التقييم قبل البيع: قيمة معللة تحددون بها ثمن عرض عقاركم
قبل أن تعلنوا ثمنا، نعاين العقار ونجمع البيوع المماثلة ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة سطرا سطرا: تعرفون بأي ثمن تعرضون، وإلى أي حد تتفاوضون، وتحت أي ثمن لا تنزلون.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
ثمن العرض أثقل قرار في البيع، ويتخذ في البداية، غالبا على أساس رأي وكالة أو تقدير على الإنترنت. إذا كان مرتفعا بقي العقار معروضا وتفاوض المشترون بقوة، وإذا كان منخفضا بيع بسرعة وضاع الفرق نهائيا. التقييم قبل البيع يضع مكان الانطباع قيمة سوقية واحدة مبنية على بيوع مماثلة، وكل تعديل فيها مشروح. يزور خبيرنا العقار، ويقرأ شهادة الملكية، ويقارن بعقارات مماثلة في الحي، ثم يسلمكم تقريرا مكتوبا في 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة وتسلم الوثائق، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة. الثمن ابتداء من 3500 درهم للشقة، وعرض السعر خلال 24 ساعة.
لماذا يحسم ثمن العرض مصير البيع؟
يحكم السوق على ثمن العرض في الأسابيع الأولى. المشترون الجادون يتابعون الإعلانات في الحي ويعرفون ما يعرض فيه، فإذا رأوا ثمنا لا تسنده المقارنات لم يتصلوا، أو اتصلوا ليعرضوا أقل بكثير. ومع مرور الوقت يصير العقار المعروض منذ شهور علامة على مشكل، فيخفض البائع ثمنه مرة بعد مرة، وينتهي أحيانا إلى بيع أدنى مما كان سيحصل عليه لو عرض بالثمن الصحيح من البداية. والخطأ المعاكس أقل ظهورا لكنه أغلى: ثمن منخفض يجلب عروضا سريعة، ويبيع البائع وهو يظن أنه أحسن الصفقة، والفرق بين ما قبضه وما كان يساويه العقار لا يسترجع. لهذا نوصي بالتقييم قبل نشر أي إعلان وقبل توقيع أي تفويض مع وكالة، لا بعد أن يطول العرض. فالقيمة المعللة تعطيكم نقطة انطلاق تعرفون مصدرها، وتسمح لكم بأن تقرروا ثمن العرض بأنفسكم بدل أن تقرره أول مكالمة أو أول عرض يصلكم.
قيمة واحدة تبنون عليها ثمن العرض والتفاوض
التقرير يعطيكم القيمة السوقية للعقار، أي الثمن الذي ينبغي أن يباع به في ظروف سوق عادية بين بائع ومشتر راغبين ومطلعين. وهي قيمة واحدة معللة، لا حد أدنى وحد أعلى. أما ثمن العرض فقراركم أنتم: تحددونه فوق هذه القيمة بالهامش الذي تقبلون التنازل عنه في التفاوض. بدون قيمة مرجعية يكون هذا الهامش رهانا، فقد يكون ضيقا لا يترك للمشتري مجالا، أو واسعا ينفر الزائرين. ومع القيمة المرجعية تعرفون ثلاثة أشياء قبل أول زيارة: بأي ثمن تعرضون، وإلى أي حد تتفاوضون، ومتى يكون العرض الذي يصلكم دون قيمة العقار. فإذا جاء عرض منخفض استطعتم رفضه، أو الرد عليه بعرض مضاد معلل، أو قبوله عن علم إذا كنتم مضطرين إلى البيع السريع. وفي كل الحالات تدافعون عن منطق مكتوب بدل رقم يقال إنه ثمن الحي.
الفرق بين تقدير الوكالة أو الموقع والخبرة قبل البيع
تقدير الوكالة أو المواقع الإلكترونية يعطي رقما دون أن يبين طريقة الوصول إليه. والمواقع تعتمد غالبا على أثمان العرض في الإعلانات، أي على ما يطلبه البائعون لا على ما دفعه المشترون فعلا، ولا ترى حالة العقار ولا طابقه ولا تعرضه للشمس. والوكالة، مهما كانت جدية، لها مصلحة في الحصول على التفويض، وقد يدفعها ذلك إلى رقم يرضي البائع في البداية ثم يطلب منه تخفيضه بعد أسابيع. الخبرة قبل البيع يحررها خبير مستقل لا يتقاضى عمولة على البيع ولا يرتبط أجره بالثمن: يزور العقار، ويحدد المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها، ويميز بين ثمن العرض وثمن البيع، ويشرح كل تعديل بمقداره وسببه، ثم يخلص إلى قيمة واحدة. ولا يعني ذلك الاستغناء عن الوكالة: يمكنكم أن تقارنوا ما تقترحه كل وكالة بالقيمة المعللة قبل توقيع التفويض، وأن تتفاوضوا معها على أساس واضح ومكتوب.
كيف نصل إلى القيمة
تبدأ المهمة بمعاينة ميدانية: الموقع وطرق الولوج والحي والعمارة، والمساحات وتوزيع الغرف والطابق والتعرض للشمس والإطلالة، والحالة الظاهرة عند المعاينة، مع صور مؤرخة. ثم نقرأ شهادة الملكية لمعرفة أصحاب الحق والمساحة والتحملات المقيدة، وهي قراءة تخدم القيمة وليست تدقيقا قانونيا. ونطلع على تصميم التهيئة الساري لمعرفة ما يسمح به أو يمنعه، لأن أثره في القيمة كبير خاصة في الأرض والفيلا. بعد ذلك نجمع بيوعا وعروضا لعقارات قريبة ومماثلة، ونميز بينها: العرض ثمن مطلوب، والبيع ثمن مدفوع. ونعدل كل مقارنة حسب الفروق بينها وبين عقاركم في المساحة والطابق والحالة والإطلالة والمرأب، ونكتب مقدار كل تعديل وسببه. ولا يتضمن التقرير تشخيصا تقنيا للبناء ولا بحثا عن العيوب ولا استشارة قانونية أو جبائية: الحالة المعتمدة هي الحالة الظاهرة عند المعاينة، وهي تدخل في القيمة. وفي النهاية قيمة سوقية واحدة بتاريخ المعاينة، مع الفرضيات وحدود المهمة.
الورثة، والبيع عن بعد، والعقار المكرى
ثمن العقار الموروث يناقش بين عدة أشخاص، وكل وارث يحمل رقما سمعه من جهة ما. قيمة واحدة يحددها طرف مستقل تمنع أن يفرض أحد الورثة رقمه على الآخرين، وتعطي الجميع الأساس نفسه قبل تحديد ثمن العرض، أو قبل أن يشتري أحدهم حصص إخوته. والمغاربة المقيمون بالخارج لا يستطيعون الزيارة ولا المقارنة بأنفسهم: نرتب المعاينة في عين المكان مع الشخص الذي تختارونه، ونرسل لكم التقرير والصور المؤرخة ونتواصل معكم عن بعد، فتستطيعون مراقبة الثمن الذي يقترحه عليكم وكيلكم أو أحد أقاربكم. أما العقار المكرى فلا يباع للمشترين أنفسهم الذين يشترون عقارا فارغا: المستثمر يقرأ الكراء والمدة، والساكن يريد عقارا يدخله. لذلك نعتمد القيمة التي توافق الوضعية الحقيقية للعقار يوم البيع، مكرى أو فارغا، ونذكر ذلك صراحة في التقرير حتى لا يقارن المشتري بما لا يقارن.
تقرير يرافق ملف البيع
التقرير ملككم، ويمكنكم أن تضيفوه إلى ملف البيع مع شهادة الملكية والتصاميم. يبين للمشتري من أين جاء الثمن، فيستطيع المشتري الجاد ومستشاروه أن يراقبوا المقارنات والتعديلات بدل أن يفترضوا أن الثمن منفوخ. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم تفاوضكم بالتراضي، ولا يفرض ثمنا على المشتري. يحرره خبراء معتمدون من RICS، والتقرير مطابق لمعايير RICS في تحديد أساس القيمة والفرضيات وحدود المهمة. يعمل المكتب منذ 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويوجد في ست مدن: الدار البيضاء، الرباط، مراكش، طنجة، فاس، أكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا. والثمن ابتداء من 3500 درهم للشقة، و5000 درهم للفيلا، و5500 درهم للمحل التجاري، و6000 درهم للأرض، دون احتساب الرسوم، ويتحدد الثمن النهائي في عرض السعر حسب المدينة والمساحة وتعقد الملف.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف العقار ومحيطه: الموقع والولوج والحي والعمارة والمساحات والتوزيع والطابق والتعرض للشمس
- ✓الحالة الظاهرة عند المعاينة وصور مؤرخة للعقار
- ✓قراءة شهادة الملكية: أصحاب الحق والمساحة والتحملات المقيدة، في حدود ما يخدم القيمة
- ✓الضوابط العمرانية المطبقة على العقار حسب تصميم التهيئة وأثرها في القيمة
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها، مع التمييز بين ثمن العرض وثمن البيع
- ✓تعديلات مكتوبة بمقدارها وسببها لكل فرق بين العقار وكل مقارنة
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة، مع الفرضيات وحدود المهمة
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا العنوان ونوع العقار ومساحته، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم للشقة دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب شهادة الملكية أو رقم الرسم العقاري، والتصاميم إن وجدت، وعقد الكراء إذا كان العقار مكرى، ونحدد موعد المعاينة.
- 3المعاينة — يزور الخبير العقار معكم أو مع من تختارونه، فيعاين ويصور ويتحقق من المساحات، ويعاين الحي والعمارة وطرق الولوج.
- 4المقارنات والتحليل — نجمع البيوع والعروض المماثلة ونتحقق منها، ونطلع على تصميم التهيئة، ثم نعدل كل مقارنة ونعلل كل تعديل كتابة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة وتسلم الوثائق، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة إذا اقترب عرض أو موعد توقيع.
- 6قراءة التقرير معكم — نجيب عن أسئلتكم بعد قراءة التقرير، ونشرح لكم كيف قرأنا السوق وكيف وصلنا إلى القيمة، لتحددوا ثمن العرض عن علم.
أسئلة متكررة
لماذا أقيم عقاري قبل أن أعرضه للبيع؟
لأن ثمن العرض يحدد مرة واحدة، والسوق يحكم عليه في الأسابيع الأولى. القيمة المعللة على بيوع مماثلة تجعلكم تعرضون ثمنا تدافعون عنه، وتعرفون هامش التفاوض، وتعرفون متى يكون العرض الذي يصلكم دون قيمة العقار.
هل يعطيني التقرير الثمن الذي أعرض به عقاري؟
التقرير يعطي القيمة السوقية، أي الثمن الذي ينبغي أن يباع به العقار في ظروف سوق عادية. أما ثمن العرض فقراركم: تحددونه فوق هذه القيمة بالهامش الذي تقبلون التنازل عنه، وتبقى القيمة مرجعكم في التفاوض.
هل يمكنني أن أطلع المشترين على التقرير؟
نعم، التقرير ملككم. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، لكن المشتري ومستشاريه يستطيعون مراقبة كل مقارنة وكل تعديل فيه، فيسند الثمن المطلوب بشيء غير الرأي.
كم ثمن التقييم قبل البيع وكم يستغرق؟
ابتداء من 3500 درهم للشقة، و5000 درهم للفيلا، و5500 درهم للمحل التجاري، و6000 درهم للأرض، دون احتساب الرسوم. عرض السعر خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة وتسلم الوثائق، ويمكن تسليمه خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة.
أبيع من خارج المغرب أو مع باقي الورثة، كيف تتم الخبرة؟
تتم المعاينة في عين المكان مع الشخص الذي تختارونه، ويرسل التقرير والصور المؤرخة عن بعد. وفي العقار الموروث تعطي القيمة الواحدة التي يحددها طرف مستقل جميع الورثة الأساس نفسه قبل تحديد الثمن.
ما الوثائق المطلوبة؟
العنوان ونوع العقار، وشهادة الملكية أو رقم الرسم العقاري، والتصاميم إن وجدت، وعقد الكراء إذا كان العقار مكرى، وإمكانية الدخول إلى العقار للمعاينة. ونبين في عرض السعر ما ينقص من الوثائق.
للتعمق
خدمات الخبرة الأخرى
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية