الخصم على حصة في الشياع أو على حق الانتفاع: متى يطبق؟

1. الخصم يطبق على الحق المباع لا على العقار

نقطة الانطلاق في كل تقييم هي القيمة السوقية للعقار في ملكية تامة: الثمن الذي يباع به العقار كاملا في ظروف عادية في تاريخ معين، تبعا لحالته ومساحته وموقعه وإمكاناته. وهذه القيمة لا تتغير بتغير المالك: لا ترتفع لأن المالك ميسور، ولا تنخفض لأن الورثة متعددون أو لأن أحدهم لم يقيد بعد في الرسم العقاري. والخصم شيء آخر. إنه تعديل يطبق حين لا يكون موضوع التقييم هو العقار كاملا، وإنما حق جزئي فيه: حصة مشاعة، أو حق انتفاع، أو ملكية رقبة، أو عقار مشغول من الغير. وفي هذه الحالات يسأل الخبير: ماذا كان سيدفع مشتر عادي مقابل هذا الحق وحده، مع القيود التي ترافقه؟ فإذا كان الجواب أقل من النسبة الحسابية من القيمة الكاملة، كان الفرق هو الخصم. وهذا التمييز بين العقار والحق المباع هو الذي يحسم أغلب الخلافات بين الورثة حول الخصم: فقبل أي نقاش في الحجم، يجب السؤال عن المبرر.

2. حصة مشاعة تباع لأجنبي: لماذا يطبق الخصم

حين يباع نصيب مشاع لشخص من خارج الورثة، تقل قيمته في الغالب عن نسبته من القيمة الكاملة. والأسباب معروفة. أولا ضعف السيولة: قليل من المشترين يقبلون الدخول شركاء في عقار لا يتصرفون فيه وحدهم، فلا بيع ولا رهن دون موافقة الباقين. ثانيا كلفة الخروج: مصاريف القسمة وأجلها، والتفاوض مع شركاء لا يعرفهم المشتري. ثالثا خطر النزاع وما يجره من تأخير وتكاليف. أما حجم الخصم فيتوقف على السياق: عدد الشركاء، ووجود تعطيل أو نزاع قائم، وشغل أحدهم للعقار، وجودة السند العقاري. وتؤثر كذلك طبيعة العقار: فالعقار الذي لا يقبل القسمة عينا، كفيلا واحدة أو رياض، يكون الخروج منه أصعب، بينما تقل الصعوبة حين يمكن تقسيم العقار ماديا، كمجموعة بقع. ولا توجد نسبة عامة صالحة لكل الحالات: فكل رقم جاهز منقول من الشبكة قد يظلم وارثا. والخبير يقدر الخصم ويعلله ملفا بملف، انطلاقا من وقائع العقار ومن مقارنات لها الوضعية نفسها.

شراء حصة على الشياع دون تأطير

3. متى لا يطبق الخصم؟

لا يطبق الخصم كلما زال سببه، أي كلما حصل المشتري أو الوارث في النهاية على ملكية تامة. الحالة الأولى وارث يشتري حصص إخوته: فهو يجمع الأنصبة ويصير مالكا للعقار كاملا، فيحسب المعدل على القيمة الكاملة مضروبة في الأنصبة المشتراة، ولو خصم منها لتحمل البائعون نقصا لا يتحمله المشتري. الحالة الثانية القسمة بين الورثة: سواء قسمت عدة عقارات عينا مع معدل يعوض الفرق، أو احتفظ أحدهم بالعقار، فالأساس قيمة كل عقار كاملا. الحالة الثالثة بيع العقار كاملا للغير ثم توزيع الثمن بنسبة الأنصبة: المشتري يشتري ملكية تامة، فلا خصم على أي نصيب. الحالة الرابعة تقييم العقار نفسه لملف تركة: الموضوع هو العقار لا حصة بعينها. الحالة الخامسة عقار محفظ لم يقيد فيه الورثة بعد: هذه وضعية إدارية تخص المالكين، وتسوى بالتقييد، ولا تنقص من قيمة العقار. وكذلك شغل أحد الورثة للعقار: هو مسألة تسوى بين الورثة أنفسهم، ولا تنقص من قيمة عقار سيباع خاليا أو يقسم.

الخروج من الشياع وطرق القسمة

4. حق الانتفاع وملكية الرقبة: كيف يقيم كل جزء؟

تميز مدونة الحقوق العينية، أي القانون 39.08، بين الملكية التامة وتجزئتها. فحق الانتفاع هو حق استعمال العقار والحصول على ثماره، كالسكن فيه أو قبض كرائه، وملكية الرقبة هي ما يبقى للمالك من حق التصرف إلى أن ينتهي الانتفاع فتعود إليه الملكية التامة. وأكثر ما تنشأ هذه التجزئة في الانتقالات العائلية: أب أو أم يهب العقار لأبنائه ويحتفظ بالانتفاع. وفي العقار المحفظ، لا ينتج الحق أثره إلا بتقييده في الرسم العقاري، فقراءة الرسم أول خطوة. أما التقييم فيختلف حسب نوع الانتفاع. فالانتفاع العمري ترتبط قيمته بسن المنتفع، لأن مدته مرتبطة بحياته. والانتفاع المؤقت تحسب قيمته بتحيين المداخيل الكرائية المنتظرة طوال مدته. وملكية الرقبة تساوي الملكية التامة ناقص قيمة الانتفاع. وإذا بيعت الرقبة وحدها للغير، فالمشتري ينتظر سنوات قبل أن يستعمل العقار، وهذا الانتظار هو مصدر الخصم. وفي كل الحالات يبين التقرير الطريقة والفرضيات بدل نسبة مجردة.

5. كيف يعلل الخصم في تقرير الخبرة؟

كل خصم يجب أن يكون معللا ومحسوبا وموثقا في التقرير، وإلا فهو رأي لا تقييم. والتعليل الجيد يمر بخمسة عناصر. أولا السبب الواقعي: شياع، أو تجزئة الملكية، أو شغل من الغير، مع الوثيقة التي تثبته، كرسم الإراثة أو الرسم العقاري أو عقد الكراء. ثانيا مقارنات لها الوضعية نفسها: معاملات على حصص مشاعة أو على عقارات مشغولة، كلما توفرت. ثالثا حساب المبلغ أو النسبة المعتمدة، بخطوات يمكن إعادتها. رابعا اختبار الحساسية: ماذا يصير الرقم إذا تغيرت فرضية أساسية، كسن المنتفع أو مدة التعطيل؟ خامسا الربط بالقيمة السوقية في ملكية تامة: يظهر التقرير القيمة الكاملة أولا، ثم الخصم، ثم قيمة الحق المقيم، حتى يرى كل طرف أين يقع الفرق ولماذا. وبهذا يصبح التقرير وثيقة موثقة يمكن التحقق من كل سطر فيها، ولا يلزم أحدا، لكنه يعطي الورثة قاعدة واحدة للتفاوض الرضائي بدل أرقام متقابلة.

ماذا يتضمن تقرير الخبرة

6. أخطاء شائعة في الخصم بين الورثة

الخطأ الأول خصم الشياع في شراء وارث لحصص إخوته، وقد رأينا أنه لا مبرر له. والثاني نسبة جاهزة منقولة من مقال أو من تجربة أسرة أخرى: فلكل عقار ولكل تركة ظروفها، ونسبة لا تعلل لا تقنع أحدا. والثالث الحساب المزدوج: عقار في حالة استعمال عادية لا يحتاج خصما خاصا للتقادم، لأن ذلك محسوب أصلا في ثمن المتر المأخوذ من المقارنات، والخصم الإضافي يعاقب البائع مرتين. والرابع الخلط بين خصائص العقار ووضعية مالكه: تعدد الورثة، أو تأخر تقييدهم، أو إقامة أحدهم بالخارج، لا يغير قيمة العقار نفسه. والخامس إغفال الخصم حين يكون مبررا فعلا: وارث يبيع نصيبه وحده لأجنبي ينتظر عادة ثمنا أقل من نسبته، ومعرفة ذلك مسبقا تجنب خيبة الأمل وتساعده على المقارنة بين البيع للأجنبي والبيع لأحد الورثة. وإن كان الخلاف في أسرتكم يدور حول خصم ما، فابدؤوا بسؤال المبرر قبل سؤال الحجم، ثم اطلبوا تقييما يعلل كل رقم.