تقييم عمارة للكراء بالمغرب: من بيان الأكرية إلى القيمة

1. لماذا لا يكفي ثمن المتر المربع في الحي؟

العمارة المعدة للكراء يملكها مالك واحد، أو عائلة واحدة على الشياع، وتكرى وحدة وحدة. فهي تباع جملة لكنها تعيش شقة شقة. ولذلك لا تقرأ قيمتها في ثمن المتر المربع للشقق المبيعة منفردة في الحي، ولا في ضرب الكراء المعلن في معامل ما. أول ما يميزها تنوع وحداتها: محلات تجارية في الطابق الأرضي، وشقق سكنية في الطوابق، وأحيانا مكاتب أو مخازن أو أقبية، ولكل صنف سوقه الكرائية ومخاطره وسرعة بيعه. وثانيه تراكم عقود من أزمنة مختلفة: عقود حديثة بأثمان السوق، وعقود قديمة بواجبات أدنى منها بكثير، وشاغلون أحيانا بلا عقد مكتوب. وثالثه تدبير عائلي قليل التوثيق وصيانة غير منتظمة. وفوق ذلك فالعمارة الواحدة لها سوقان: سوق المستثمرين الذين يشترون دخلا وتدبيرا، وسوق الساكنين الذين يشترون شقة فارغة. والخلط بين السوقين هو الخطأ الأكبر في هذا الصنف، وهو ما تبنى عليه كل الخطوات التالية.

2. بيان الأكرية: الوثيقة التي يقوم عليها التقييم

قطعة الأساس في المهمة هي بيان الأكرية بعد إعادة بنائه وحدة وحدة: المساحة، والاستعمال، ونوع العقد وتاريخه، والواجب التعاقدي، والواجب المقبوض فعلا، والتكاليف التي يتحملها كل طرف، ووضعية الإشغال. وتجمع لذلك الوثائق القانونية من رسم عقاري ووضعيته وعقود الكراء المكتوبة المتوفرة والنزاعات الكرائية الجارية، والوثائق الكرائية من تواصيل الأشهر الأخيرة وتاريخ الشغور والمتأخرات، والوثائق التقنية عن حالة الهيكل والسطح والواجهات والقنوات والمصعد والأشغال المنجزة والمؤجلة، ثم التكاليف والرسوم وكلفة التدبير. وكثيرا ما يكون البيان ناقصا في عمارات العائلات. فلا يخترع الخبير ما ليس موجودا: يعيد بناء ما يمكن إعادة بنائه، ويضع فرضيات صريحة لما تبقى، ويبين في التقرير أثر كل فرضية على القيمة. وكثيرا ما يكون هذا العمل نفسه، أي جمع صورة صادقة عن العمارة، أهم ما تخرج به العائلة المالكة من المهمة، قبل الرقم النهائي. فالبيان الواضح ينفع بعد التقييم أيضا: في التدبير اليومي، وفي مراجعة العقود، وفي أي تفاوض لاحق.

3. الكراء الجاري والقيمة الكرائية السوقية: لا تخلطوا بينهما

الكراء الجاري هو ما ينص عليه العقد ويؤدى اليوم، والقيمة الكرائية السوقية هي ما تكرى به الوحدة نفسها لو كانت فارغة في السوق. والفرق بينهما قد يكون كبيرا في الاتجاهين. فالشقة المشغولة بعقد قديم بواجب أدنى بكثير من السوق تساوي أقل من الشقة نفسها فارغة، ويتوقف الفرق على الآفاق الواقعية للإفراغ أو للمراجعة داخل الإطار القانوني المطبق. ولا يجوز تجاهلها ولا تقديرها كأنها فارغة. فيرسمل الخبير الكراء الفعلي على المدة المتوقعة، ثم يرسمل الرجوع إلى القيمة السوقية بعدها، بفرضيات مكتوبة. وفي الاتجاه المعاكس، يصحح الواجب الذي يفوق السوق إلى مستوى قابل للدوام، لأن مكتريه يرحل يوما. ولهذا فالعمارة الممتلئة ليست دخلا موثوقا بالضرورة: عمارة ممتلئة بعقود قديمة تعطي إشغالا تاما ودخلا ضعيفا، وعمارة ممتلئة بعقود حديثة بأثمان السوق تحمل خطر الدوران. وللمحلات التجارية في الطابق الأرضي وضع خاص حين يقوم عليها حق كراء لفائدة المكتري، إذ يغير قيمة المحل وسيولة العمارة كلها.

حق الكراء وبدل الدخول وأثرهما في القيمة

4. الشغور والمتأخرات والتكاليف: من الدخل المعلن إلى الدخل القابل للرسملة

الشغور يوصف قبل أن يحسب. فهناك شغور عابر يرافق الدوران العادي للمكترين، فيصحح إلى مستوى عادي. وهناك شغور بنيوي لوحدات لا تكرى في حالتها لأنها متقادمة أو متضررة، فلا تعود وحدها: إما أن تحسب أشغالها وتخصم، وإما أن تستبعد من الدخل القابل للرسملة. وهناك شغور إرادي حين يفرغ المالك وحدات تحضيرا لبيع، فيقرأ في سياقه. والمتأخرات المزمنة تنقص الدخل الفعلي، وتدل على خطر في التدبير ينبغي أن يظهر في المعدل. ثم تأتي التكاليف التي لا تسترجع من المكترين: المصعد والأجزاء المشتركة والسطح والواجهات، ومؤونة صيانة واقعية للأشغال المؤجلة. فالعمارة المهملة تعرض دخلا صافيا مغريا إلى أن يأتي أول ورش كبير. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: مالك يعلن 600000 درهم من الأكرية السنوية؛ شقة شاغرة تحتاج أشغالا تمثل 40000 درهم من هذا المبلغ، ومتأخرات مزمنة 20000 درهم، وتكاليف غير مسترجعة ومؤونة صيانة 60000 درهم. فالدخل القابل للرسملة 480000 درهم لا 600000، أي أقل بالخمس قبل أي نقاش حول المعدل.

5. الرسملة: كيف يحدد المعدل دون رقم من فراغ

حين يصبح الدخل الصافي مصححا، يرسمل بمعدل مستمد من مراجع السوق المحلية، أي معاملات بيع عمارات للكراء وأصول مدرة للدخل مماثلة، ثم يكيف مع الحالة المعروضة: جودة الموقع، والحالة التقنية للعمارة، وتركيبة بيان الأكرية ومخاطرها، وسرعة البيع. فعمارة في شارع تجاري نشيط بعقود حديثة وهيكل سليم لا تحمل خطر عمارة قديمة كثيرة الشغور في زقاق ضيق، ولا يجوز أن يطبق عليهما المعدل نفسه. ولا نورد هنا أي معدل رقمي، لأن المعدل يبنى ملفا ملفا ويعلل بمراجعه. والتقرير الجاد يشرح هذا الاستدلال خطوة خطوة، ولا يكتفي بإلقاء نسبة لا يعرف مصدرها. وحين تكون العقود القديمة كثيرة، لا تكفي رسملة دخل واحد ثابت: يفصل الخبير بين مدة الكراء الجاري ومدة الرجوع إلى السوق، ويرسمل كل واحدة على حدة. والمنطق هو نفسه منطق منهجية الإيرادات في المكاتب والمحلات، مع فرق واحد: وحدات أكثر، ووثائق أقل في الغالب.

منهجية الإيرادات بالتفصيل

6. البيع جملة أم بالتجزئة: المراقبة بالمقارنة

لا تقدم الرسملة وحدها في تقرير جاد، بل تراقب بطريقتين. الأولى قيمة البيع بالتجزئة: مجموع الوحدات مقدرة فارغة بأثمان السوق، بعد خصم كلفة إحداث الملكية المشتركة والتسويق، وآجال البيع، وقيود إفراغ الوحدات المشغولة. والثانية مقارنات بيع عمارات كاملة حين توجد في المدينة نفسها. وتكون قيمة التجزئة في الغالب أعلى، لكنها تستحق: وقت وأشغال وتسويق وإفراغ تدريجي للمكترين. أما المستثمر الذي يشتري جملة فيشتري دخلا وتدبيرا، لا مجموع شقق فارغة، فيخصم مخاطر الكراء وعبء التدبير. ولهذا فتقدير العمارة جملة بثمن التجزئة يرفع القيمة بشكل منهجي، وهو أكثر الأخطاء كلفة في هذا الصنف. ويعتمد التقرير قيمة واحدة معللة على الأساس الذي حددته المهمة، ويعرض الفرق بين الجملة والتجزئة بشروطه، فهو معلومة استراتيجية للمالك، ويبقى الاختيار له. وإن كانت لكم عمارة مكراة تفكرون في بيعها أو قسمتها، فابدؤوا ببيان أكريتها كما هو، ولو ناقصا، ونقدر لكم ما يمكن البناء عليه.

7. متى تحتاجون هذا التقرير وماذا تتسلمون

يخدم تقرير تقييم العمارة للكراء قرارات ملموسة: بيعها جملة لمستثمر، والاختيار بين البيع جملة والبيع بالتجزئة، وقسمة تركة بين ورثة يريد بعضهم البقاء ويريد آخرون الخروج، وتقديمها حصة عينية في شركة، وإعادة ترتيب الذمة العائلية. ويتسلم المالك تقريرا يضم بيان الأكرية بعد تحليله، والدخل المصحح بكل تصحيحاته، والمعدل المعتمد مع تعليله، والمراقبة بقيمة التجزئة، وقيمة واحدة معللة. وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: قاعدة للتفاوض الودي بين ورثة أو بين بائع ومشتر، بدل تقابل أرقام لا يعرف أحد مصدرها. ينجزه خبراء معتمدون من RICS في تقرير مطابق لمعايير RICS. ومكتبنا تأسس سنة 2019 وأنجز أكثر من 5000 خبرة في ست مدن: الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير. عرض الأثمان خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، وتحدد الأتعاب حسب عدد الوحدات والوثائق المتوفرة.

الخبرة العقارية: طلب عرض أثمان