شراء وارث لحصص إخوته: كيف يحسب المعدل بإنصاف

1. كيف يحسب المعدل؟ القاعدة والأنصبة الحقيقية

المعدل هو التعويض المالي الذي يؤديه الوارث الذي يحتفظ بالعقار لمن يتخلون عن أنصبتهم، فيصير مالكا وحده. وقاعدته واحدة: المعدل الإجمالي يساوي القيمة السوقية للعقار مضروبة في مجموع الأنصبة المشتراة، ولكل وارث يتخلى عن نصيبه مبلغ يساوي القيمة نفسها مضروبة في نصيبه هو. والخطأ الشائع هنا افتراض أنصبة متساوية. فالأنصبة الإرثية ليست متساوية دائما: رسم الإراثة المحرر لدى العدول يحدد نصيب كل وارث تبعا لقواعد الإرث المطبقة على الأسرة، والحساب ينطلق من تلك الأنصبة بالضبط، لا من قسمة تقريبية بعدد الإخوة. ونحن لا نجري حساب الفرائض: العدول أو الموثق يطبقون الأنصبة، والخبير يحدد القيمة التي تطبق عليها. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: عقار قيمته 2400000 درهم، ووارثان يملكان معا نصفه ويتخليان عنه، فالمعدل الإجمالي 1200000 درهم. وإذا كان نصيب أحدهما في رسم الإراثة ضعف نصيب الآخر، فلا يقسم المبلغ مناصفة: يأخذ الأول 800000 درهم والثاني 400000 درهم.

2. لماذا ينطلق الحساب من قيمة العقار كاملا؟

حصة مشاعة تباع لأجنبي تقل في الغالب عن نسبتها من القيمة الكاملة، لأن المشتري الأجنبي يدخل شريكا في عقار لا يتصرف فيه وحده: لا يبيعه ولا يرهنه دون موافقة الباقين، وقد ينتظر قسمة تطول وتكلف. لكن شراء وارث لحصص إخوته وضع مختلف تماما. فالمشتري هنا يجمع الأنصبة في يده ويصير مالكا للعقار كاملا، فيسترجع كل ما يمنحه العقار الكامل من حرية التصرف ومن سهولة البيع لاحقا. والسبب الذي يبرر الخصم في البيع للأجنبي يختفي إذن بمجرد إتمام العملية. ولو طبق خصم الشياع على الحصص المشتراة، لتحمل الإخوة البائعون نقصا لا يتحمله المشتري، ولربح هذا الأخير الفرق على حسابهم. لهذا ينطلق الحساب المنصف من القيمة السوقية للعقار كاملا وفي حاله الفعلية، ثم تطبق عليها الأنصبة. وتبقى لخصائص العقار نفسه آثارها في القيمة: الحالة، والمساحة، والموقع، والإمكانات العمرانية. أما صفة من يملكه أو من يشتريه فلا تغير قيمته.

الخروج من الشياع العقاري: الطرق الأربع

3. أمنوا وضعية العقار قبل مناقشة الأرقام

قبل أي تفاوض، تحققوا من وضعية العقار لدى المحافظة العقارية. فشهادة الملكية تبين من هو مقيد في الرسم العقاري، والمساحة الرسمية، والتحملات إن وجدت. وبعد الوفاة يلزم في الغالب تقييد الورثة في الرسم على أساس رسم الإراثة، وهو إجراء يتم مع الموثق. فشراء الحصص يحرر في عقد لدى الموثق، والرسم المحين يجنب التعطيل في آخر لحظة. وإذا كان العقار فيلا أو دارا على بقعة، فالتصميم المساحي ومذكرة المعلومات التعميرية، وهي الوثيقة التي تحدد المنطقة وقواعد البناء المطبقة، يكملان الملف، لأن إمكانات الأرض جزء من القيمة. ففيلا قديمة على بقعة كبيرة قد تساوي بأرضها أكثر مما تساوي ببنائها. وإذا كان العقار غير محفظ، فالمسار مختلف ويبدأ بجمع العقود العدلية وتتبع سلسلة الملك. وفي كل الحالات، قراءة الرسم العقاري قبل الاجتماع العائلي توفر على الجميع مفاجآت من قبيل رهن قديم لم يشطب، أو مساحة رسمية تختلف عما يتذكره الورثة.

تحليل مكتوب للرسم العقاري

4. من يحدد القيمة؟ خبير مستقل يكلفه الجميع

للورثة أن يتفقوا على أي قيمة. لكن الطريق الأسلم عمليا هو تكليف خبير مستقل باتفاق الجميع. فبالنسبة لشقة أو فيلا، يعتمد الخبير أساسا المقارنة المباشرة: معاملات وعروض حديثة لعقارات مماثلة في القطاع، معدلة حسب البقعة، والمساحة المبنية، والحالة، والمسبح أو التعرض. وفي الأحياء التي يكون فيها كل عقار حالة خاصة، يقاطع بين ثمن المتر المبني وقيمة الأرض. وللخبرة المستقلة في شراء الحصص فائدتان. الأولى الحياد: فالخبير لا مصلحة له في رفع القيمة ولا في خفضها، مما يسهل على الطرفين قبولها. والثانية التتبع: فالتقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، فيفهم كل وارث، بمن فيهم من يعيش بعيدا ولا يستطيع المعاينة، كيف بنيت القيمة. وهو لا يلزم أحدا، وإنما هو قاعدة لتفاوض رضائي بين الإخوة. والنتيجة قيمة واحدة معللة في تاريخ معين، لا مجال بين حد أدنى وحد أقصى يعيد الخلاف من جديد. وثمن الخبرة ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، مع عرض ثمن داخل 24 ساعة وتقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل.

الخبرة العقارية المستقلة

5. الأخطاء التي تفسد الاتفاق بين الإخوة

الخطأ الأول تقدير شفوي قديم: ثمن قيل منذ سنوات لا يصلح اليوم، لأن السوق تغير والعقار تقادم. والثاني الاعتماد على الإعلانات: أسعار الإعلانات أسعار مطلوبة لا أثمنة بيع منجزة، ومن يستند إليها يرفع سقف التوقعات فيتباعد الطرفان. والثالث افتراض أنصبة متساوية بدل الأنصبة الواردة في رسم الإراثة. والرابع تطبيق خصم الشياع على الحصص المشتراة، وقد رأينا أنه لا مبرر له حين يجمع المشتري الملكية في يده. والخامس إغفال المصاريف: عقد الموثق، والتقييد في الرسم العقاري، والأتعاب، فيحسن الاتفاق مسبقا على من يتحملها وإدراجها في الميزانية. والسادس أداء غير موثق: إذا اتفق الإخوة على أداء المعدل على دفعات، فليحرر ذلك لدى الموثق مع آجال واضحة. والسابع تاريخ القيمة: إذا طال التفاوض شهورا، فالقيمة المحددة في تاريخ معين قد تحتاج إلى تحيين قبل التوقيع. وكل هذه الأخطاء تنتهي إلى النتائج نفسها: عقار معطل لا يستفيد منه أحد، أو بيع متسرع بثمن أقل، أو خلاف يدوم سنوات ويستنزف الأسرة ماليا ومعنويا.

6. كيف يؤدى المعدل عمليا؟

قليل من الورثة يملك المبلغ كاملا نقدا. وثلاث طرق شائعة: الادخار الشخصي، أو تمويل يكون فيه العقار المحتفظ به ضمانة في الغالب، أو أداء على دفعات يتفق عليه الورثة ويحرر لدى الموثق. وفي كل الحالات احسبوا المصاريف الإضافية ضمن الميزانية الإجمالية: العقد، والتقييد، والأتعاب. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: فيلا قيمتها 3600000 درهم بين ثلاثة ورثة بأنصبة متساوية في رسم الإراثة، أي 1200000 درهم لكل واحد. يريد أحدهم الاحتفاظ بها، فالمعدل المستحق للآخرين 2400000 درهم. فإذا كان يملك 1000000 درهم، يبقى عليه تدبير 1400000 درهم بتمويل أو بدفعات متفق عليها، زيادة على المصاريف. والحساب لا يستقيم إلا إذا كان الرقم الأول، أي قيمة الفيلا، مقبولا من الجميع. لذلك ابدؤوا بتقييم محايد قبل أول اجتماع عائلي، فالاتفاق على القيمة أصعب بكثير بعد أن يتمسك كل طرف برقمه.