خبرة عمارة بالمغرب: من بيان الأكرية إلى قيمة واحدة

متى تحتاجون خبرة عمارة؟

العمارة الكاملة تباع جملة لكنها تعيش شقة شقة ومحلا محلا، ولذلك يصعب تقدير قيمتها بالحدس. تطلب الخبرة عند الشراء لمعرفة ما يساويه الدخل المعروض فعلا، وعند البيع لتحديد ثمن يقنع مستثمرا يحسب المردودية قبل كل شيء. وتطلب عند الإرث، وهي الحالة الأكثر تكرارا: عمارة عائلية في وسط المدينة يرثها عدة ورثة، فيحتاجون قيمة مكتوبة للقسمة، أو لشراء بعضهم حصص الآخرين، أو للمقارنة بين البيع جملة والبيع شقة شقة. وتطلب أيضا عند تقديم العمارة حصة عينية في شركة، أو عند إعداد التقارير المالية لشركة مالكة، أو عند التفكير في تجديد العمارة أو تغيير استعمال بعض وحداتها. وللمالكين المقيمين بالخارج ننجز المهمة عن بعد، بالتنسيق مع الوكيل أو الحارس أو من يدبر الأكرية.

تشخيص الإرث العقاري

ما الذي يصنع قيمة العمارة؟

القيمة تبدأ من الدخل، لكن ليس من الدخل المعلن. نميز أولا بين الكراء الجاري الذي يؤديه المكترون اليوم والقيمة الكرائية السوقية لكل وحدة، لأن العمارات القديمة تجمع غالبا عقودا حديثة بأثمان السوق وعقودا قديمة بواجبات أدنى منها بكثير. ثم ننقص من الدخل الشغور والمتأخرات والتكاليف التي يتحملها المالك ولا يسترجعها من المكترين، كالصيانة والتأمين والتدبير. ثم يأتي تنوع الوحدات: المحلات التجارية في الطابق الأرضي لها سوقها ومخاطرها، والشقق في الطوابق لها سوق أخرى. ويأتي بعد ذلك الموقع، وحالة البناء والواجهات والمصعد والشبكات، والأشغال الضرورية القريبة. وأخيرا الوضعية القانونية: رسم عقاري واحد للعمارة كلها، أو رسوم مستقلة لكل شقة تسمح ببيعها منفردة، وهذا يغير قيمة العمارة ومن يمكن أن يشتريها: مستثمر يبحث عن دخل، أو مشترون متعددون يبحثون عن سكن.

خبرة المحلات التجارية

المناهج التي نطبقها ولماذا

المنهج الأساسي للعمارة المكراة هو رسملة الدخل: نقسم الدخل الصافي السنوي على معدل رسملة نستمده من السوق المحلية ونعلله بحالة العمارة وموقعها ومخاطر أكريتها، ولا نضعه من فراغ. وحين تكون الأكرية بعيدة عن السوق، أو الشغور مرتفعا، أو أشغال مبرمجة، نطبق تحيين التدفقات على عدة سنوات بدل الرسملة المباشرة، حتى نأخذ بعين الاعتبار تطور الدخل والأشغال. ثم نراقب النتيجة بالمقارنة: بمعاملات عمارات مماثلة حين توجد، وبقيمة البيع بالتجزئة، أي مجموع الشقق والمحلات مبيعة منفردة بعد خصم الكلفة والآجال حين يسمح الوضع القانوني بذلك. وإذا كانت العمارة موضوع مشروع هدم أو إعادة بناء أو تحويل عميق، نطبق المنهج المتبقي. نشرح لماذا رجحنا منهجا على آخر، ونخلص إلى قيمة سوقية واحدة معللة، لا إلى حد أدنى وحد أعلى.

الخبرة العقارية ومناهجها

الوثائق التي تحضرونها

الوثيقة الأساسية هي بيان الأكرية: لكل وحدة، طبيعتها ومساحتها وهل هي مكراة أو شاغرة، ومبلغ الكراء الشهري، وتاريخ بداية العقد، والمتأخرات إن وجدت. إن لم يكن عندكم بيان مكتوب، نساعدكم على إعداده انطلاقا من العقود والتواصيل. وحضروا معه عقود الكراء المتوفرة، وشهادة الملكية حديثة صادرة عن المحافظة العقارية أو أرقام الرسوم العقارية، ونظام الملكية المشتركة إن كانت العمارة مقسمة إلى رسوم مستقلة، وتصاميم العمارة، ورخصة البناء ورخصة السكن أو شهادة المطابقة. ويفيدنا أيضا بيان التكاليف السنوية التي يتحملها المالك، وتاريخ الأشغال الكبرى المنجزة، وعقود التدبير والصيانة إن وجدت. ونطلع نحن على تصميم التهيئة الساري لمعرفة الضوابط المطبقة. لا يمنع غياب وثيقة من بدء الخبرة: نذكر ما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه وأثره على القيمة.

ما الذي يميز تقريرنا

التقرير يحمل قيمة واحدة معللة، لا فرقا بين رقمين. بيان الأكرية معاد بناؤه وحدة وحدة، والفرق بين الكراء الجاري والقيمة الكرائية السوقية مبين لكل وحدة، ومعدل الرسملة معلل بمصادره، وكل مقارنة مذكورة بمصدرها وتاريخها، فتستطيعون أنتم أو مستشاركم إعادة الحساب خطوة خطوة. ويقوم على معاينة ميدانية للعمارة وأجزائها المشتركة ولعينة من الوحدات، مع صور مؤرخة. يحرره خبراء معتمدون من RICS، والتقرير مطابق لمعايير RICS في تحديد أساس القيمة والفرضيات وحدود المهمة. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم قراركم وتفاوضكم بالتراضي مع المشتري أو البائع أو باقي الشركاء. يعمل المكتب منذ 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويوجد في ست مدن: الدار البيضاء، الرباط، مراكش، طنجة، فاس، أكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا.

محتوى تقرير الخبرة العقارية