حساب نصيب كل وارث من عقار موروث بالمغرب

1. الأنصبة تأتي من رسم الإراثة لا من حساب منزلي

أول ما يبحث عنه الورثة عادة جدول جاهز لتقسيم الميراث. والجداول المتداولة قد تعطي فكرة عامة، لكنها لا تصلح أساسا لقسمة عقار. فقواعد الإرث في مدونة الأسرة تميز بين الورثة بحسب صلة القرابة وتركيبة أسرة الهالك، ويكفي أن يكون أحد الأبوين على قيد الحياة، أو أن تكون للهالك بنات دون ابن، أو أن يرث الإخوة، حتى تتغير الأنصبة. والجهة التي تحدد هذه الأنصبة هي العدول عند تحرير رسم الإراثة. فالأنصبة ليست اجتهادا للورثة، ولا موضوعا للتفاوض بينهم، ولا من عمل الموثق أو الخبير العقاري. والنتيجة العملية واضحة: نقطة الانطلاق في أي حساب هي النسخة الرسمية من رسم الإراثة، لا الذاكرة ولا جدول عام. اقرؤوا فيها لائحة الورثة كاملة، وصلة كل واحد بالهالك، والكسر المنسوب إليه. وإذا لم يحرر رسم الإراثة بعد، فكل رقم تتداولونه في الأسرة يبقى افتراضيا. وإذا ظهر لكم أن الكسور لا يساوي مجموعها الواحد، أو أن وارثا غائب عن اللائحة، فالمرجع هو العدول قبل أي حساب.

رسم الإراثة: ما يتضمنه وكيف يقرأ

2. العنصر الثاني: القيمة السوقية للعقار

الكسر المكتوب في رسم الإراثة نسبة، والنسبة لا تعطي درهما واحدا ما لم تضرب في قيمة. فإذا كانت القيمة خاطئة كان نصيب كل وارث خاطئا بالنسبة نفسها، مهما كان رسم الإراثة سليما. والقيمة المقصودة هي القيمة السوقية، أي الثمن الذي يباع به العقار في ظروف عادية وفي تاريخ محدد، لا ثمن الإعلانات الذي يعكس أمل البائعين، ولا ثمن بيعة قديمة في الحي، ولا قيمة وجدانية لدار العائلة. وهنا يقع أغلب الخلاف بين الورثة: فهم يتفقون عادة على الأنصبة لأنها محددة في وثيقة رسمية، ويختلفون على القيمة لأن كل واحد ينطلق من مرجع خاص به. فمن يريد الاحتفاظ بالعقار يراه رخيصا، ومن يريد نصيبه نقدا يراه غاليا. والحل أن توضع مكان هذه المراجع قيمة واحدة يحددها طرف مستقل لا مصلحة له في القسمة، بعد معاينة العقار وتحقيق مساحاته ومقارنته بمعاملات قريبة زمنيا ومكانيا. والخبرة تعطي قيمة واحدة معللة، لا مجالا بين حدين، لأن الحساب يحتاج إلى رقم واحد يضرب في الكسور. ويمكن أن تحدد هذه القيمة في تاريخ الوفاة أو في تاريخ القسمة، بحسب حاجة الورثة.

3. الطريقة: القيمة مضروبة في الكسر، في جدول واحد

متى توفر رسم الإراثة والقيمة السوقية صار الحساب في متناول الجميع، ويحسن أن يوضع في جدول واحد يطلع عليه كل الورثة. العمود الأول اسم الوارث، والثاني صلته بالهالك، والثالث الكسر كما ورد في رسم الإراثة، والرابع الكسر نفسه بمقام موحد، والخامس المبلغ بالدرهم. وتوحيد المقام خطوة صغيرة لكنها مفيدة: فإذا كانت الكسور أثمانا وأخماسا مثلا، تحول كلها إلى أجزاء من أربعين، فيسهل التأكد من أن مجموعها يساوي الواحد تماما. وهذا التحقق ضروري، لأن مجموعا يزيد أو ينقص عن الواحد يعني خطأ في النقل أو وارثا منسيا. ثم يضرب كل كسر في القيمة السوقية، ويتأكد في النهاية أن مجموع المبالغ يساوي القيمة كاملة دون زيادة ولا نقصان. والقاعدة نفسها تطبق على حاصل البيع إن بيع العقار، وعلى المعدل إن احتفظ به أحد الورثة: فالمعدل يساوي القيمة مضروبة في مجموع أنصبة الورثة الذين يخرجون. وإذا كانت في التركة عدة عقارات، تحدد قيمة كل عقار على حدة ثم تجمع، لأن عقارات مختلفة لا تتحرك أثمانها بالطريقة نفسها. ويبقى الجدول نفسه صالحا لكل خيار، وهذا ما يجعله أداة تفاوض هادئة.

4. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: زوجة وأبناء

هذا مثال توضيحي بأرقام افتراضية مدورة، لبيان الآلية فقط، وليس قيمة سوق ولا حالة حقيقية. هالك ترك زوجة وابنين وبنتا، ولا وارث غيرهم، وليس أحد أبويه على قيد الحياة، وهذا بالضبط ما يفترض أن رسم الإراثة أثبته. في هذه التركيبة ترث الزوجة الثمن لوجود الأولاد، ويقسم الباقي بين الأولاد للذكر مثل حظ الأنثيين، أي أن لكل ابن سهمين وللبنت سهما واحدا، فيكون المجموع خمسة أسهم. ولنفترض أن قيمة الدار السوقية 2000000 درهم. نصيب الزوجة الثمن، أي 250000 درهم. والباقي 1750000 درهم يقسم على خمسة أسهم، فيكون السهم 350000 درهم. لكل ابن سهمان، أي 700000 درهم، وللبنت سهم، أي 350000 درهم. وبمقام موحد من أربعين: الزوجة خمسة أجزاء، وكل ابن أربعة عشر جزءا، والبنت سبعة أجزاء، والمجموع أربعون. والتحقق: 250000 و700000 و700000 و350000 مجموعها 2000000 درهم. ولو كان أحد أبوي الهالك حيا، أو كان الباقي على قيد الحياة زوجا لا زوجة، أو تعددت الزوجات، لتغيرت الكسور، والمرجع حينئذ ما ورد في رسم الإراثة.

5. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: أبناء فقط

وهذا أيضا مثال توضيحي بأرقام افتراضية مدورة. هالك ترك ابنا وبنتين فقط: لا زوج ولا زوجة على قيد الحياة، ولا أب ولا أم، ولا وارث غيرهم، وهذا ما يفترض أن رسم الإراثة أثبته. هنا يرث الأولاد التركة كلها للذكر مثل حظ الأنثيين: للابن سهمان، ولكل بنت سهم، فالمجموع أربعة أسهم. أي أن للابن النصف ولكل بنت الربع. ولنفترض أن قيمة الشقة السوقية 1200000 درهم. يكون السهم 300000 درهم، فيعود للابن 600000 درهم ولكل بنت 300000 درهم، والمجموع 1200000 درهم. وهذان المثالان هما أبسط الحالات وأكثرها شيوعا، ولا نتجاوزهما هنا عمدا. فهناك حالات أخرى كثيرة يتغير فيها الحساب جذريا: وجود الأبوين أو أحدهما، أو بنات دون ابن، أو زوج باق على قيد الحياة، أو تعدد الزوجات، أو أحفاد، أو إخوة يرثون بالتعصيب. وفي كل هذه الحالات لا يصح القياس على المثالين، بل تقرأ الكسور كما هي في رسم الإراثة، ثم تطبق الطريقة نفسها: القيمة مضروبة في الكسر، مع التحقق من أن المجموع يساوي القيمة كاملة.

6. كيف يقسم منزل بين الورثة عمليا؟

حساب الأنصبة بالدرهم لا يعني أن المنزل قسم. فبعد تقييد الورثة في الرسم العقاري يبقى كل واحد مالكا لنصيب شائع في الكل، ولا يجبر أحد على البقاء في الشياع. وللخروج منه بالتراضي ثلاث طرق. الأولى القسمة العينية، إذا كان العقار يقبل التقسيم، كعمارة من عدة شقق أو أرض كبيرة: تكون حصص متقاربة القيمة، ويعوض الفارق المتبقي بمعدل. الثانية احتفاظ أحد الورثة بالمنزل وأداء معدل للباقين، وهو الحل المعتاد حين يسكن أحدهم الدار. ففي المثال الأول، لو أراد أحد الابنين الاحتفاظ بالدار، لأدى لباقي الورثة قيمة أنصبتهم، أي ستة وعشرين جزءا من أربعين، وهو ما يساوي 1300000 درهم. الثالثة بيع المنزل للغير وتوزيع الثمن بنسبة الأنصبة. والطرق الثلاث تحرر لدى الموثق أو العدول ثم تقيد في الرسم العقاري. وما يجمع بينها أنها كلها تحتاج إلى قيمة يقبلها الجميع. فإذا كانت القيمة موضع خلاف، تعطل الخيار مهما كان واضحا. وإذا كان المنزل ينتظر القسمة في أسرتكم، فخبرة مستقلة تضع الرقم الذي تبنى عليه الطرق الثلاث.

الخروج من الشياع بخبرة ودية

7. ما تحدده الخبرة وما لا تحدده

دور الخبير في هذا الحساب محدد بدقة. نحن لا نحدد الأنصبة ولا نجري حساب الفرائض، فذلك من اختصاص العدول وقواعد مدونة الأسرة، وننقل الكسور كما وردت في رسم الإراثة دون تعديل. ودورنا يبدأ عند القيمة: معاينة العقار، وتحقيق المساحات، ومقارنات موثقة، ومنهجية معلنة تنتهي إلى قيمة سوقية واحدة معللة في تاريخ محدد. ثم نضع جدول التوزيع على الأنصبة، ونحسب المعدل إن أراد أحد الورثة الاحتفاظ بالعقار، ونكون حصصا متكافئة إذا تعددت العقارات. وننبه في التقرير إلى ما قد يؤثر في الثمن الفعلي، كوضعية الإشغال أو حاجة العقار إلى أشغال. والتقرير مطابق لمعايير RICS، موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، وإنما يصلح قاعدة للتفاوض الرضائي بين الورثة. والأهدأ للنفوس أن تطلب الخبرة باتفاق الورثة وأن توزع كلفتها بينهم بنسبة أنصبتهم، ما دام الجميع ينتفع بالقاعدة نفسها. خبراؤنا معتمدون من RICS، وعرض الأثمان في 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل، أو 48 إلى 72 ساعة مستعجلا، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

الخبرة العقارية: المنهجية والآجال