كراء أو شراء محل تجاري لنشاطكم بالمغرب: الدليل في ست مراحل
مقهى، مطعم، متجر، صيدلية، عيادة، قاعة رياضة: المسار من اختيار الموقع إلى التوقيع في ست مراحل، ولكل مرحلة ما يجب التحقق منه والمقالات التي تفصله.
المحل التجاري التزام لسنوات. فالكراء وبدل الدخول أو ثمن الجدران تتحدد يوم التوقيع، أما الإقبال فلا يعرف إلا بعد الافتتاح. لذلك يرتب هذا الدليل ما يجب التحقق منه قبل الالتزام: الموقع والنشاط، ثم المردودية، ثم ملاءمة المحل للنشاط، ثم عقد الكراء أو الشراء، وأخيرا الأرقام التي تسمح بالتفاوض. في كل مرحلة تجدون الأسئلة التي يجب طرحها والمقالات التي تجيب عنها بالتفصيل. وحيث يلزم رأي مكتوب، نقترح ثلاث مهام: دراسة المردودية قبل التوقيع، وخبرة المحل لتحديد قيمته الكرائية أو قيمة جدرانه، والاستشارة القانونية لقراءة مشروع العقد. ابدؤوا بالمرحلة التي وصلتم إليها.
1. اختيار الموقع والنشاط
المحل الجيد لنشاط قد يكون محلا سيئا لنشاط آخر. المرور أمام المحل، ونوع زبائن الحي، وظهور الواجهة، والمنافسة القريبة، تحسم أكثر مما تحسمه المساحة أو حالة المحل. إذا لم تختاروا النشاط بعد، فانطلقوا من الحي: ما الذي ينقصه، ولأي زبائن، وفي أي ساعات. وإذا كان النشاط محسوما، فابحثوا عن المحل الذي يناسبه، لا العكس. والمقهى والمطعم بالخصوص يتطلبان انتباها إلى الواجهة والشرفة والاستخراج والمرور في ساعات الذروة.
2. التحقق من المردودية قبل التوقيع
الكراء والأجور والأقساط تحل كل شهر، سواء جاء الزبائن أم لم يأتوا. السؤال الذي يجب طرحه قبل التوقيع: كم زبونا يلزم كل يوم لتغطية هذه التكاليف، وهل يستطيع الحي أن يأتي بهم؟ الجواب يبنى في الميدان: عد المارة أمام المحل، وإحصاء المنافسين على مسافة المشي، ولائحة الأثمان، وميزانية التجهيز، ثم توقعات في عدة سيناريوهات. وهذا ما تقوم به دراسة المردودية التي نقترحها قبل كراء المحل أو شراء جدرانه.
3. التحقق من أن النشاط مسموح في المحل
لا يقبل كل محل تجاري كل الأنشطة. فالتخصيص الذي تحدده وثائق التعمير، ونظام الملكية المشتركة، والبند الذي يحدد النشاط في عقد الكراء، والرخص الخاصة ببعض الأنشطة، قد تغلق الباب أمام المشروع. هذه النقاط تفحص قبل التوقيع: فبعد توقيع العقد وانطلاق الأشغال، يأتي متأخرا اكتشاف أن الشرفة أو اللافتة أو المطبخ غير مسموح بها. اطلبوا الوثائق من المالك، واسألوا المصالح المعنية واتحاد الملاك قبل أي التزام.
4. الكراء: العقد التجاري وبدل الدخول والسومة والتجديد
ينظم القانون 49-16 كراء المحلات التجارية. قبل التوقيع، اقرؤوا المدة، والنشاط المسموح، وطريقة مراجعة السومة الكرائية، والتكاليف والأشغال التي تتحملونها، وشروط تفويت حق الكراء. وبدل الدخول الذي يؤدى عند الدخول، وثمن حق الكراء الذي يفوته مكتر خارج، يناقشان مثل الكراء: انطلاقا مما يساويه المحل في الكراء. والقيمة الكرائية السوقية سند لهذا التفاوض، ثم لاحقا عند التجديد. وإذا كان لديكم مشروع عقد، فالاستشارة القانونية عبر الإنترنت تجيب كتابة عن سؤالكم.
5. شراء الجدران أو الأصل التجاري
شراء الجدران يعني أداء ما كنتم ستؤدونه كراء مسبقا، وتجميد رأس مال لم يعد يمول التجهيز. والكراء يحفظ مبلغ الانطلاق للنشاط، مقابل الارتباط بالمكري. والاختيار يتوقف على المشروع ومدته وإمكاناتكم. أما اقتناء أصل تجاري فهو شراء زبناء وحق كراء وتجهيزات، ولكل عنصر قيمته المستقلة. وإذا كنتم مكترين وعرضت جدران المحل للبيع، فتحققوا من حقوقكم كمكترين قبل أي قرار. ومن يشتري الجدران للاستثمار يقرأ ثمنها أيضا من خلال الكراء الذي تدره.
6. التقييم: القيمة الكرائية وقيمة الجدران
رقمان يعودان في كل مرحلة: الكراء السوقي للمحل وقيمة جدرانه. الأول يخدم التفاوض على السومة الكرائية أو بدل الدخول أو التجديد، والثاني يخدم الشراء أو البيع بالثمن الصحيح. ويحددان انطلاقا من محلات مماثلة، مع مراعاة الموقع والواجهة والمساحة المفيدة والحالة. وتقرير خبرة المحل التجاري يبين المقارنات المعتمدة والتعديلات سطرا سطرا، وينتهي بقيمة واحدة معللة. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا.
أسئلة متكررة
هل الأفضل كراء محل تجاري أم شراؤه لممارسة النشاط؟
الكراء يحفظ مبلغ الانطلاق للتجهيز ويترك إمكان تغيير الموقع، والشراء يلغي الكراء لكنه يجمد رأس مال ويربط النشاط بالمحل. الاختيار الصحيح يتوقف على مدة المشروع وإمكاناتكم وقوة الموقع. وفي الحالتين، تحققوا أولا من أن النشاط مربح في هذا المحل.
ما الذي يجب التحقق منه قبل توقيع عقد كراء تجاري؟
أن النشاط يستطيع أداء الكراء والتكاليف، أي عتبة المردودية؛ وأن الكراء وبدل الدخول موافقان للسوق، أي القيمة الكرائية؛ وأن النشاط مسموح في المحل من حيث التعمير والملكية المشتركة والرخص؛ وما يقوله العقد عن المدة والنشاط ومراجعة السومة والتفويت.
ما الفرق بين دراسة المردودية وخبرة المحل التجاري؟
دراسة المردودية تقول هل يستطيع نشاط ما أن يعيش في المحل: المرور والمنافسة والتموضع والميزانية والتوقعات. والخبرة تقول كم يساوي المحل: قيمته الكرائية السوقية أو قيمة جدرانه. ودراسة المردودية تتضمن القيمة الكرائية للمحل.
هل يمكن التفاوض على الكراء المطلوب لمحل تجاري؟
الكراء المطلوب ثمن انطلاق. والقيمة الكرائية السوقية، المحددة انطلاقا من أكرية محلات مماثلة، تبين هل هو موافق للسوق، وتعطي سندا مرقما للتفاوض.
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية