن الذي يمكن تبريره بدل الاكتفاء بثمن الإعلان. وعند الكراء، لتحديد سومة تنسجم مع السوق ومع خصائص البناية، أو لمراجعتها عند تجديد العقد. وعند البيع مع إعادة الكراء، حين تبيع مقاولة صناعية أو لوجستية بنايتها وتبقى فيها مكترية، فيلزم ضبط الثمن والسومة معا. وعند الإرث والقسمة أو الخروج من الشياع، أو عند تقديم المستودع حصة عينية في شركة. وفي تدبير محفظة عقارية أو في الإبلاغ المالي وفق المعيار IFRS 13. وإذا كان مشروعكم شراء أرض لبناء مستودع، فالخبرة تبدأ بالأرض: التقسيم في تصميم التهيئة، ومذكرة المعلومات التعميرية، والوضع العقاري، والولوج والشبكات.

خبرة أرض بالمغرب

ما الذي يصنع قيمة مستودع

ليس كل مستودع صالحا لكل نشاط، ولذلك تقرأ قيمته في خصائصه لا في مساحته وحدها. ننظر أولا في الارتفاع النافع تحت الجملون، ومقاومة الأرضية، وعدد أرصفة الشحن وتوزيعها، وولوج الشاحنات ومواقفها ومجال دورانها. ثم في الحماية من الحريق ومطابقتها، والرشاشات والتهوية والأمن من سياج وحراسة. ثم في الموقع: القرب من الطرق السيارة والسكة والموانئ، ومن الجمارك في المناطق الحرة، والربط بالكهرباء والماء والألياف البصرية. ثم في الوضع القانوني: الرسم العقاري، ومطابقة البنايات للرخصة، والتقسيم في تصميم التهيئة. وأخيرا في العقد الجاري إن كان المستودع مكترى: ملمح المكتري، والمدة المتبقية، ومستوى السومة قياسا إلى السوق. وفي المناطق الحرة نأخذ بعين الاعتبار قيود الإشغال وإعادة البيع التي يفرضها نظامها، وضيق سوق المشترين المرخص لهم.

البناية ونشاط المستغل: ما الذي نقدره

المستودع عقار استثماري في الغالب: قيمته قيمة البناية والأرض، كما يؤديها مستثمر يكريها أو مقاولة تشغلها. أما نشاط المكتري، أي بضاعته وزبناؤه وعقوده اللوجستية ومعداته المنقولة، فلا يدخل في قيمة العقار ولا يرفعها. ولهذا الفصل نتيجتان عمليتان. الأولى أن المستودع الذي يشغله مالكه يقدر كما لو عرض للكراء أو للبيع في السوق، لا بحسب أرباح نشاطه. والثانية أن التجهيزات المثبتة في البناية، كأرصفة الشحن وشبكة الحماية من الحريق، تدخل في قيمتها، بينما تبقى الرفوف والآليات المنقولة خارجها ما لم تنص المهمة على غير ذلك. ونكتب في التقرير بدقة ما شملته القيمة وما استثني منها، حتى لا يختلف البائع والمشتري، أو المكري والمكتري، حول ما يؤدى ثمنه. وفي المستودعات المتخصصة، كمستودعات التبريد، يزداد وزن التجهيزات التقنية المثبتة في القيمة.

المناهج المعتمدة ولماذا

المنهج الرئيس هو الإيرادات: نحدد سومة السوق التي يحتملها المستودع بخصائصه، ثم نرسملها أو نحين التدفقات الكرائية على مدة العقد وما بعدها. وإذا كان المستودع مكترى نقرأ العقد الجاري: السومة الفعلية، والمدة المتبقية، وتوزيع التحملات، وما يحدث عند حلول الأجل. ويأتي منهج المقارنة مكملا حين توجد معاملات مماثلة في القطب نفسه، مع تمييز صارم بين الأثمنة المطلوبة في الإعلانات والأثمنة المبرمة فعلا، لأن هذا السوق قليل المعطيات المنشورة. وفي المستودعات الحديثة أو المتخصصة التي يندر تداولها، نستعمل كلفة الاستبدال المستهلكة: كلفة إعادة البناء جديدا مطروحا منها التقادم، مضافا إليها قيمة الأرض. ولا نستورد معدلات رسملة جاهزة: كل معدل يعلل كتابة بالمعطيات المتاحة، وتنتهي المهمة بقيمة واحدة يقابل فيها المنهجان بعضهما.

الاستثمار في العقار اللوجستي بالمغرب

الوثائق وما يميز تقريرنا

هيئوا شهادة الملكية حديثة، ورخصة البناء والتصاميم، وشهادة المطابقة أو رخصة الاستعمال إن وجدت، وعقد الكراء الجاري وملاحقه، وما يتوفر من وثائق الحماية من الحريق والأشغال المنجزة. وفي المنطقة الحرة أو الصناعية أضيفوا عقد المهيئ ودفتر تحملاته. وما ينقص يتحول في التقرير إلى فرضية مسماة. ويزور الخبير المستودع بنفسه: الأرضية والأرصفة والسقف والولوج والمحيط، ويسجل بالصور ما يؤثر في القيمة. والتقرير يحمل قيمة واحدة معللة، ومقارنات موثقة بمصدرها وتاريخها، وهو مطابق لمعايير RICS ويعده خبراء معتمدون من RICS. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يسند قراركم وتفاوضكم الودي. ومكتبنا تأسس سنة 2019 وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويتدخل من مدنه الست، وفي الأقطاب اللوجستية الأخرى عبر شبكته.

محتوى تقرير الخبرة