1. Décote pour indivision
Lorsqu'un bien est détenu en indivision, sa valeur de cession individuelle (de la quote-part) est inférieure à la valeur globale au prorata. Causes : liquidité réduite, frais de partage, négociation entre indivisaires, risque procédural. Fourchettes observées :
- Indivision familiale standard (succession, héritiers de bonne entente) : décote 10-15 % sur la quote-part.
- Indivision conflictuelle (litige ouvert, héritage contesté) : décote 20-35 %.
- Indivision sur bien indivisible (riad, villa unique) : décote la plus forte car la vente forcée est difficile.
- Indivision sur lotissement multi-parcelles : décote modérée car partage physique possible.
2. Décote pour démembrement — usufruit et nue-propriété
Le démembrement sépare la nue-propriété (le droit de disposer) de l'usufruit (le droit de jouir). La somme des deux valeurs partielles est toujours inférieure à la valeur pleine propriété.
- Usufruit viager — barème fiscal Maroc indicatif : 70 % de la pleine propriété pour usufruitier < 21 ans, dégressif par tranches jusqu'à 10 % pour usufruitier > 80 ans.
- Nue-propriété = pleine propriété – usufruit. Décote effective sur la cession de la nue-propriété : 20 à 40 % selon âge usufruitier.
- Usufruit temporaire — décote calculée par actualisation des revenus locatifs sur la durée.
3. Décote pour occupation
Un bien occupé par un tiers (locataire, occupant à titre gratuit, occupant sans titre) vaut moins qu'un bien libre. Causes : impossibilité d'usage immédiat, durée et coût pour récupérer la jouissance, risque procédural.
- Locataire en place bail commercial 3/6/9 avec loyer en place > ERV : surcote (over-rented) ; avec loyer < ERV : décote (under-rented). Analyse Term & Reversion.
- Locataire bail résidentiel loi 67-12, loyer ancien gelé : décote 10-25 % selon durée résiduelle prévisible.
- Occupation sans titre (squatter, ancien locataire impayé) : décote 20-40 % selon difficulté d'expulsion.
- Occupation à titre gratuit par membre famille : décote 5-15 % selon engagement de départ.
4. Décote pour vétusté
Pour les biens en mauvais état, la décote correspond au coût de remise à neuf :
- État d'usage normal : pas de décote spécifique (vétusté déjà dans le prix au m² standard).
- État dégradé second œuvre (peintures, revêtements, sanitaires) : décote 10-15 %.
- État dégradé gros œuvre (infiltrations, fissures structurelles, toiture) : décote 25-40 %.
- État ruineux ou inhabitable : décote 50-70 % ou évaluation foncière nue.
5. Décote pour contraintes urbanistiques ou monumentales
- Bien classé monument historique (médinas UNESCO, riad emblématique) : contrainte mais aussi attrait — l'effet net est typiquement positif pour les biens d'exception bien conservés, et négatif pour ceux dont la restauration est coûteuse.
- Zone de protection patrimoniale (médinas Marrakech, Fès, Tanger) : contraintes d'extension, hauteur, matériaux. Décote modérée 5-10 % sur l'optionalité, compensée par valeur patrimoniale.
- Emprise plan d'aménagement (réservation pour voirie publique, équipement) : décote importante car l'expropriation est prévisible.
- Servitudes (passage, vue, cours commune) : décote selon impact réel sur usage et constructibilité.
6. Justification dans le rapport
Toute décote doit être argumentée, chiffrée et documentée dans le rapport :
- Motif factuel (indivision, démembrement, occupation, vétusté).
- Référence à des transactions comparables présentant le même profil.
- Calcul du montant ou pourcentage retenu.
- Sensibilité (alternative scenarios).
- Articulation avec la valeur de marché de pleine propriété.