1. La définition IFRS 13 et sa convergence avec IVS 104
« La juste valeur est le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants de marché à la date d'évaluation. » Cette définition est conceptuellement convergente avec la Market Value IVS 104 du RICS Red Book Global Standards 2025 : valeur d'échange, à une date précise, entre parties consentantes et informées, sans pression. Pour la majorité des actifs immobiliers, un rapport RICS Red Book remplit également les exigences IFRS 13.
2. La hiérarchie des inputs IFRS 13 (Niveaux 1, 2, 3)
- Niveau 1 — prix cotés sur un marché actif pour un actif identique. Quasi-jamais applicable à l'immobilier (pas de cotation quotidienne par bien).
- Niveau 2 — inputs observables directement ou indirectement pour des actifs similaires : transactions comparables récentes, prix au m² documentés, loyers de marché observés.
- Niveau 3 — inputs non observables : modèles internes (DCF, hypothèses opérationnelles, croissance estimée). La majorité des évaluations immobilières au Maroc relèvent du Niveau 3 en raison de la liquidité limitée.
L'entité doit publier en annexe la répartition de son portefeuille par niveau et documenter les méthodes de Niveau 3.
3. Choix de la méthode d'évaluation
IFRS 13 autorise les trois approches RICS Red Book :
- Approche par le marché — comparable, pour les actifs banalisés et liquides.
- Approche par les revenus — DCF ou capitalisation directe, pour les biens loués (bureaux, commerces, entrepôts).
- Approche par le coût — DRC (VPGA 5), pour les actifs sur-mesure rarement échangés (usine, data center).
La méthode retenue doit être cohérente avec la nature de l'actif et permettre de maximiser l'usage d'inputs observables. La réconciliation entre méthodes est documentée.
4. Fréquence d'évaluation
IFRS 13 n'impose pas de fréquence directe — c'est IAS 40 (Investment Property) ou IAS 16 (PP&E modèle de réévaluation) qui détermine. Pratique observée au Maroc :
- OPCI grand public — évaluation au moins semestrielle, souvent trimestrielle pour la valeur liquidative.
- OPCI réservé / foncière non cotée — semestrielle ou annuelle.
- Foncière cotée — semestrielle minimum (publication des comptes intermédiaires).
- Corporate IFRS — annuelle au moins, à chaque clôture.
5. Contenu obligatoire des annexes
- Répartition portefeuille entre Niveaux 1, 2, 3.
- Description des méthodes appliquées et hypothèses clés (cap rate, croissance loyer, vacance).
- Analyse de sensibilité aux paramètres significatifs.
- Réconciliation avec l'évaluation précédente (variations expliquées).
- Identification de l'expert externe ayant produit l'évaluation.
- Date d'évaluation et bases de valeur retenues.