دراسة مردودية محل تجاري بالمغرب: السوق والموقع والتموضع واختيار النشاط

لمن تفيد دراسة المردودية؟

تفيد الدراسة أولا صاحب المشروع الذي يريد فتح مقهى أو مطعم أو متجر أو صيدلية أو عيادة أو قاعة رياضة، ويتردد بين محل واحد أو عدة محلات. فالمحل الجيد لنشاط قد يكون محلا سيئا لنشاط آخر، والخطأ في الاختيار يعني أداء كراء لسنوات لا يغطيه رقم المعاملات، أو تفويت الأصل التجاري في ظروف سيئة. وتفيد ثانيا المستثمر الذي يشتري جدران محل ويريد أن يعرف أي نشاط يمكن أن يستقر فيه مدة طويلة، وبالتالي أي كراء يستطيع المحل أن يتحمله. وتفيد ثالثا مالك المحل الفارغ الذي يتساءل عن النشاط المناسب له، أو يقارن بين كرائه وبين استغلاله بنفسه. وفي الحالات الثلاث، الدراسة تنير القرار ولا تتخذه مكانكم، ولا تضمن نتيجة الاستغلال. والمسار الكامل، من اختيار الموقع إلى التوقيع، مشروح في دليلنا لكراء أو شراء محل تجاري.

دليل كراء أو شراء محل تجاري

الأسئلة التي تجيب عنها الدراسة

هل يستطيع الحي أن يعيش منه هذا النشاط؟ أي زبائن يمرون أمام المحل، وفي أي ساعات؟ كم منافسا يوجد على بعد دقائق مشيا، وبأي مستوى أثمان، وبأي إقبال؟ أي تموضع وأي لائحة أثمان تصمد أمام هذه المنافسة؟ أي نشاط أنسب لهذا المحل إذا كانت عدة أنشطة مطروحة؟ كم تكلف التهيئة والتجهيز بندا بندا؟ كم زبونا في اليوم يلزم لتغطية الكراء والتكاليف، وفي كم من الوقت يسترجع المبلغ المستثمر في الانطلاق؟ هل الكراء المطلوب موافق للسوق؟ وما الذي قد يمنع النشاط أصلا: تخصيص المحل، أو نظام الملكية المشتركة، أو الرخص؟ لا نجيب عن هذه الأسئلة من المكتب أو من نافذة سيارة: المرور يعد على عين المكان في أوقات مختلفة من اليوم والأسبوع، والمنافسون يحصون واحدا واحدا بعرضهم وأثمانهم وتوقيتهم والإقبال الملاحظ عليهم. كل جواب في التقرير مبني على ما قيس، لا على انطباع.

عتبة المردودية بعدد الزبائن في اليوم

تحسب العتبة بقسمة التكاليف الثابتة للشهر، أي الكراء والأجور والاشتراكات والأقساط، على الهامش الذي يتركه الزبون المتوسط بعد كلفة ما يستهلكه أو يشتريه. ثم ترد إلى يوم العمل، وتقارن بالمرور الذي عددناه أمام المحل وبإقبال المنافسين. مثال توضيحي بأرقام افتراضية: تكاليف ثابتة قدرها 100000 درهم في الشهر، وهامش قدره 20 درهما عن كل زبون، يعني الحاجة إلى 5000 زبون في الشهر، أي نحو 167 زبونا في اليوم على 30 يوم عمل. هذه الأرقام لشرح طريقة الحساب فقط ولا تصف أي سوق؛ في الدراسة تأتي كل فرضية من الميدان أو من عروض الأثمان التي تقدمونها، وتكتب في الجدول الحسابي. ويقرأ أجل الاسترجاع بالطريقة نفسها: الوقت الذي تحتاجه نتيجة الاستغلال لتسديد ميزانية التجهيز. ونعطيه لكل سيناريو من السيناريوهات الثلاثة، لأن مشروعا لا يصمد إلا في السيناريو المتفائل ليس كمشروع يصمد في الثلاثة. وعتبة تفوق كثيرا ما يستطيع الحي أن يأتي به إشارة إنذار.

القيمة الكرائية للمحل: سند للتفاوض

تتضمن الدراسة تقدير القيمة الكرائية السوقية للمحل، انطلاقا من أكرية محلات مماثلة في الحي، مع مراعاة الموقع والواجهة والمساحة المفيدة والحالة. بهذا الرقم تعرفون هل الكراء المطلوب موافق للسوق أم قابل للتفاوض، وتعرفون كذلك ما يمكن أن يساويه بدل الدخول أو حق الكراء الذي يطلبه مكتر خارج، لأنهما يناقشان مثل الكراء، انطلاقا مما يساويه المحل في الكراء. والكراء المطلوب ليس إلا ثمن انطلاق. أما المالك الذي يفضل الكراء على الاستغلال، فيجد في هذه القيمة مرجعا لما سيدره عليه المحل مكرى. وإذا كنتم تحتاجون فقط إلى القيمة الكرائية أو قيمة الجدران، دون دراسة للنشاط، فالمهمة المناسبة هي خبرة المحل التجاري: تقرير بقيمة واحدة معللة، كل مقارنة فيه مذكورة بمصدرها، وكل تعديل مكتوب بمقداره وسببه. ونفصل في التقرير المحلات المماثلة التي اعتمدناها، وموقع كل واحد منها ومساحته وكراءه، والتعديلات التي أجريناها عليها، حتى تستطيعوا عرض هذا السند على الطرف الآخر ومناقشته.

خبرة المحل التجاري

التعمير والملكية المشتركة والرخص

لا يقبل كل محل تجاري كل الأنشطة. فالتخصيص الذي تحدده وثائق التعمير، ونظام الملكية المشتركة في العمارة، والبند الذي يحدد النشاط في عقد الكراء، والرخص الخاصة ببعض الأنشطة، قد تغلق الباب أمام مشروع بأكمله. ويقع الإشكال غالبا في الشرفة أو اللافتة أو المطبخ أو الاستخراج، أو في نشاط يزعج الجيران في عمارة سكنية. هذه النقاط يجب أن تفحص قبل التوقيع، لأنه بعد توقيع العقد وانطلاق الأشغال يصبح اكتشاف المنع مكلفا. في الدراسة نرصد هذه النقاط ونكتبها واحدة واحدة، حتى تتحققوا منها لدى المصالح المعنية أو لدى اتحاد الملاك. نحن نشير إليها ولا نحسمها، لأن الحسم فيها يعود إلى الجهة المختصة بكل نقطة. ونذكر في التقرير مصدر كل ملاحظة: ما رأيناه في عين المكان، وما اطلعنا عليه من وثائق، وما بقي غير مؤكد. فإذا تبين أن نقطة واحدة قد تمنع النشاط، يكون من الأفضل التحقق منها قبل أداء أي مبلغ أو توقيع أي التزام.

شهادة المعلومات التعميرية

ما لا تقوم به الدراسة

لا تتضمن الدراسة تشخيصا تقنيا للبناية أو لشبكاتها أو لتجهيزاتها، ولا بحثا عن العيوب: زيارة المحل تخدم الدراسة وحدها. ولا تتضمن استشارة قانونية أو ضريبية: نقاط التعمير والملكية المشتركة والرخص ترصد ولا تحسم. وإذا كان لديكم مشروع عقد كراء تريدون قراءته قبل التوقيع، فالاستشارة القانونية عبر الإنترنت تجيب كتابة عن سؤالكم، والإطار العام للكراء التجاري بالمغرب، كما ينظمه القانون 49-16، مشروح في مقالاتنا. ولا تعد الدراسة بنتيجة: هي تنير قراركم، أما الاستغلال فيبقى لكم، والإقبال الفعلي يتوقف أيضا على التسيير والعرض والوقت. لهذا نكتب كل فرضية في الجدول الحسابي، حتى تروا بأنفسكم ما الذي يتغير إذا تغيرت. ومن يحتاج إلى قيمة المحل نفسه، لا إلى دراسة النشاط، يطلب خبرة المحل التجاري. ومن يحتاج إلى قراءة عقد، يطلب الاستشارة القانونية. ولكل مهمة حدودها المكتوبة في عرض السعر قبل الانطلاق، فلا تفاجؤون بما لم يكن متفقا عليه.

الاستشارة القانونية عبر الإنترنت