Méthode résiduelle VPGA 10
La méthode résiduelle calcule la valeur du terrain comme la différence entre la valeur du projet achevé et le coût total de réalisation (construction + frais financiers + marge promoteur + aléa). Étapes : (1) déterminer le programme maximum réalisable selon le PA ; (2) chiffrer la valeur de marché du programme livré ; (3) déduire les coûts ; (4) actualiser la résultante. Pour les fonciers complexes (mixed-use, phasage), nous utilisons un DCF promoteur sur 24-60 mois selon programme. Méthode comparative en complément quand des transactions de fonciers comparables existent.
Segments fonciers couverts
Terrains constructibles immédiats
PA validé, autorisations en cours ou délivrées. Méthode résiduelle directe.
Terrains à viabiliser
Foncier brut nécessitant viabilisation (eau, électricité, assainissement, voirie). Coûts à intégrer.
Réserves foncières en extension
Sala Al Jadida, Bouskoura, Dar Bouazza, Hay Riad, Mansouria, périphérie Tanger. Probabilité et timing à modéliser.
Terrains agricoles à reclasser
Route Amizmiz, Route Ourika, périphérie Casa/Rabat. Valeur as-is + on reclassement + probabilité.
Droit de superficie (zina-houa)
Foncier dont la superficie (bâti) est dissociable du sol. Évaluation du droit + foncier sous-jacent.
Fonciers en zone franche
Tangier-Med, Atlantic Free Zone Kénitra, Mohammedia. Statut MEDZ ou opérateurs privés (TMSA).
Foncier patrimonial Médina
Marrakech, Fès, Tétouan. Contraintes patrimoniales fortes (UNESCO), foncier rare.
Indicateurs surveillés
- Zonage du PA (résidentiel, tertiaire, mixte, industriel, équipement)
- COS (Coefficient d'Occupation des Sols) et CES
- Hauteur autorisée, retraits, prospects
- Servitudes, contraintes patrimoniales
- Statut foncier (titre foncier ANCFCC, réquisition, melk, droit de superficie)
- Surface et configuration du terrain (frontage, accès, viabilisation)
- Coût de construction unitaire (MAD/m² SHO selon programme)
- Marge promoteur attendue (10-20% selon segment et risque)
- Frais financiers et délais de réalisation (24-48 mois résidentiel, 30-60 mois tertiaire)
- Probabilité de reclassement pour fonciers agricoles à potentiel
Usages reconnus
- Crédit promoteur — terrain seul (garantie initiale) + valeur en achevé
- Acquisition / cession foncière (deal advisory)
- Reporting financier IFRS 13 — réserves foncières d'OPCI, family offices
- Évaluation de joint-venture promoteur-foncier (apport en nature)
- Litige et négociation amiable (succession, indivision, partenariat)
- Pré-IPO ou levée de fonds pour promoteur coté
- Audit indépendant pour comité d'investissement
Pour aller plus loin
- Cas pratique : méthode résiduelle terrain à bâtir Bouskoura
- Cas pratique : terrain en indivision Casablanca
- Évaluation terrain agricole à potentiel constructible
- Droit de superficie (zina-houa) — Code des droits réels
- Évaluation de terrain au Maroc — service détaillé
- Expertise pour banque (crédit promoteur)
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