حق الانتفاع الخاص في الكوبروبريتي بالمغرب

في الكوبروبريتي، بعض الأجزاء المشتركة تخصص لاستعمال حصري لمالك واحد: السطوح، الحدائق، المرائب، الكاف. هذا "حق الانتفاع الخاص" له قيمة عقارية حقيقية لكنه إطار قانوني خاص.

1. تعريف الانتفاع الخاص

حق استعمال حصري لجزء مشترك مخصص لمالك محدد. مثال: شقة في الطابق الأعلى مع سطح خاص، شقة بطابق أرضي مع حديقة، مالك مع مرآب مرقم. الجزء يبقى مشتركا قانونيا (تكاليفه على الكوبروبريتي) لكن استعماله حصري.

2. الإطار القانوني

منظم بقانون 18-00 على الكوبروبريتي + نظام الكوبروبريتي الخاص لكل عمارة. يجب: ذكر الانتفاع الخاص في عقد البيع وفي شهادة الملكية، تسجيله بـ ANCFCC. بدون هذا التسجيل، الحق قد يكون متنازعا فيه قضائيا.

3. التقييم العقاري

الانتفاع الخاص يضيف قيمة للشقة. متوسط: +5 إلى +25% حسب القيمة المضافة. مثال: شقة 3M درهم بسطح 50m² خاص تستحق 3.3-3.5M درهم. حديقة خاصة بشقة طابق أرضي: +10-20%. مرآب مغطى: +50,000 إلى +150,000 درهم.

4. النزاعات الشائعة

بنود غامضة في نظام الكوبروبريتي: من يدفع تكاليف صيانة السطح الخاص؟ التقليد القانوني: المالك المنتفع يدفع الصيانة العادية، الكوبروبريتي يدفع الإصلاحات الكبرى (étanchéité السطح). كثير من النزاعات حول هذا التمييز.

5. تحويلات وتعديلات

هل يمكن إضافة أعمال على الجزء المشترك المخصص؟ (مثال: pergola على السطح). يتطلب: موافقة AG الكوبروبريتي (أغلبية موصوفة 3/4)، احترام نظام البلدية (رخصة بناء حسب الحالة). كثير من المنتفعين يقومون بأعمال غير مرخصة → نزاعات لاحقة.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓حق استعمال حصري على جزء مشترك (سطح، حديقة، مرآب)
• ✓يجب تسجيله في عقد البيع وشهادة الملكية
• ✓يضيف قيمة عقارية: +5-25% حسب نوع الانتفاع
• ✓الأعمال على الجزء المخصص تتطلب موافقة AG

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.