مدة صلاحية تقرير الخبرة العقارية: متى يجب تحيينه؟

1. لا تاريخ انتهاء قانوني، بل تاريخ تقييم

يتصور كثيرون أن تقرير الخبرة «صالح» لعدد معين من الأشهر، كما هو الشأن في بعض الشهادات الإدارية. وهذه ليست الطريقة الصحيحة لقراءته. فقلب التقرير المطابق لمعايير RICS هو تاريخ التقييم: القيمة المعتمدة هي قيمة العقار في ذلك اليوم، في ظروف السوق القائمة حينها، وعلى أساس حالته كما عاينها الخبير. وتاريخ التقييم بيان إلزامي في التقرير الجاد، إلى جانب الغاية من المهمة وأساس القيمة. ولا يختلط بالضرورة بتاريخ تحرير التقرير أو تسليمه، فقد يفصل بينهما وقت. والنتيجة العملية مهمة: التقرير لا يصبح «خاطئا» حين يتقادم، بل يبقى صحيحا بالنسبة لتاريخه. ما يتغير هو المسافة بين ذلك التاريخ وواقع اليوم. لذلك فأول ما تقرؤونه في تقرير قديم ليس الرقم النهائي، بل التاريخ الذي ينسب إليه هذا الرقم، ثم ما وقع بعده. وإذا لم تجدوا هذا التاريخ في التقرير، أو وجدتموه بعيدا عن تاريخ التسليم دون تفسير، فذلك في حد ذاته إشارة تستحق سؤال كاتبه.

ما الذي يجب أن يحتويه تقرير الخبرة ←

2. لماذا يشيخ التقرير؟ ثلاث آليات

إذا لم يحدد القانون عمرا للتقرير، فإن ثلاث آليات تبعده تدريجيا عن القيمة الحالية. الأولى أن السوق يتحرك: المعاملات المقارنة التي بنيت عليها القيمة مؤرخة هي أيضا بتاريخ التقييم، وكلما مر الوقت ابتعدت هذه المراجع عن شروط العرض والطلب الحالية في الحي. والثانية أن العقار نفسه يتغير: أشغال، أو تدهور، أو كراء، أو شغور، أو ضرر. والحالة التي عاينها الخبير قد لا تطابق حالة اليوم. والثالثة أن الإطار التعميري يتطور: تغيير في تنطيق تصميم التهيئة، أو ارتفاق جديد، أو تغيير في التخصيص، قد يحول إمكانية البناء في أرض أو استعمال عقار، وبالتالي قيمته. ولهذا فإن عقارا مستقرا في سوق هادئ قد يحتفظ تقريره بصلاحيته مدة أطول من عقار في حي يعرف مشاريع كبرى أو تحولا سريعا في الطلب. فالعمر الحقيقي للتقرير تحدده سرعة التغير لا التقويم. ومن هنا لا معنى لقاعدة عامة من نوع «ستة أشهر» أو «سنة»، فهي تصدق على عقار وتخطئ في آخر.

3. أحداث تجعل التقرير متجاوزا قبل مرور الوقت

قد يصبح تقرير حديث متجاوزا بين يوم وآخر إذا وقع أحد هذه الأحداث. أولها الأشغال والتوسعة والإصلاح: كل تغيير في مكونات العقار أو حالته يسقط الوصف الذي قامت عليه القيمة، سواء أضيفت مساحة أو جدد البناء، أو على العكس تدهورت حالته. وثانيها تغيير التنطيق أو التخصيص التعميري: فإمكانية البناء والاستعمال المسموح به من أهم محددات القيمة، خاصة في الأراضي، ومراجعة تصميم التهيئة قد تقلب المعطيات. وثالثها ارتفاق جديد أو ضرر أو نزاع حول العقار: كلها تغير ما يقبل مشتر عاقل أن يدفعه. ورابعها تغير الوضعية الكرائية: كراء العقار، أو مغادرة الشاغل، أو شغور طويل، وهي حاسمة في عقار يقيم بدخله. وخامسها انقلاب واضح في السوق المحلي يبعد المراجع الأصلية عن واقع اللحظة. وفي المقابل، قد يبقى تقرير أقدم مفيدا إذا لم يتغير العقار ولا سوقه. فاحتفظوا بأثر كل تغيير يقع في عقاركم، من فواتير أشغال أو عقود كراء، لأنها ما سيطلبه الخبير عند التحيين.

4. الصلاحية تتوقف على الاستعمال

لا جواب واحد عن مدة الصلاحية، لأن الجواب يتغير بحسب الغاية. في بيع أو شراء، يهمكم أن يعكس الرقم سوق اليوم، فتقرير قديم في حي يتحرك يضعف موقفكم في التفاوض. وفي قسمة تركة بين ورثة، تقرير تجاوزته الأحداث يفتح الباب لاعتراض وارث يرى أن القيمة لم تعد صحيحة، فتتأخر القسمة أو يباع العقار بأقل من قيمته. وفي قرار استثماري، الرقم القديم قد يخفي تحولا في الدخل أو في الطلب. وبعض الجهات التي يقدم إليها التقرير تحدد لنفسها مدة استعمال مقبولة تختلف من جهة إلى أخرى، فتأكدوا منها قبل إطلاق المهمة حتى لا تضطروا لإعادتها. ويجب التنبيه أيضا إلى أن التقرير يحدد اسم المرسل إليه وغايته، فاستعماله لغاية أخرى أو من طرف شخص آخر يحتاج موافقة الخبير، وقد يستلزم تحيينا. فالسؤال دائما مزدوج: ماذا تغير، ولأي استعمال. والجواب عنه قبل تقديم التقرير يجنبكم خلافا قد يكلف أكثر بكثير من تحيينه.

خبرتان بقيمتين مختلفتين: دور تاريخ التقييم ←

5. تحيين التقرير أم خبرة جديدة؟

القرار يتوقف على حجم ما تغير منذ تاريخ التقييم. يكفي التحيين حين لا يكون العقار قد تغير، ولم يمر سوى الوقت: يعتمد الخبير على الملف القائم، ويحين تحليل السوق والمقارنات، ثم يؤكد القيمة أو يعدلها بتاريخ تقييم جديد. وهذا في الغالب أسرع وأقل كلفة من إعادة كل شيء. وتلزم خبرة جديدة حين يكون العقار قد تغير بأشغال أو ضرر أو تغير في الإشغال، أو حين يكون الإطار قد تطور بتغيير في التنطيق أو ارتفاق أو تخصيص، أو حين يكون السوق قد انقلب بشكل واضح. عندها لا غنى عن معاينة جديدة وقاعدة مقارنات جديدة. وفي الحالتين، نقطة الانطلاق الصحيحة هي عرض التقرير القائم على خبير، بدل افتراض أنه «قديم جدا» أو «ما زال صالحا». فالخبير يحكم بحسب استعمالكم المحدد، ويقول لكم إن كان التحيين كافيا. وكلما أرفقتم التقرير القائم بلائحة ما تغير، كان جوابه أسرع وعرض الأثمان أدق.

خدمة الخبرة العقارية والتحيين ←

6. كيف تتحققون بأنفسكم قبل إعادة استعمال تقرير

قبل تقديم تقرير لموثق، أو لشريك في الشياع، أو لمشتر، أو في إطار قرار يخص ذمتكم، تحققوا من أمرين. الأول تاريخ التقييم المذكور في التقرير، لا تاريخ تسلمكم له. والثاني لائحة ما وقع منذ ذلك التاريخ: هل أنجزت أشغال؟ هل تغير شيء في تصميم التهيئة أو في الرسم العقاري؟ هل أكري العقار أو أفرغ؟ هل تغيرت الأثمان في الحي بشكل ملحوظ؟ إذا لم يتغير شيء، يحتفظ التقرير بوجاهته في أغلب الاستعمالات. وإذا تغير شيء، أو طلبت الجهة المرسل إليها وثيقة حديثة، فاعرضوا التقرير على خبير. وعندنا يرسل عرض الأثمان داخل 24 ساعة، ويسلم التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل، أو في 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. أرسلوا لنا تقريركم القائم، ونقول لكم هل يكفي تحيينه، قبل أن تلتزموا بأي مهمة.

7. ما يضمن أن يصمد التقرير في الزمن

لا يمكن لأي تقرير أن يوقف الزمن، لكن بعض التقارير تشيخ أحسن من غيرها. التقرير الذي يذكر بوضوح تاريخ التقييم، ويصف حالة العقار كما عوينت، ويسرد المقارنات بمصادرها وتواريخها، ويصرح بالفرضيات، يمكن تحيينه بسهولة: فالخبير يعرف بالضبط ما الذي يجب مراجعته. أما التقرير المبهم الذي يعطي رقما دون مسار، فلا يحين، بل يعاد من الصفر، لأنه لا يمكن معرفة ما بني عليه. لذلك فاختيار تقرير موثق من البداية ليس مسألة شكل، بل يوفر عليكم وقتا وكلفة حين تحتاجون إليه بعد أشهر. والتقارير المطابقة لمعايير RICS، التي يؤطرها خبراء معتمدون من RICS، تتبع هذا المنطق: قيمة واحدة معللة، في تاريخ محدد، بمسار يمكن تتبعه. إنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، لكنه يبقى أساسا متينا للتفاوض بالتراضي، اليوم وعند تحيينه غدا.