الإرث العقاري بالمغرب — من رسم الإراثة إلى القسمة
الأنصبة يحددها رسم الإراثة، والخلاف يقع غالبا على القيمة. نرتب معكم الخطوات من التقييد إلى القسمة، ونضع الرقم الذي يحسب عليه نصيب كل وارث بالدرهم.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
ورثتم دارا أو شقة أو أرضا مع إخوتكم أو أقاربكم؟ الطريق يمر بثلاث محطات: رسم الإراثة الذي يحدد الورثة وأنصبتهم، ثم تقييدهم في الرسم العقاري، ثم الخروج من الشياع بالقسمة أو بالمعدل أو بالبيع. والمحطة الأخيرة تحتاج دائما إلى رقم يقبله الجميع. نزور العقار، ونحدد قيمته السوقية في تاريخ الوفاة أو تاريخ القسمة، ونضع جدول التوزيع على الأنصبة كما وردت في رسم الإراثة، ونحسب المعدل إن أراد أحدكم الاحتفاظ بالعقار. التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد الزيارة.
رسم الإراثة أولا: الوثيقة التي يبنى عليها كل شيء
رسم الإراثة يحرره عدلان، ويثبت الوفاة ويحدد الورثة ونصيب كل واحد منهم وفق قواعد مدونة الأسرة. وبدونه يبقى العقار في الرسم العقاري باسم الهالك: لا تقييد، ولا بيع، ولا قسمة، ولا رهن، حتى لو كان الوارث واحدا. والأنصبة ليست موضوع تفاوض بين الورثة، ولا من عمل الخبير؛ ما يتفاوض فيه لاحقا هو طريقة الخروج من الشياع. ويضم الملف عادة رسم الوفاة، ووثائق الحالة المدنية للهالك وللورثة، ومراجع العقار، والشهود. والوارث المقيم بالخارج يمثله وكيل بالمغرب بوكالة يحررها لدى قنصلية المغرب في بلد إقامته. وأكثر الأخطاء كلفة تأجيل رسم الإراثة بدعوى أن البيع غير مطروح، أو رسم ناقص سقط منه وارث أو كتب فيه نصيب على غير وجهه، لأن الخطأ ينتقل مباشرة إلى الرسم العقاري.
تقييد الورثة في الرسم العقاري: الشياع ليس قسمة
الورثة يملكون العقار بالوفاة، لكن الرسم العقاري لا يتغير من تلقاء نفسه. فيودع ملف التقييد لدى المحافظة العقارية المختصة، ويضم رسم الإراثة ورسم الوفاة ووثائق الحالة المدنية ومراجع الرسم، وتصادق الوثائق المحررة بالخارج قبل الإيداع. وبعد التقييد يظهر كل وارث مالكا على الشياع بنصيبه: ثمن أو ربع أو نصف في مجموع العقار، لا غرفة معينة ولا جزءا محددا من الأرض. ولهذا فالتقييد ليس قسمة. وبيع العقار كاملا بعده يحتاج إلى موافقة جميع الورثة، والثمن يوزع بنسبة الأنصبة المقيدة. وقبل أي خطوة يحسن قراءة الرسم بعد التقييد قراءة دقيقة، للتأكد من مطابقة الأسماء والأنصبة لرسم الإراثة ومن عدم وجود رهن أو تقييد آخر. وهذه المرحلة بالذات هي اللحظة المناسبة لتحديد قيمة مرجعية، قبل أن تتصلب المواقف.
عقار موروث غير محفظ: ترتيب مختلف
كثير من دور العائلة والأراضي الموروثة، خاصة خارج المدن الكبرى، غير محفظة ومملوكة بموجب ملكية عدلية. في هذه الحالة لا يوجد رسم عقاري يقيد فيه الورثة، ويبقى رسم الإراثة وسلسلة العقود العدلية هما سند الملكية. والسؤال العملي الذي يطرح على الورثة: هل يبيعون العقار على حالته، أم يسلكون مسطرة التحفيظ أولا؟ والجواب يتوقف على عنصرين: سلامة سلسلة العقود، والفرق بين قيمة العقار على حالته وقيمته بعد التحفيظ، مقارنا بالوقت والكلفة. ولا توجد نسبة جاهزة لهذا الفرق، فهو يقدر ملفا بملف بحسب السند والموقع والطلب. ودورنا هنا أن نعاين العقار، ونقرأ العقود المتوفرة، ونحدد قيمته على حالته بتعليل مكتوب، حتى يقرر الورثة على أساس رقم لا على تخمين. أما التحفيظ نفسه والتحديد فلهما مهنيوهما، ونحيلكم عليهم عند الحاجة.
القيمة: حيث يقع الخلاف بين الورثة
نصيب كل وارث بالدرهم يساوي القيمة السوقية للعقار مضروبة في الكسر الوارد في رسم الإراثة. والورثة يتفقون عادة على الكسور لأنها مكتوبة في وثيقة رسمية، ويختلفون على القيمة لأن كل واحد ينطلق من مرجع خاص: ثمن إعلان، أو بيعة قديمة في الحي، أو قيمة وجدانية لدار العائلة. ومن يريد الاحتفاظ بالعقار يراه رخيصا، ومن يريد نصيبه نقدا يراه غاليا. فإذا كانت القيمة خاطئة كان كل نصيب خاطئا بالنسبة نفسها، مهما كان رسم الإراثة سليما. والحل أن يحدد القيمة طرف مستقل لا مصلحة له في القسمة، بعد معاينة العقار وتحقيق مساحاته ومقارنته بمعاملات قريبة. ونعطي قيمة واحدة لا مجالا بين رقمين، لأن الحساب يحتاج رقما واحدا يضرب في الكسور. وإذا تعددت العقارات، تقيم كل واحد منها على حدة ثم تجمع.
الخروج من الشياع: ثلاث طرق ودية
لا يجبر أحد على البقاء في الشياع، وللخروج منه بالتراضي ثلاث طرق. الأولى القسمة العينية إذا كان العقار يقبلها، كعمارة من عدة شقق أو أرض كبيرة: تكون حصص متقاربة القيمة، ويعوض الفارق بمعدل. الثانية احتفاظ أحد الورثة بالعقار وأداء معدل للباقين، والمعدل يساوي قيمة العقار كاملا مضروبة في مجموع أنصبة الخارجين. ولا مبرر هنا لخصم بدعوى الشياع، لأن الوارث المشتري سيجمع الملكية كاملة. الثالثة بيع العقار للغير وتوزيع الثمن بنسبة الأنصبة. وإذا كان أحد الورثة يسكن الدار وحده أو يقبض كراءها، تحسب القيمة الكرائية لتسوية الحسابات بينهم. والطرق الثلاث تحرر لدى الموثق أو العدول ثم تقيد في الرسم العقاري، وكلها تتعطل ما دامت القيمة موضع خلاف، ولذلك يحسن أن تحدد القيمة قبل اختيار الطريقة لا بعده.
ما نقدمه للورثة، وما لا نقدمه
لا نحدد الأنصبة ولا نجري حساب الفرائض، فذلك من اختصاص العدول وقواعد مدونة الأسرة، وننقل الكسور كما وردت في رسم الإراثة دون تعديل. ولا نحرر عقود القسمة أو البيع، فذلك للموثق أو العدول. دورنا يبدأ عند القيمة: زيارة العقار، ومساحات متحقق منها، ومقارنات موثقة، ومنهجية معلنة تنتهي إلى قيمة سوقية واحدة معللة، في تاريخ الوفاة أو تاريخ القسمة حسب حاجتكم. ثم جدول التوزيع على الأنصبة، وحساب المعدل، وتكوين حصص متكافئة إن تعددت العقارات. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويعده خبراء معتمدون من RICS، وهو موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يصلح قاعدة للتفاوض الرضائي بين الورثة. والأهدأ للنفوس أن تطلب الخبرة باتفاق الورثة وتوزع كلفتها بنسبة الأنصبة. ولمعرفة أين يقف ملفكم قبل الطلب، استعملوا التشخيص المجاني.
ما يتضمنه التقرير
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة للعقار، في تاريخ الوفاة أو تاريخ القسمة
- ✓جدول توزيع القيمة على الأنصبة كما وردت في رسم الإراثة، بمقام موحد ومجموع متحقق منه
- ✓حساب المعدل إذا أراد أحد الورثة الاحتفاظ بالعقار
- ✓تقييم كل عقار على حدة وتكوين حصص متكافئة إذا تعددت عقارات التركة
- ✓القيمة الكرائية إذا كان أحد الورثة يسكن العقار وحده أو يقبض كراءه
- ✓وصف العقار وحالته بعد الزيارة، مع المساحات المتحقق منها وصور مؤرخة
- ✓جدول المقارنات بمصادرها وتواريخها وكل تسوية مطبقة عليها
- ✓الفرضيات والتحفظات مصرح بها، ومنها ما يتعلق بالإشغال أو بالأشغال اللازمة
كيف تجري المهمة
- 1التشخيص والطلب — ترسلون رسم الإراثة إن كان محررا، ومراجع العقار، والغرض: قسمة أو بيع أو احتفاظ أحد الورثة. نرسل عرض سعر مكتوبا خلال 24 ساعة.
- 2الوثائق وتاريخ التقييم — نتفق معكم على تاريخ التقييم، تاريخ الوفاة أو تاريخ القسمة، ونجمع شهادة الملكية والتصاميم والوثائق المتوفرة عن العقار.
- 3الزيارة الميدانية — يزور خبيرنا العقار بحضور من يفتحه من الورثة أو وكيلهم، فيتحقق من المساحات ويعاين الحالة ويلتقط الصور.
- 4القيمة وجدول الأنصبة — نحدد قيمة سوقية واحدة معللة، ثم نوزعها على الأنصبة ونحسب المعدل أو الحصص المتكافئة حسب الطريقة التي تختارونها.
- 5التسليم لكل الورثة — يسلم التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد الزيارة، ويمكن إرساله إلى كل الورثة، داخل المغرب وخارجه، في الوقت نفسه.
أسئلة متكررة
كم ثمن خبرة عقار موروث؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. ويتغير المبلغ حسب عدد العقارات ونوعها ومدنها والمطلوب: قيمة فقط، أو قيمة مع جدول الأنصبة وحساب المعدل. ويرسل عرض السعر خلال 24 ساعة.
هل تحددون نصيب كل وارث؟
لا نحدد الأنصبة، فذلك من اختصاص العدول في رسم الإراثة وفق مدونة الأسرة. نحن نحدد قيمة العقار، ثم نطبق عليها الكسور كما وردت في رسم الإراثة لنعطي كل وارث نصيبه بالدرهم.
هل يمكن تحديد القيمة في تاريخ الوفاة؟
نعم. يمكن تحديد القيمة في تاريخ الوفاة أو في تاريخ القسمة حسب حاجة الورثة، ويذكر التقرير تاريخ التقييم منفصلا عن تاريخ تحريره.
أخي يريد شراء نصيبي ويطلب خصما لأننا في الشياع، هل هذا منصف؟
لا في الأصل. فأخوكم سيصير مالكا للعقار كاملا، فيزول سبب الخصم عنده. والمنصف أن يحسب نصيبكم على القيمة السوقية للعقار كاملا مضروبة في نصيبكم الوارد في رسم الإراثة.
أنا وارث مقيم بالخارج، هل أحتاج إلى الحضور؟
لا. تمثلكم وكالة تحررونها لدى قنصلية المغرب في بلد إقامتكم لفائدة وكيل بالمغرب. ونحن نزور العقار ونرسل التقرير إليكم وإلى باقي الورثة في الوقت نفسه.
وإن رفض أحد الورثة أي حل؟
رقم مستقل يمكن لكل وارث مراجعته سطرا سطرا يحل أغلب الخلافات، لأن الخلاف يكون في الغالب على القيمة لا على المبدأ. وإن تعذر التراضي، فالطريق القضائي أطول وأثقل، ويعين فيه الخبير من طرف المحكمة.
للتعمق
خدمات الخبرة الأخرى
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية