Définition selon IVS 104
« Le montant estimé pour lequel un actif devrait s'échanger, à la date d'évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans le cadre d'une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate et où chaque partie agit en connaissance de cause, prudemment et sans contrainte. »
— International Valuation Standards (IVS 104), Bases of Value
La valeur vénale n'est ni un prix demandé, ni un prix offert, ni une valeur d'usage : c'est une valeur d'échange théorique sur le marché ouvert, à un instant T, dans des conditions de transaction équilibrée. Au Maroc, sa détermination relève d'un expert qualifié — la certification MRICS est le standard international reconnu.
5 méthodes RICS pour déterminer la valeur vénale
VPS 5
Méthode par comparaison
Analyse de transactions récentes sur biens comparables (Market Approach). Centrale pour résidentiel + bureaux. Ajustements pour surface, état, étage, exposition.
Income Approach
Capitalisation des revenus
Valeur locative × taux de capitalisation. Centrale pour biens locatifs : immeubles de rapport, bureaux, commerces. Sécurise la valeur via le rendement.
VPGA 10
Méthode résiduelle
Valeur du projet achevé − coûts de construction − marge promoteur = valeur du terrain. Centrale pour terrains à bâtir et programmes neufs.
VPGA 4
DCF / GOP
Discounted Cash Flow sur 5-10 ans + valeur terminale. Centrale pour trade-related properties : hôtels, riads, cliniques, biens d'exploitation.
Cost Approach
Coût de remplacement net
Coût de reconstruction à neuf − dépréciation physique/fonctionnelle/économique. Subsidiaire pour biens à usage spécifique sans marché actif.
6 usages reconnus de la valeur vénale au Maroc
🏦
Crédit hypothécaire
Toutes les banques marocaines exigent une valeur vénale RICS pour le déblocage du prêt.
⚖️
Succession & divorce
Valeur vénale opposable pour partage entre héritiers ou liquidation matrimoniale.
📋
Sortie d'indivision
Base neutre entre coïndivisaires pour rachat de parts ou cession à un tiers.
💼
IFRS 13 fair value
Reporting des sociétés cotées Bourse de Casablanca, OPCI, fonds d'investissement.
📊
Fiscalité (DGI)
Contestation valeur vénale lors d'un redressement, droits d'enregistrement.
🏛️
Expropriation
Valeur vénale opposable à l'administration lors d'une procédure d'utilité publique.
Pour aller plus loin
- Article complet — Valeur vénale immobilier au Maroc : définition, méthodes, usages
- Rapport d'expertise immobilière au Maroc — contenu et structure
- Avis de valeur vs expertise immobilière — différences
- Tous nos services d'expertise immobilière au Maroc
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Devis forfaitaire 24 h. Rapport conforme RICS Red Book / IVS.