خبرة محل تجاري بالمغرب — قيمة الجدران فارغة أو مكراة

متى تطلبون خبرة محل تجاري؟

الحالة الأولى هي الشراء. فمن يشتري محلا مكرى يشتري في الحقيقة دخلا، ويجب أن يعرف هل الثمن المطلوب ينسجم مع الكراء القائم ومع وضعية المكتري. ومن يشتري محلا فارغا ليستغله يريد أن يعرف هل يدفع ثمن موقع حقيقي أم ثمن حي فقط. والحالة الثانية هي البيع: تحديد ثمن معلل يختصر التفاوض ويجنب بخس محل جيد. والثالثة هي الإرث: محل موروث في الشياع، يستغله أحد الورثة أو يكرى للغير، يحتاج إلى قيمة موثقة قبل القسمة أو قبل شراء أحدهم حصص الآخرين. والرابعة هي تقديم المحل حصة عينية في شركة. والخامسة هي تجديد الكراء: معرفة القيمة الكرائية للسوق تفيد المالك والمكتري معا في التفاوض بالتراضي على الكراء الجديد. وأخيرا تدبير الممتلكات: مقارنة ما يدره المحل بقيمته، لاتخاذ قرار الإبقاء أو البيع أو إعادة الكراء بشروط أخرى. وفي كل حالة، نحدد معكم من البداية الغرض من الخبرة، لأنه يحدد ما يجب التركيز عليه.

ما الذي يصنع قيمة المحل التجاري؟

الموقع قبل كل شيء: درجة الشارع التجارية، وحركة المارة، ونوع التجارة المجاورة، وسهولة الوصول والتوقف. فمحلان في الشارع نفسه قد يختلفان كثيرا بحسب موقعهما منه، والمحل الواقع في زاوية يستفيد عادة من وضوح أكبر. ثم شكل المحل: طول الواجهة على الشارع، والعمق، والعلو تحت السقف، وانتظام الشكل. ولذلك لا نجمع الأمتار جمعا خاما، بل نحولها إلى مساحة موزونة: منطقة الواجهة بأعلى معامل، والعمق والمخزن والسدة والطابق تحت الأرضي بمعاملات أقل، مع تبرير كل معامل في التقرير. ثم الاستعمال المسموح به: نظام الملكية المشتركة والتعمير قد يقيدان بعض الأنشطة، والقيد يقلص عدد المشترين والمكترين المحتملين. وأخيرا الوضعية الكرائية: مستوى الكراء القائم مقارنة بكراء السوق، ومدة العقد، وصلابة المكتري، والحماية التي يمنحها القانون 49-16 للمكتري، من حق في التجديد وتعويض عن الإفراغ خارج الحالات التي ينص عليها القانون.

حق الكراء وبدل الدخول في القانون 49-16 ←

الطرق التي نعتمدها ولماذا

نختار الطريقة بحسب وضعية المحل. فالمحل المكرى يقيم أساسا برسملة الكراء: ننطلق من الكراء الصافي السنوي، بعد خصم ما يتحمله المالك، ونقسمه على معدل رسملة نعلل اختياره بالموقع وصلابة المكتري ومدة العقد وحالة البناء. ونقيم المحل المكرى بكرائه الحقيقي مع أثر النظام الحمائي، لا كأنه فارغ. وإذا كانت عدة عقود في المحل أو في مجموعة محلات، أو كانت آجالها ومستويات كرائها مختلفة، نستعمل طريقة التدفقات المحينة على عدة سنوات، لأن توقيت المداخيل يغير القيمة. أما المحل الفارغ، أو الواقع في شارع تكثر فيه المعاملات، فنعتمد فيه أساسا طريقة المقارنة مع محلات مماثلة بيعت حديثا، بعد تصحيح الفوارق في الموقع والواجهة والمساحة الموزونة والاستعمال. وفي المحل الجديد أو الذي يحتاج إلى إعادة تهيئة عميقة، تفيد طريقة التكلفة مرجعا مكملا. ثم نوفق بين النتائج في قيمة واحدة معللة، ونبين لماذا رجحنا طريقة على أخرى.

كيف يقيم محل تجاري في أسفل عمارة ←

الوثائق التي تهيئونها

للتحقق من الملكية والمساحة: شهادة ملكية حديثة، ورقم الرسم العقاري، والتصميم المتوفر لديكم أو تصاميم رخصة البناء. وللاستعمال المسموح به: نظام الملكية المشتركة إن كان المحل في عمارة، وما يثبت التحويل إن كان المحل ناتجا عن تحويل شقة. وللوضعية الكرائية، وهي الأهم في المحل المكرى: عقد الكراء وملاحقه، وآخر وصولات الأداء، وكل مراسلة بين المالك والمكتري تخص التجديد أو مراجعة الكراء أو الإفراغ. ثم التكاليف التي يتحملها المالك: واجبات الملكية المشتركة والتأمين وما يقع على عاتقه من صيانة، لأنها تخصم من الكراء قبل الرسملة. وإذا كان المحل فارغا، فأخبرونا بالأنشطة التي تتوقعونها فيه أو بالعروض التي توصلتم بها. وإذا نقصت وثيقة، نحدد في عرض الأثمان ما يلزم وكيف يستكمل. وكل معطى لم نستطع التحقق منه نذكره في التقرير فرضية صريحة، حتى تعرفوا على ماذا بنيت القيمة.

تحليل شهادة الملكية قبل الخبرة ←

ما الذي يميز تقريرنا

نعاين المحل في ساعات النشاط، لأن الشارع نفسه قد يتغير كثيرا بين الصباح والمساء. ونقيس المساحات، ونضع جدول المساحة الموزونة بمعاملاتها، لأنه مفتاح فهم القيمة. ونفصل منذ البداية بين الجدران والأصل التجاري للمستغل، حتى لا يحسب العنصر نفسه مرتين. ونوثق كل مقارنة وكل كراء مرجعي بتاريخه وموقعه ومصدره، ونشرح كل تصحيح. ثم ننتهي إلى قيمة واحدة معللة للجدران، وإن طلبتم، إلى قيمة كرائية للسوق في التقرير نفسه. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويؤطره خبراء معتمدون من RICS. إنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، ويصلح أساسا لقرار شراء أو بيع أو كراء، وللتفاوض بالتراضي. ونعمل منذ 2019، وأنجزنا أكثر من 5000 خبرة، ونحن حاضرون في الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا. والثمن ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، ويحدد في عرض الأثمان حسب المساحة وعدد العقود.

ما الذي يتضمنه تقرير الخبرة ←