وارث يسكن العقار الموروث وحده: كيف تحسب حقوق الباقين؟

1. لماذا يطرح سكن وارث وحده سؤالا ماليا؟

بعد الوفاة يصير الورثة مالكين على الشياع: لكل واحد نصيب في مجموع العقار، ولا يملك أحد غرفة أو طابقا بعينه. فإذا سكن أحدهم دار العائلة وحده، صار ينتفع بالعقار كله بينما لا يملك إلا جزءا منه. والباقون لا يسكنون ولا يقبضون شيئا، مع أنهم كان يمكن أن يتقاضوا نصيبهم من كراء العقار لو أكري للغير. وهذا الفارق يتراكم شهرا بعد شهر، وغالبا في صمت، إلى أن يطرح سؤال البيع أو القسمة، فيتحول إلى خلاف حاد بين الإخوة. والقاعدة المعروفة في هذا الباب أن الشريك على الشياع الذي ينفرد بالانتفاع بالعقار قد يكون مدينا للباقين بتعويض عن الإشغال، يؤخذ في الحسبان عند القسمة. أما استحقاق هذا التعويض في حالتكم وكيفياته ومدته، فمرجعها الموثق أو العدول أو المحامي، ولا نفتي فيها. وما يهمنا هنا هو الجانب الاقتصادي: كيف يقاس هذا الانتفاع بالدرهم بطريقة يقبلها الجميع. فوضع رقم واضح على الطاولة يحول خلافا عاطفيا حول من يستحق ماذا إلى حساب يمكن مناقشته، وكثيرا ما يكون الوارث الساكن نفسه أول المستفيدين من هذا الوضوح.

2. الحساب: القيمة الكرائية السوقية مضروبة في أنصبة الباقين

الأساس المعتاد لتقدير الانتفاع هو القيمة الكرائية السوقية للعقار، أي الكراء الذي يمكن أن يحصل عليه في ظروف عادية لو أكري لشخص من خارج الأسرة، مضروبة في مجموع أنصبة الورثة الذين لا يسكنون. مثال توضيحي بأرقام افتراضية مدورة: دار قيمتها الكرائية السوقية 6000 درهم في الشهر، والوارث الساكن يملك الربع بحسب رسم الإراثة، فمجموع أنصبة الباقين ثلاثة أرباع. يكون ما يقابل انتفاعهم 4500 درهم في الشهر، أي 54000 درهم في السنة. وعلى ثلاث سنوات يصل المبلغ إلى 162000 درهم. ويوزع بين الباقين بنسبة أنصبتهم الخاصة، لا بالتساوي. والمثال يبين لماذا يستحق هذا الموضوع العناية: فالمبلغ ليس رمزيا، ويكبر مع الزمن، ويغير ميزان أي قسمة لاحقة. وثلاث نقاط تحسم دقة الحساب. الأولى أن القيمة الكرائية تقدر على حال العقار الفعلية لا على حاله بعد إصلاح متخيل. الثانية أن المدة المعتبرة وتاريخ بدايتها يحسن الاتفاق عليهما كتابة. الثالثة أن الحساب يتعلق بالعقار، لا بدخل الوارث الساكن أو بظروفه، فهذه مسائل عائلية تناقش بعد معرفة الرقم لا قبلها.

3. كيف تحدد القيمة الكرائية بطريقة يقبلها الجميع؟

القيمة الكرائية هي مفتاح الحساب كله، وهي أكثر عنصر يتجادل فيه الورثة. فالوارث الساكن يراها منخفضة، ومن لا يسكن يراها مرتفعة، وكل واحد يستشهد بإعلان مختلف. والإعلانات لا تصلح مرجعا، لأنها أثمان يطلبها المكرون لا أثمان عقود مبرمة، والفارق بينهما يتغير من حي إلى آخر. كما لا يصلح مرجعا كراء قديم أبرمه الهالك قبل سنوات، لأنه قد يكون بعيدا عن السوق الحالية. والقيمة الكرائية تحدد بالطريقة نفسها التي تحدد بها القيمة السوقية: معاينة العقار، وتحقيق المساحات، وتقدير الحالة والتجهيزات، ثم مقارنته بعقود كراء لعقارات مماثلة في المحيط نفسه، مع تسويات معللة لكل فارق في المساحة أو الطابق أو الحالة. والنتيجة قيمة واحدة معللة في الشهر، لا مجال بين حدين، لأن الحساب يحتاج إلى رقم واحد يضرب في الأنصبة. وحين يحددها طرف مستقل لا مصلحة له مع أي من الورثة، يصعب على أحد تنحيتها برأي مضاد. ويحسن أن تحدد في التقرير نفسه القيمة السوقية للعقار، لأن الحسابين يلتقيان في التسوية النهائية عند الخروج من الشياع.

4. عقار موروث مكرى: كيف توزع المداخيل؟

الحالة الثانية الشائعة عقار موروث مكرى للغير، يقبض أحد الورثة كراءه لأنه قريب أو لأنه اعتاد ذلك في حياة الهالك. والمنطق الحسابي البسيط أن الكراء الصافي، بعد خصم المصاريف المشتركة، يوزع بين الورثة بنسبة أنصبتهم كما وردت في رسم الإراثة. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: كراء شهري 8000 درهم، أي 96000 درهم في السنة، ومصاريف مشتركة سنوية 12000 درهم، فيكون الصافي 84000 درهم. الوارث الذي يملك الثمن يعود له 10500 درهم في السنة، والذي يملك الربع 21000 درهم. وتنبغي هنا ثلاث عادات تحمي الجميع. الأولى أن يكون للوارث الذي يقبض الكراء تفويض مكتوب من الباقين يحدد ما يقبضه وما يؤديه. الثانية أن يمسك حسابا بسيطا بالمداخيل والمصاريف مع الوصولات، ويقدمه مرة في السنة على الأقل. الثالثة أن يوزع الصافي بانتظام بدل تركه يتراكم. ونذكر أن قبض الكراء نفسه يبقى هشا ما دام رسم الإراثة غير محرر، فتحريره أولا يحمي من يقبض ومن ينتظر نصيبه. وإذا تعدد الورثة أو أقاموا بالخارج، فقد يكون تفويض التدبير لمدبر محترف بوكالة واضحة أسلم من ترك المهمة لأحد الإخوة.

وكالة التدبير الكرائي: المضمون والالتزامات

5. التكاليف والأشغال التي يؤديها وارث من ماله

العكس يقع كذلك: وارث يؤدي من ماله مصاريف العقار المشترك، كواجبات الملكية المشتركة والرسوم المحلية والتأمين والإصلاحات، أو يمول أشغالا كبيرة كإصلاح السطح أو تجديد الشبكات. والمنطق الحسابي أن ما ينفق لحفظ العقار المشترك يهم جميع المالكين بنسبة أنصبتهم، فمن أدى أكثر من نصيبه يسجل له الفرق في الحساب. أما مصاريف الاستعمال اليومي، كالكهرباء والماء، فتتبع في المنطق نفسه من ينتفع بها. والصعوبة الحقيقية في الإثبات لا في المبدأ. فمن أدى دون أن يحتفظ بالفواتير والتحويلات يجد نفسه بعد سنوات أمام إخوة يشككون في المبالغ. والنصيحة إذن أن تحفظ كل وثيقة، وأن يخبر الباقون كتابة قبل أي أشغال كبيرة، وأن يحصل اتفاقهم إن أمكن. ويطرح سؤال آخر حين ترفع الأشغال قيمة العقار: فإذا جدد الوارث الساكن المطبخ والحمامات، ارتفعت القيمة السوقية والقيمة الكرائية معا. وهنا تفيد المعاينة المهنية، لأنها تبين حال العقار وما أضافته الأشغال، فلا يحسب الشيء نفسه مرتين، مرة كمصروف يسترد ومرة كزيادة في القيمة يستفيد منها الجميع. وتؤكد المعالجة القانونية لهذه المسائل لدى الموثق أو العدول.

6. الخروج بالتراضي: شراء الأنصبة أو البيع أو الكراء بين الورثة

تتجمع كل هذه العناصر في حساب واحد عند الخروج من الشياع، فيقع التقاص بين ما على كل وارث وما له. وللخروج بالتراضي ثلاث طرق. الأولى شراء الوارث الساكن أنصبة الباقين، وهي الحالة الأكثر انسجاما مع الواقع. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: دار قيمتها السوقية 2000000 درهم، والساكن يملك الربع، فالمعدل الأصلي ثلاثة أرباع القيمة، أي 1500000 درهم. يضاف إليه ما يقابل الانتفاع المتفق عليه، أي 162000 درهم في مثالنا، ويخصم منه ما يعود له من مساهمة الباقين في أشغال حفظ أداها وحده بمبلغ 60000 درهم، أي ثلاثة أرباعها 45000 درهم. فيكون الصافي 1617000 درهم. الثانية بيع العقار للغير وتوزيع الثمن بنسبة الأنصبة، بعد إجراء التقاص نفسه على حصص كل واحد. الثالثة، إذا لم يكن أحد مستعدا للبيع ولا للشراء، كراء مكتوب بين الورثة: يكتري الوارث الساكن العقار من مجموع المالكين بالقيمة الكرائية السوقية، ويوزع الكراء بنسبة الأنصبة، فيتوقف التراكم وتتضح الحسابات للمستقبل. وفي الطرق الثلاث تحرر الاتفاقات لدى الموثق أو العدول. وإذا كانت دار العائلة مسكونة والحساب لم يوضع بعد، فخبرة مستقلة تضع القيمتين اللتين يبنى عليهما كل شيء.

شراء وارث لحصص إخوته وحساب المعدل

7. القيمة السوقية والقيمة الكرائية في تقرير واحد

في هذا النوع من الملفات يحتاج الورثة إلى رقمين لا رقم واحد: القيمة السوقية للعقار لحساب المعدل أو توزيع ثمن البيع، والقيمة الكرائية السوقية لتقدير الانتفاع أو لتحديد كراء بين الورثة. ونحددهما معا في تقرير واحد، بعد معاينة العقار وتحقيق مساحاته وتوثيق حاله وما أضافته الأشغال إن وجدت، وعلى أساس مقارنات موثقة للبيع وللكراء. ثم نضع جدول التوزيع على الأنصبة كما وردت في رسم الإراثة، ونحسب المعدل عند الحاجة. ولا نحدد الأنصبة، فذلك من اختصاص العدول وقواعد مدونة الأسرة، ولا نفتي في استحقاق تعويض الإشغال ولا في كيفياته، فمرجعه الموثق أو العدول أو المحامي. والتقرير مطابق لمعايير RICS، موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، وإنما يصلح قاعدة للتفاوض الرضائي بين الورثة. والأهدأ أن يطلب باتفاق الجميع وأن توزع كلفته بنسبة الأنصبة، بما فيها نصيب الوارث الساكن. خبراؤنا معتمدون من RICS، وعرض الأثمان في 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل، أو 48 إلى 72 ساعة مستعجلا، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

الخبرة العقارية: المنهجية والآجال