من يبحث عن مستودع أو أرض لوجستية بالمغرب يطرح سؤالا بسيطا: هل هيأت الدولة ما يكفي لتلبية الطلب؟ الجواب الصريح يستند إلى رقمين منشورين، 3300 هكتار كانت مستهدفة في البداية و750 هكتارا مستهدفة في أفق 2028، وإلى معطيات كثيرة لم ينشرها أحد. يعتمد هذا المقال على تصريحات الوكالة المغربية لتنمية اللوجستيك (AMDL) وعلى بلاغات وكالة المغرب العربي للأنباء وعلى الصحافة الاقتصادية. كل رقم منسوب إلى مصدره ومؤرخ، وحيث تنقص المعلومة نقول ذلك صراحة.
1. ما الذي حددته الدولة
تندرج الاستراتيجية الوطنية لتنمية تنافسية اللوجستيك في عقد برنامج 2010-2015 وأفقها سنة 2030. وقد ذكر المدير العام للوكالة في أكتوبر 2018 هدفين: خفض كلفة اللوجستيك من 20 % من الناتج الداخلي الخام (مستوى 2010) إلى 15 %، وإنجاز 3300 هكتار من مناطق التجميع اللوجستي وفق المخططات الجهوية. ومنطقة التجميع تجمع تدفقات البضائع (الاستيراد والتصدير ومواد البناء والتوزيع) لإخراجها من وسط المدن وتقريبها من الموانئ والطرق السيارة والسكة الحديدية. وقد أحدثت الوكالة بالقانون 59.09 ومرسومه التطبيقي 2.12.175. ووفق الصحافة، فحص المجلس الحكومي في 24 أبريل 2025 مشروع مرسوم (2.25.235) يضع وصايتها لدى وزير النقل واللوجستيك. ولم نعد قراءة نص القانون 59.09، لذلك لا نورد لائحة مهام الوكالة بالتفصيل.
2. الحصيلة: رقم من 2018 ورقم من الصحافة
الحصيلة الرقمية الوحيدة الصادرة عن المشغل نفسه تعود إلى 2018. فحسب مديرها العام، أنجز نحو 500 هكتار، منها نحو 250 هكتارا من مناطق التجميع الحقيقية. وبلغت كلفة اللوجستيك 18,9 % من الناتج الداخلي الخام وفق آخر حسابات المرصد، أي نحو 1,1 نقطة مكتسبة من 20 %. ووقعت ثلاثة عقود تطبيقية لتدفقات الاستيراد والتصدير ومواد البناء والتوزيع. ومنذ ذلك لم نجد أي رقم عمومي أحدث لهذه الكلفة، ولا لعدد مناصب الشغل المستهدفة. فـ 18,9 % هو آخر رقم يمكن الاستشهاد به، مع تاريخه. أما حكم الخارج، فتفيد الصحافة أن المجلس الأعلى للحسابات قدر نسبة تنفيذ الاستراتيجية بنحو 14 %، مع تأخر ملحوظ في مناطق التجميع وتنسيق غير كاف بين الوكالة وطنجة المتوسط والمكتب الوطني للسكك الحديدية والوكالة الوطنية للموانئ. لم نتمكن من الاطلاع على التقرير نفسه، فيقرأ هذا الرقم على أنه منقول عن الصحافة.
3. الهدف الحالي: 750 هكتارا في أفق 2028
وفق الصحافة الاقتصادية، رفع مجلس إدارة الوكالة، حسب إيكوأكتو (25 يونيو 2026)، مساحة المناطق قيد التطوير إلى نحو 500 هكتار، بمراحل متفاوتة، مقابل هدف 750 هكتارا في أفق 2028. وكان المجلس نفسه قد صادق في 21 يناير 2026 على ميزانية استثمار في حدود 660 مليون درهم لسنة 2026، وبرنامج "PME Supply Chain 2025-2029"، مع نية إدماج اللوجستيك في مكون المقاولات الصغرى والمتوسطة من ميثاق الاستثمار (بلاغ وكالة المغرب العربي للأنباء). والخلاصة هي الفارق: 750 هكتارا أقل من ربع الـ 3300 هكتار المستهدفة أصلا. صحيح أن الرقمين لا يقيسان الشيء نفسه تماما، لكن مقارنتهما تقول الأساس: العرض العمومي المعلن يبقى دون الهدف الأصلي بكثير. ولا يقيس أي معطى منشور الطلب ولا حصة العرض الخاص، وما يمر خارج الوكالة يعرضه مهيئون خواص أو شبه عموميون. ولا نتحدث عن "استراتيجية جديدة" لأننا لم نعثر على نص مستقل عن الاستراتيجية الوطنية، ولا نربط هذه الأهداف بكأس العالم 2030 لغياب وثيقة لوجستية تثبت ذلك.
4. المناطق: المباعة والمفتوحة أشغالها والمبرمجة
لم نتمكن من الاطلاع على خريطة موحدة للمناطق تنشرها الوكالة، وهذا ما تسمح به البلاغات والصحافة. القليعة جنوب أكادير (من 42 إلى 45 هكتارا حسب المصادر) هي المنطقة الوحيدة المعلن أن تسويقها اكتمل في 2026. أولاد صالح بالنواصر (نحو 70 هكتارا) انطلقت أشغالها في يناير 2026 وتقرر تشغيلها في 2026. النواصر (120 هكتارا) مبرمجة. زناتة (322 أو 380 هكتارا حسب المصادر) رخص بإحداث شركة مخصصة لها في نونبر 2025 ولم يؤكد انطلاق الأشغال. رأس الماء بفاس (من 32 إلى 37 هكتارا للشطر الأول) أشغالها جارية (يونيو 2026). القنيطرة قيد الإنجاز منذ الإعلان عنها في يوليوز 2024 دون تحديد مساحتها. الداخلة مشروع تم إطلاق مساعيه وشراكاته. وميدهاب بطنجة المتوسط (من 200 إلى 250 هكتارا حسب وثائق الوكالة الخاصة لطنجة المتوسط (TMSA)) قيد الاستغلال مع توسعة معلنة. أما المدن التي تذكرها أدلة تجارية دون أي نص أو بلاغ يثبت وجود منطقة لوجستية عمومية فيها، فلا نعيد ذكرها.
5. الموانئ والسكة الحديدية
لا معنى للمناطق اللوجستية إلا قرب عقد النقل. عالج ميناء طنجة المتوسط 11106164 حاوية مكافئة (EVP) سنة 2025 بزيادة 8,4 %، مع 535203 شاحنة TIR، حسب بلاغ سلطة الميناء الذي نقلته الصحافة في 2 فبراير 2026. وتفيد الصحافة بأن محطة الشرق بالناظور غرب المتوسط ممنوحة لمدة 25 سنة بقدرة 3,4 ملايين حاوية مكافئة، مع توقع أولى الرسوات التجارية في نهاية أكتوبر 2026، ولم تؤكد بعد أول رسوة فعلية. ومن المنتظر تسليم الداخلة الأطلسي سنة 2028 حسب جريدة لوماتان (12 ماي 2026). وفي السكك الحديدية يعلن المكتب الوطني برنامجا بـ 96 مليار درهم خلال 2024-2030، وبلغ خط القطار فائق السرعة القنيطرة-مراكش نحو 30 % من الإنجاز في ماي 2026 (الصحافة). أما مكون نقل البضائع والموانئ الجافة فغير موثق في المصادر التي قرأناها.
6. ماذا يغير هذا الفارق بالنسبة للمستثمر
لهذا العرض العمومي المحدود ثلاث نتائج عملية. أولا، يبحث عن العقار في أكثر من باب: بقع الوكالة محدودة (منطقة واحدة معلن أن تسويقها اكتمل)، والباقي يأتي من مهيئي المناطق الصناعية والمجمعات الخاصة وملاك الأراضي والمستودعات القائمة. ثانيا، تنقص المقارنات العمومية: لم نعثر على أي دراسة عمومية لمكتب استشارات عن مخزون المستودعات من الدرجة الأولى أو المردودية أو أسعار الأرض اللوجستية حسب القطب، لذلك يقوم تقييم مستودع أو أرض لوجستية على مقارنات يجب إعادة بنائها، من معاملات وعروض بحدودها، ومن القيمة الكرائية لعقود مماثلة. ثالثا، وضع الأرض لا يقل أهمية عن موقعها: بقعة داخل منطقة تسريع صناعي وبقعة لمهيئ عمومي وأرض خاصة، لا تتساوى في المشترين المحتملين ولا في شروط إعادة البيع.
7. ما لا ينشره أحد
قول ما ينقص أنفع من رقم هش. وفي حدود علمنا لا تنشر هذه المعطيات بشكل قابل للتحقق: كلفة اللوجستيك مقارنة بالناتج الداخلي الخام بعد 2018، وخريطة موحدة للمناطق اللوجستية، وعدد مناصب الشغل المستهدفة، والمساحات الدقيقة لزناتة وميدهاب ورأس الماء، وأسعار الأراضي اللوجستية والمردودية ومخزون المستودعات (لا توجد سوى أسعار مطلوبة في الإعلانات)، ومكون نقل البضائع في برنامج السكك الحديدية. وهذه اللائحة مؤرخة في 30 أكتوبر 2026، وتخص المصادر التي استطعنا فتحها، فنص منشور في الجريدة الرسمية أو جواب كتابي من الوكالة يعلو على كل ما سبق.
قبل شراء أو كراء مستودع أو أرض لوجستية، تحدد لكم خبرة عقارية موثقة قيمتها بمقارنات وفرضيات وحدود مكتوبة. وتنطلق المهمة من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، مع عرض خلال 24 ساعة. الخبرة العقارية بالمغرب
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓الهدف الأصلي: 3300 هكتار من مناطق التجميع اللوجستي، وخفض الكلفة اللوجستية من 20 % إلى 15 % من الناتج الداخلي الخام (تصريح المدير العام للوكالة، 2018).
- ✓آخر حصيلة رقمية عمومية: نحو 500 هكتار منجزة في 2018، منها نحو 250 هكتارا من المناطق الحقيقية، وكلفة لوجستية بنسبة 18,9 %. ولا رقم أحدث في حدود علمنا.
- ✓الهدف الحالي: 750 هكتارا في أفق 2028، منها نحو 500 هكتار قيد التطوير (حسب إيكوأكتو، 25 يونيو 2026)، وميزانية استثمار 2026 في حدود 660 مليون درهم.
- ✓منطقة واحدة للوكالة مباعة بالكامل (القليعة بأكادير)، وأولاد صالح ورأس الماء وزناتة والنواصر قيد الأشغال أو الانطلاق أو البرمجة: العرض العمومي ضيق، والعرض الخاص غير موثق.
- ✓حسب الصحافة قدر المجلس الأعلى للحسابات نسبة تنفيذ الاستراتيجية بنحو 14 %، ولم نطلع على التقرير نفسه.
أسئلة متكررة
كم هكتارا من المناطق اللوجستية استهدفت الدولة بالمغرب؟
استهدفت الاستراتيجية الوطنية 3300 هكتار من مناطق التجميع اللوجستي وفق المخططات الجهوية، حسب المدير العام للوكالة في أكتوبر 2018. والهدف المعلن سنة 2026 هو 750 هكتارا في أفق 2028، منها نحو 500 هكتار قيد التطوير بمراحل متفاوتة (حسب إيكوأكتو، 25 يونيو 2026).
ما كلفة اللوجستيك بالمغرب كنسبة من الناتج الداخلي الخام؟
آخر رقم استطعنا الاستشهاد به هو 18,9 % سنة 2018 حسب المدير العام للوكالة، مقابل هدف 15 % ومستوى 20 % سنة 2010. لم نجد رقما عموميا أحدث، ومن الحذر ألا نعلن مستوى لسنة 2026.
ما هي الوكالة المغربية لتنمية اللوجستيك؟
أحدثت بالقانون 59.09. وهي تنفذ الاستراتيجية اللوجستية وتهيئ مناطق لوجستية. ووفق الصحافة، يضع مشروع مرسوم فحصه المجلس الحكومي في 24 أبريل 2025 وصايتها لدى وزير النقل واللوجستيك.
أي المناطق اللوجستية للوكالة متاحة سنة 2026؟
واحدة فقط معلن أنها مباعة بالكامل: القليعة جنوب أكادير. أما أولاد صالح (نحو 70 هكتارا) ورأس الماء بفاس فقيد الأشغال، وزناتة في طور الانطلاق، والنواصر (120 هكتارا) مبرمجة. هذه الأوضاع كما نشرت وهي تتغير، فتحققوا لدى الوكالة قبل أي قرار.
هل أصدر المجلس الأعلى للحسابات حكما على الاستراتيجية اللوجستية؟
حسب الصحافة قدر نسبة تنفيذ الاستراتيجية بنحو 14 %، مع تأخر في مناطق التجميع وتنسيق غير كاف بين الفاعلين العموميين. لم نطلع على التقرير، فيقرأ الرقم على أنه منقول عن الصحافة.
أين أجد أسعار العقار اللوجستي ومردوديته؟
في حدود علمنا لا توجد دراسة عمومية تقدمها. المراجع المتاحة أسعار مطلوبة في الإعلانات وليست أكرية مبرمة. وتبنى القيمة الموثوقة من جديد انطلاقا من مقارنات، وهذا ما تقوم به خبرة المستودع أو الأرض.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية