1. La définition IVS 104 dans son intégralité
« La valeur vénale (Market Value) est le montant estimé pour lequel un actif ou un passif devrait s'échanger à la date d'évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant lors d'une transaction normale, après une commercialisation adéquate, les parties ayant agi en connaissance de cause, prudemment et sans pression. »
Cette définition est internationale, adoptée par le RICS Red Book Global Standards 2025, par la Charte de l'Expertise Immobilière au Maroc (6e édition 2025), et par la quasi-totalité des juridictions disposant d'une doctrine d'évaluation.
2. Décryptage clause par clause
- « Montant estimé » — une approximation, pas une certitude. Le rapport doit présenter une fourchette et des sensibilités.
- « Pour lequel un actif devrait s'échanger » — valeur d'échange, pas valeur d'usage ou d'exploitation pour l'utilisateur actuel.
- « À la date d'évaluation » — la valeur est datée. Le marché peut bouger ; le rapport vaut à une date précise.
- « Acheteur consentant et vendeur consentant » — ni l'un ni l'autre n'est forcé. Pas de vente forcée judiciaire.
- « Transaction normale » — exclut les opérations entre personnes liées (intra-famille, intra-groupe).
- « Après une commercialisation adéquate » — le bien a été correctement exposé au marché, le temps nécessaire (3 à 12 mois selon segment).
- « Les parties ayant agi en connaissance de cause » — chacune dispose des informations pertinentes (titres, charges, contraintes d'urbanisme, état réel).
- « Prudemment » — comportement rationnel, sans euphorie ni panique.
- « Sans pression » — pas de contrainte de délai, de liquidité, de procédure.
3. Articulation avec les autres bases de valeur
- Juste valeur IFRS 13 (Fair Value) — convergente avec Market Value IVS 104. Les rapports immobiliers RICS suffisent pour le reporting IFRS de la plupart des entités marocaines.
- Valeur d'exploitation / d'usage (Existing Use Value) — valeur pour l'utilisateur actuel dans sa configuration et activité actuelles. Souvent différent de Market Value.
- Valeur d'assurance reconstruction — coût de reconstruction à neuf. Très différent de Market Value (n'intègre pas le foncier ni l'activité).
- Valeur de remplacement — utile en assurance ou en arbitrage industriel.
- Valeur prudente (Mortgage Lending Value) — base utilisée par certaines banques européennes ; pas applicable en standard au Maroc.
4. Conséquences pratiques pour les rapports au Maroc
Un rapport d'expertise au Maroc qui se réfère à IVS 104 / RICS Red Book engage l'expert sur :
- Documenter la base de valeur retenue en première page du rapport.
- Justifier que les conditions de la définition sont remplies (commercialisation adéquate, parties consentantes, pas de pression).
- Distinguer la valeur des murs et la valeur du fonds pour les actifs combinés.
- Présenter des sensibilités ou une fourchette autour de la valeur centrale.
- Préciser la date d'évaluation de manière non équivoque.