Expertise local commercial au Maroc — évaluation par experts certifiés RICS
ReaConsult évalue murs commerciaux, galeries marchandes, retail parks et locaux de pied d'immeuble au Maroc selon la méthode par capitalisation des loyers (VPS 6) et la méthode comparative (VPS 5) du Red Book RICS. Analyse intégrée du droit au bail (loi 49-16), du pas-de-porte et du cap rate de marché. Rapports conformes RICS.
Choisir votre ville
Marrakech, Tanger, Agadir et autres villes : intervention sur demande.
Méthodes d'évaluation commerciale
- Capitalisation des loyers (Income Approach, VPS 6) — méthode principale pour les murs commerciaux loués. Loyer net annuel ÷ cap rate = valeur de marché. Le cap rate intègre risque locataire, durée du bail, emplacement, qualité du bâti.
- Discounted Cash Flow (DCF, VPS 6) — pour les baux longs, locataires multiples, retail parks et galeries marchandes. Projection des flux nets sur 10 ans + valeur résiduelle, actualisés au taux exigé par l'investisseur.
- Méthode comparative (Market Approach, VPS 5) — pour les murs commerciaux libres ou les zones à forte liquidité (Maarif, Anfa Place, Twin Center).
- Méthode du coût (Cost Approach, VPS 8) — pour les locaux neufs ou en restructuration profonde.
Droit au bail et pas-de-porte — loi 49-16
La loi 49-16régit les baux commerciaux au Maroc. L'expert RICS distingue trois éléments d'actif souvent confondus :
- Valeur vénale des murs — propriétaire du bâti
- Pas-de-porte — somme versée à l'entrée du locataire au bailleur, non remboursable
- Droit au bail — composante du fonds de commerce, valeur de la jouissance du local (différentiel loyer pratiqué / loyer marché × durée résiduelle, actualisé)
Voir guide : Bail commercial loi 49-16 au Maroc — guide 2026.
Cap rate immobilier commercial Maroc 2026
Fourchettes observées en 2026 selon emplacement et standing :
- Casablanca Maarif / Twin Center / Anfa Place — 7,0 à 8,5 %
- Casablanca Bourgogne / Racine / Gauthier — 8,0 à 9,5 %
- Rabat Agdal / Hay Riad commercial — 7,5 à 9,0 %
- Périphérie et villes secondaires — 9,5 à 11,5 %
Analyse détaillée : cap rate immobilier commercial Maroc 2026.
Usages reconnus du rapport
- Acquisition / cession de murs commerciaux
- Crédit hypothécaire commercial
- Apport en société — voir apport immobilier société
- Valorisation IFRS 13 (Fair Value Measurement) pour bilans
- Contentieux — révision de loyer, éviction, congé
- Cession de fonds de commerce — composante murs / droit au bail
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