كان هذا المقال يصف مشروع القانون كما قدم قبل المصادقة عليه. وقد صدر القانون 34.21 بعد ذلك بالظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليو 2026 ونشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026. والنص النهائي يخالف عرضه الأول في أكثر من نقطة، أهمها أجل إنجاز أشغال التجهيز: فهو لم يرفع إلى خمس سنوات موحدة، وإنما حدد بسلم من ثلاث وخمس وسبع وعشر وخمس عشرة سنة بحسب مساحة الوعاء العقاري.
اقرأ تحليل النص النهائي كما نشر بالجريدة الرسمية 7533 ←قدم مشروع القانون 34.21 بوصفه إصلاحا يعالج ما عجز عنه القانون 25.90 الصادر سنة 1992: تجزئات متوقفة، ومشترون ينتظرون تجهيزات لا تنجز، ومساطر تسلم تتعثر بلا سبيل إلى تحريكها. وقد صادق عليه المجلس الحكومي في 2 أكتوبر 2025، وقدم أمام مجلس النواب في فاتح أبريل 2026، ثم صادق عليه البرلمان ونشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026. ويعرض هذا المقال المسار كما كان: العلل التي بني عليها الإصلاح، والتغييرات الستة الكبرى التي وعد بها المشروع مقارنة بنص 1992، والأثر المنتظر في السوق على المدى القصير والمتوسط والبعيد. ولأن النص النهائي خالف عرض المشروع في نقط ذات بال، فإننا نبين في كل تغيير ما استقر عليه النص المنشور، حتى لا يبقى في القارئ أثر من صورة سابقة لم تعد قائمة.
1. من أين جاء النص — المسار التشريعي
ظل القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.7 بتاريخ 15 من ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992)، هو الإطار الوحيد لصناعة الأرض الحضرية بالمغرب أربعا وثلاثين سنة. وقد صادق المجلس الحكومي على مشروع القانون 34.21 المعدل والمتمم له في 2 أكتوبر 2025، وقدم المشروع أمام مجلس النواب في فاتح أبريل 2026، ثم أحيل على لجنة الداخلية والجماعات الترابية والسكنى وسياسة المدينة والشؤون الإدارية، وصودق عليه في الغرفتين، وصدر بالظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 13 من صفر 1448 (28 يوليو 2026)، ونشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 26 صفر 1448 (10 غشت 2026) في الصفحات من 5106 إلى 5113. فالمسار كله لم يستغرق أكثر من عشرة أشهر من المصادقة الحكومية إلى النشر.
2. العلل التي بني عليها الإصلاح
أربع علل تكررت في تقديم المشروع. الأولى أن أجل الثلاث سنوات لإنجاز أشغال التجهيز كان أجلا واحدا للجميع، لا يفرق بين تجزئة من ثمانية هكتارات وتجزئة من مائتي هكتار، ولا يعتد بتوقف الورش لسبب خارج عن إرادة المجزئ. والثانية أن المشتري كان يجد نفسه وحده أمام مجزئ متعثر، ينتظر طرقا وشبكات ماء وكهرباء وصرف صحي لا تنجز، وقد ينتظرها خمس سنوات أو عشرا. والثالثة أن مسطرة التسلم كانت تتوقف كلها على دعوة لجنة، فإذا لم تدع لم يكن في النص ما يحرك الملف. والرابعة أن التجزئات غير النظامية أو التي سقطت أذونها لم يكن لها إطار للإصلاح، فكانت تترك على حالها أو يفكر في هدمها، فتبقى أوعية عقارية معطلة وأوراشا مهجورة في المدار الحضري.
3. التغيير الأول — أجل إنجاز أشغال التجهيز
كان نص 1992 يقرر ثلاث سنوات كأقصى أجل لإنجاز أشغال التجهيز، وهو أجل كثيرا ما يضيق أمام تعثر الرخص أو التموين أو التمويل، فتنطق الإدارة بسقوط الإذن على مشاريع لم تتوقف إلا مؤقتا. وقد قدم المشروع رفع الأجل إلى خمس سنوات. أما ما استقر عليه النص المنشور فأوسع من ذلك: نسخت المادة 11 وعوضت بسلم يتبع مساحة الوعاء العقاري، ثلاث سنوات إلى غاية 20 هكتارا، وخمس سنوات فيما فوق 20 وإلى غاية 100 هكتار، وسبع سنوات فيما فوق 100 وإلى غاية 250 هكتارا، وعشر سنوات فيما فوق 250 وإلى غاية 400 هكتار، وخمس عشرة سنة فيما فوق 400 هكتار. وأضيفت المادة 11 المكررة التي تجيز وقف الأجل عند التوقف القسري لأسباب خارجة عن إرادة المجزئ، بقرار من رئيس مجلس الجماعة بعد رأي لجنة خاصة.
4. التغيير الثاني — ضمانات تمويل الأشغال
عرض المشروع الضمانة المالية بوصفها الحماية الأولى للمشتري: كفالة بنكية أو تأمين يضمن إتمام التجهيزات، ويصفي السوق من المتدخلين غير الملاءة. وينبغي أن يقال بدقة ما في النص المنشور: آلية الضمان ليست جديدة تماما، إذ كانت المادتان 38 و39 من القانون 25.90 توجبان على المجزئ التصريح بكيفيات تمويل الأشغال وبالضمانات المقدمة. وقد أبقى النص المنشور على الآلية وحدث صياغتها: كفالات شخصية أو كفالات بنكية أو رهون، بضمانة تغطي الأشغال غير المنجزة عند تفويت القطع الأولى. فالإصلاح هنا تحديث لصياغة قائمة لا إحداث التزام لم يكن.
5. التغيير الثالث — تسلم الأشغال ومن يحرك المسطرة
كان الغموض في نص 1992 قائما على سؤال عملي: من يدعو لجنة التسلم، وما السبيل إذا لم يدع؟ وقد قدم المشروع إسناد الدعوة إلى رئيس مجلس الجماعة مع حلول الوالي أو العامل محله عند التقاعس. وهذا ما استقر عليه النص المنشور فعلا: للمجزئ أن يطلب من العامل دعوة اللجنة، فيمارس حق الحلول بعد استنفاد المسطرة المنصوص عليها في المادة 76 من القانون التنظيمي 113.14 المتعلق بالجماعات. والآلية نفسها مقررة في التسلم النهائي بموجب المادة 27. وقلص أجل التسلم المؤقت من خمسة وأربعين يوما إلى ثلاثين يوما من التصريح بانتهاء الأشغال.
6. التغيير الرابع — اللجنة التقنية وتوحيد الممارسة
كانت تركيبة اللجان واختصاصاتها وآجالها تختلف من جماعة إلى أخرى، فتختلف معها الممارسة والمنازعات. وقد اتجه الإصلاح إلى تسمية المتدخلين وتحديد آجالهم: لجنة وقف الأجل تضم الجماعة والعمالة أو الإقليم والوكالة الحضرية، وتتولى الوكالة الحضرية كتابتها، وتبدي رأيها داخل خمسة عشر يوما؛ ولجنة الشهادة المثبتة أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون تضم ممثلي الوكالة الحضرية والجماعة والعمالة أو الإقليم؛ ولجنة الأجل الإضافي للمشاريع التي انتهت آجالها تضم إليها ممثلي الهيئات المكلفة بتدبير الشبكات. ونصت المادة 74 المكررة على أن جميع الآجال المقررة في القانون آجال كاملة.
7. التغيير الخامس — العيوب بعد التسلم
لم يكن في نص 1992 أجل يلزم المجزئ بإصلاح ما يعاين من عيوب، وإنما كان يدعى إلى اتخاذ ما يلزم دون جزاء. وقد استقر النص المنشور على ما هو أشد: يقع التسلم النهائي بعد سنة من محضر التسلم المؤقت، وتحدد اللجنة أجلا لإصلاح ما عاينته من عيوب، فإذا انصرم الأجل أنجزت الجماعة الأشغال بنفسها أو بواسطة من تفوض له، واستخلص رئيس مجلس الجماعة كلفتها كاملة بأمر بالمداخيل طبقا للقانون 15.97 بمثابة مدونة تحصيل الديون العمومية. وأضيف إلى ذلك أن التصريح بانتهاء الأشغال صار مرفقا وجوبا بشهادة مطابقة موقعة من منسق الورش.
8. التغيير السادس — التجزئات غير النظامية
كان هذا أكثر ما انتظر من الإصلاح. فقد كانت المادة 49 تكتفي بتعريف التجزئة غير القانونية، وتفتح المادة 50 للدولة والجماعات إمكانية نزع الملكية دون إطار برمجة. وقد أعيدت صياغة البابين في النص المنشور: تخضع هذه التجزئات لإعادة الهيكلة قصد تأهيلها بكل ما تقتضيه الصحة والسلامة والجولان والجمالية والسكينة العامة، ويتخذ القرار مجلس الجماعة تلقائيا أو بطلب من الوالي أو العامل بعد رأي الوكالة الحضرية، وفق برنامج محدد يشمل وضعية الوعاء العقاري والشروط التقنية والمالية وأشغال التجهيز وقرارات التصفيف. وتستثنى التجزئات الواقعة في المناطق المهددة بالفيضانات أو الزلازل أو انجراف التربة، وفي دوائر حماية الموارد المائية، وبجوار أحواض السدود، وفي المناطق غير القابلة للبناء بنص خاص. ويتم الإنجاز باتفاقيات بين الأطراف، ولا يلجأ إلى نزع الملكية إلا إذا أخفق السبيل الاتفاقي.
9. الأثر المنتظر في السوق — المدى القصير
ثلاثة آثار تنتظر في الاثني عشر شهرا الأولى. أولها تحريك آلاف الوحدات المعطلة في تجزئات متوقفة، بفضل إطار إعادة الهيكلة والأجل الإضافي الممنوح للمشاريع التي انتهت آجالها. وثانيها خروج المشترين من الغموض الإداري، وفيهم من ينتظر تجهيزاته منذ خمس سنوات أو عشر، إذ صار للمجزئ وللمشتري سبيل يحرك به الملف حين تتقاعس الجماعة. وثالثها استعادة الثقة، ولا سيما لدى مغاربة العالم الذين يستثمرون عن بعد وكانوا أول من يتضرر من تعثر المجزئين، لأن التسلم المؤقت صار وحده ينقل الطرق والشبكات إلى الأملاك العامة للجماعة، فلا يبقى المرفق معلقا بين المجزئ والجماعة سنة كاملة.
10. الأثر المنتظر — المدى المتوسط والبعيد
على مدى سنتين إلى ثلاث، ينتظر أن تخرج من السوق تدريجيا الفئة غير الملاءة من المجزئين، لأن الضمانة والجزاء صارا محررين بدقة، وأن يعتدل ميزان القوة بين المجزئ والمشتري فتتحسن جودة ما يسلم، وأن يعود التمويل البنكي إلى أصناف كانت البنوك تتحاشاها لخطر عدم إتمام التجهيز، وأن ترتفع القيم في المناطق التي كانت الأوراش المتوقفة تثقلها. وعلى مدى خمس سنوات فما فوق، ينتظر تمهين قطاع الإنعاش وتركزه في المتعاملين المهيكلين، وتحسن الجودة الحضرية بانتهاء تجربة التجمعات الإسمنتية بلا خدمات، واسترجاع أوعية عقارية معطلة تقدر بآلاف الهكتارات، وتوحيد ممارسة التسلم على الصعيد الوطني، وهو ما يسهل التقييمات المؤسساتية واستثمار هيئات التوظيف الجماعي العقاري في هذه الأصناف.
11. أثر الأسعار — تحفظ في التحليل
ينبغي التحفظ في القول بأثر واحد على الأسعار. ففي المناطق التي كثرت فيها المشاريع المتوقفة، قد تثقل إعادة ضخ الأوعية والوحدات على الأسعار نزولا في الستة إلى الاثني عشر شهرا الأولى. وفي الأحياء السليمة المجهزة، قد تحرك الثقة المستعادة لدى المشترين والبنوك الطلب فترتفع القيم تدريجيا. والأثر الصافي يختلف اختلافا بينا من سوق دقيقة إلى أخرى، ولذلك لا يقاس بمعدل وطني وإنما بقراءة مؤشر الأسعار حسب المدينة والصنف. وفي كل الأحوال، ما يقاس اليوم في ملف بعينه هو أجل الإنجاز المطبق حسب المساحة، ونسبة أشغال التجهيز المنجزة، ووضعية الرسم العقاري بعد التسلم المؤقت.
12. ماذا تفعل الآن
إن كنت مجزئا أو منعشا: أحص أذونك الجارية واحسب لكل واحد منها الأجل المطبق حسب مساحة وعائه، وجهز ملف وقف الأجل لكل ورش توقف لسبب خارج عن إرادتك، واستصدر شهادة المطابقة من منسق الورش. وإن كنت مشتريا لقطعة: اطلب نسخة محضر التسلم المؤقت قبل كل توقيع، وتحقق من تقييد الإلحاق باسم الجماعة في الرسم العقاري، واحذر كل وعد بالبيع في تجزئة لم تتسلم أشغال تجهيزها. وإن كنت موثقا أو عدلا: تحقق من أن الشهادة المدلى بها تذكر الموافقة المسبقة للجنة، فتوقيع رئيس مجلس الجماعة وحده لم يعد كافيا. وفي الملفات ذات الرهان، يستحسن أن توثق هذه الفحوص في تقرير، وهو موضوع مهامنا في العناية الواجبة التقنية وخبرة الوعاء العقاري للإنعاش، ينجزها خبراء معتمدون RICS بتقارير مطابقة لمعايير RICS و IVS.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓صادق المجلس الحكومي على المشروع في 2 أكتوبر 2025، وقدم أمام مجلس النواب في فاتح أبريل 2026
- ✓صدر القانون ونشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026 — فلم يعد مشروعا
- ✓الأجل لم يرفع إلى خمس سنوات موحدة كما عرض المشروع، بل حدد بسلم من 3 إلى 15 سنة حسب المساحة
- ✓آلية الضمانات ليست جديدة: المادتان 38 و39 كانتا تقرران التصريح بالتمويل والضمانات، وقد حدثت صياغتهما
- ✓حق حلول الوالي أو العامل محل رئيس المجلس عند التقاعس هو أوضح تغيير في الحكامة
- ✓إعادة هيكلة التجزئات غير النظامية صارت التزاما بإطار مبرمج، لا مجرد إمكانية نزع ملكية
أسئلة متكررة
هل ما زال 34-21 مشروع قانون؟
لا. صدر بالظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 13 من صفر 1448 (28 يوليو 2026) ونشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 26 صفر 1448 (10 غشت 2026)، الصفحات من 5106 إلى 5113. وتدخل أحكامه حيز التنفيذ من تاريخ النشر، باستثناء الأحكام التي تستلزم صدور نصوص تنظيمية فلا تسري إلا من تاريخ نشر هذه النصوص، ويتعين إصدارها داخل أجل سنة.
هل رفع الأجل فعلا إلى خمس سنوات؟
لا، وهذه أهم نقطة اختلف فيها النص النهائي عن عرض المشروع. حل محل أجل الثلاث سنوات الموحد سلم يتبع مساحة الوعاء العقاري: ثلاث سنوات إلى غاية 20 هكتارا، وخمس سنوات فيما فوق 20 وإلى غاية 100 هكتار، وسبع سنوات فيما فوق 100 وإلى غاية 250 هكتارا، وعشر سنوات فيما فوق 250 وإلى غاية 400 هكتار، وخمس عشرة سنة فيما فوق 400 هكتار. وأضيفت المادة 11 المكررة لوقف الأجل عند التوقف القسري.
هل تتأثر تجزئة رخص لها قبل النشر؟
نعم. تسري الآجال المحددة في الفقرة الأولى من المادة 11 على المشاريع التي سبق أن كانت موضوع إذن ولا تزال آجالها سارية في تاريخ النشر، وذلك حسب مساحتها. أما التي انتهت آجالها قبل 10 غشت 2026 ولم تستكمل أشغالها فتمنح أجلا إضافيا تحدده لجنة تقنية تضم العمالة أو الإقليم والجماعة والوكالة الحضرية والهيئات المكلفة بتدبير الشبكات.
كيف أحمي نفسي عند شراء قطعة في تجزئة؟
اطلب نسخة من محضر التسلم المؤقت لأشغال التجهيز قبل التوقيع، فهو الوثيقة التي يقوم عليها التقييد اليوم. وتحقق من تقييد إلحاق الطرق والشبكات باسم الجماعة في الرسم العقاري. وتحقق من الإذن بالتجزئة لدى الجماعة والوكالة الحضرية. واحذر كل وعد بالبيع في تجزئة في طور الإنجاز لم تتسلم أشغالها، فالعقود المبرمة خلافا للقانون باطلة بطلانا مطلقا.
هل ستنخفض الأسعار بعد الإصلاح؟
لا يقال هذا بإطلاق. في المناطق التي كثرت فيها المشاريع المتوقفة، قد تثقل إعادة ضخ الأوعية والوحدات على الأسعار نزولا في الستة إلى الاثني عشر شهرا الأولى. وفي الأحياء السليمة المجهزة، قد ترفع الثقة المستعادة الطلب فترتفع القيم. والأثر الصافي يختلف من سوق دقيقة إلى أخرى، ولذلك يقرأ بمؤشر حسب المدينة والصنف لا بمعدل وطني.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية