القانون 34.21 المعدل للقانون 25.90 — ما الذي تغير في التجزئات

ظل القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر سنة 1992، يحكم صناعة الأرض الحضرية بالمغرب أربعا وثلاثين سنة. وقد صدر الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 13 من صفر 1448 (28 يوليو 2026) بتنفيذ القانون رقم 34.21 بتغيير وتتميم هذا القانون، ونشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 26 صفر 1448 (10 غشت 2026)، في الصفحات من 5106 إلى 5113. وهو لا ينسخ نص 1992 وإنما يعيد صياغته على خمسة أوجه، ويضيف إليه بابا لم يكن له نظير من قبل. ويعرض هذا المقال ما تغير فعلا: سلم الآجال حسب المساحة، ووقف الأجل عند التوقف القسري، والتسلم المؤقت الذي صار هو نقطة الانتقال القانونية، وعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام، ومصير المشاريع الجارية. ثم يعرض، وهذا هو الجديد فيه، مذكرة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية عدد 08/2026، التي وجهها المحافظ العام إلى المحافظين على الأملاك العقارية ليبين لهم مقتضيات هذا القانون ذات الصلة بممارسة مهامهم. والنص الرسمي والمذكرة معا مرفقان بهذا المقال للتحميل، كل منهما بلغته الأصلية.

1. ما الذي نشر في 10 غشت 2026

يتوزع القانون 34.21 على ست مواد. تغير المادة الأولى أو تتمم نحو ثلاثين مادة من القانون 25.90، منها المواد 1 و4 و6 و8 و9 و17 و18 و19 و20 و22 و23 و26 و27 و28 و29 و32 و33 و35 و36 و38 و39 و41 و49 و59 و61 و62 و63 و68 و69 و72. وتضيف المادة الثانية المادة 11 المكررة، والباب الرابع المكرر من القسم الأول بمادته 42 المكررة، والباب الرابع المكرر بالمواد من 62-1 إلى 62-5، والمادة 74 المكررة. وتنسخ المادة الثالثة وتعوض بالكامل المواد 11 و24 و50 و55 و58 و74. وتحل المادة الرابعة عبارة «الجماعة» محل عبارتي «الجماعة الحضرية» و«الجماعة القروية». وتضع المادة الخامسة المقتضيات الانتقالية والختامية. وتقضي المادة السادسة بدخول أحكام القانون حيز التنفيذ من تاريخ نشره، باستثناء ما يستلزم صدور نصوص تنظيمية. وملاحظة في القراءة: الجريدة الرسمية لا تعيد نشر المواد المعدلة كاملة، بل تستبدل ما لم يتغير بنقط وتختم بعبارة «الباقي لا تغيير فيه»، فقراءة الإصلاح تقتضي إسقاط العدد 7533 على النص المجمع للقانون 25.90.

2. الأجل صار تابعا لمساحة المشروع

كانت المادة 11 منذ 1992 تسوي بين الجميع: ثلاث سنوات لإنجاز أشغال التجهيز وإلا سقط الإذن. ثلاث سنوات لتجزئة من ثمانية هكتارات وثلاث سنوات لتجزئة من مائتي هكتار. وقد نسخت المادة 11 وعوضت بسلم متدرج بحسب مساحة الوعاء العقاري: ثلاث سنوات إلى غاية 20 هكتارا؛ وخمس سنوات فيما فوق 20 وإلى غاية 100 هكتار؛ وسبع سنوات فيما فوق 100 وإلى غاية 250 هكتارا؛ وعشر سنوات فيما فوق 250 وإلى غاية 400 هكتار؛ وخمس عشرة سنة فيما فوق 400 هكتار. ويحتسب الأجل ابتداء من الحصول على الإذن، ويبقى سقوط الإذن جزاء عدم إتمام أشغال التجهيز، مع مراعاة المادة 11 المكررة.

3. المادة 11 المكررة — وقف الأجل عند التوقف القسري

لم يكن في نص 1992 ما يوقف احتساب الأجل، فكان الورش المتوقف لسبب خارج عن إرادة المجزئ يستهلك أجله رغم ذلك. وقد أضافت المادة 11 المكررة إمكانية وقف الأجل في حالة التوقف القسري لأشغال التجهيز نتيجة ظروف خارجة عن إرادة المجزئ ولا يتحمل مسؤوليتها. ويودع المجزئ أو منسق الورش طلبا معللا لدى الجماعة مرفقا بالوثائق المثبتة، فتبدي لجنة خاصة تضم الجماعة والعمالة أو الإقليم والوكالة الحضرية، وتتولى الوكالة الحضرية كتابتها، رأيا كتابيا داخل خمسة عشر يوما من الإيداع تحدد فيه مدة الوقف، ويوجه محضرها داخل ثلاثة أيام إلى رئيس مجلس الجماعة الذي يبت داخل أجل أقصاه سبعة أيام من توصله. وكل رفض ينبغي أن يعلل وأن يبلغ إلى المجزئ.

4. التسلم المؤقت صار هو نقطة الانتقال

ثلاثة أمور تغيرت هنا. تقلص أجل التسلم المؤقت من خمسة وأربعين يوما إلى ثلاثين يوما من تاريخ التصريح بانتهاء الأشغال. وصارت اللجنة تباشره بعد معاينة عين المكان ودراسة الوثائق، ومنها دفتر الورش وشهادة المطابقة الموقعة من منسق الورش. والأهم أن التسلم المؤقت صار وحده يترتب عليه نقل طرق التجزئة وشبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي والمساحات غير المبنية المغروسة بقوة القانون إلى الأملاك العامة للجماعة وإلحاقها التلقائي بها، بعد أن كان هذا النقل معلقا على شهادة التسلم النهائي التي لا تسلم إلا بعد سنة على الأقل. ويقيد هذا الإلحاق بالمحافظة العقارية تلقائيا وبالمجان.

5. حين لا تتحرك الجماعة — تدخل العامل

لم يكن في النص القديم أي سبيل إذا لم يدع رئيس مجلس الجماعة لجنة التسلم. وصار للمجزئ اليوم أن يطلب من العامل دعوة اللجنة، فيمارس هذا حق الحلول محل رئيس المجلس بعد استنفاد المسطرة المنصوص عليها في المادة 76 من القانون التنظيمي 113.14 المتعلق بالجماعات. والآلية نفسها مقررة في المادة 27 بخصوص التسلم النهائي إذا لم توجه الدعوة داخل ثلاثين يوما من انصرام السنة الموالية لمحضر التسلم المؤقت.

6. منسق الورش صار موقعا مسؤولا

كان المجزئ يعين مهندسا معماريا أو مهندسا مختصا أو مهندسا مساحا طبوغرافيا للسهر على حسن تنفيذ الأشغال، دون أن تطلب منه وثيقة موقعة عند الانتهاء. وقد صارت الوظيفة وظيفة منسق ورش، مفتوحة كذلك للمهندس المساح الطبوغرافي، بمهمة محددة صراحة هي تتبع إنجاز الأشغال طبقا للوثائق التي بني عليها الإذن. وصار التصريح بانتهاء الأشغال مرفقا وجوبا بشهادة موقعة منه تثبت هذه المطابقة. وهي وثيقة تنقل جزءا من المسؤولية من الملف إلى شخص مسمى.

7. الباب الرابع المكرر — عمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام

هذه أثقل إضافة في النص، وهي التي تفسر تغير عنوان القانون 25.90 نفسه. فعملية التهيئة الكبرى ذات النفع العام، في مفهوم المواد من 62-1 إلى 62-5، عملية تستلزم توحيد جهود الدولة والجماعات الترابية ومجموعاتها وهيئاتها والمؤسسات العمومية، وعند الاقتضاء القطاع الخاص. وينبغي أن تغطي 400 هكتار على الأقل، وهو شرط تعفى منه الأشخاص العامة حين تكون صاحبة المشروع، وأن تضمن تنوع التخصيصات والوظائف لا سيما في إطار الأقطاب الحضرية الجديدة، وأن تستهدف النفع العام. وتؤهل بقرار من لجنة مركزية يرأسها القطاع الحكومي المكلف بالداخلية، وتعلن بمرسوم، ويوضع لها تصميم تهيئة خاص تسمو أحكامه على وثائق التعمير الجارية وعلى المخططات القطاعية، باستثناء ما يتعلق بالوقاية من الكوارث. ويعهد بإنجازها وتدبيرها إلى هيئة مدبرة تعمل شباكا وحيدا، على أن يسلم العامل أو الوالي الرخص. وتنقل التجهيزات والطرق والشبكات إلى الجماعة، مع بقاء الصيانة على عاتق الهيئة المدبرة عشرين سنة على الأقل.

8. المشاريع الجارية — ما تقوله المادة الخامسة

تسري الآجال المحددة في الفقرة الأولى من المادة 11 على مشاريع التجزئات التي سبق أن كانت موضوع إذن بإحداثها ولا تزال آجالها القانونية سارية في تاريخ النشر، وذلك حسب مساحتها. وهذا هو الأثر الأكثر مباشرة: مشروع من 120 هكتارا أذن به في ظل أجل الثلاث سنوات ينتقل إلى أجل السبع سنوات. أما المشاريع التي انتهت آجالها قبل 10 غشت 2026 ولم تستكمل أشغالها فتمنح أجلا إضافيا تحدده لجنة تقنية تأخذ بعين الاعتبار مقتضيات وثائق التعمير ومساحة التجزئة وما يقابلها من آجال ونسبة أشغال التجهيز المنجزة، وتضم ممثلين عن العمالة أو الإقليم والجماعة والوكالة الحضرية وعن الهيئات المكلفة بتدبير الشبكات. وإذا لم تستكمل الأشغال رغم الأجل الإضافي، جاز للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية اتخاذ ما يلزم لاستكمالها وفق برنامج محدد.

9. مذكرة المحافظ العام عدد 08/2026 — إحدى عشرة نقطة

يدخل القانون حيز التنفيذ يوم نشره، لكنه لا يطبق فعلا إلا حين تبين الإدارة المكلفة بتنفيذه لأعوانها كيف يطبق. وفي كل ما يتصل بالتقييد بالرسم العقاري، فهذه الإدارة هي الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية. وقد وجه المحافظ العام إلى السادة المحافظين على الأملاك العقارية، بعد النشر بقليل، مذكرة عدد 08/2026 يبين فيها مقتضيات القانون 34.21 ذات الصلة بممارسة مهامهم، وعدد فيها إحدى عشرة نقطة. أولاها استبدال عبارة «البيع» بعبارة «التفويت» في المواد التي تتضمنها، تأكيدا على أن جميع العمليات المفضية إلى نقل الملكية معنية بالقانون. والثانية إمكانية تغيير تخصيص العقارات المعدة لإنجاز المرافق والتجهيزات العمومية في تصاميم التجزئات، جزئيا أو كليا، لفائدة تجهيزات ومرافق عمومية أخرى أو لفائدة مشاريع ذات نفع عام تتولى الدولة في ملكها الخاص تعبئة العقارات اللازمة لإنجازها، على أن تحدد كيفيات التطبيق بنص تنظيمي (المادة 6). والثالثة أن التسلم المؤقت لأشغال التجهيز يترتب عليه نقل طرق التجزئة وشبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي والمساحات غير المبنية المغروسة بقوة القانون إلى الأملاك العامة للجماعة وإلحاقها التلقائي بها (المادة 24، الفقرتان 5 و6). والرابعة أن عملية الإلحاق تقيد بالرسم العقاري الأصلي للعقار موضوع التجزئة إذا أصبح هذا الأخير لا يشتمل سوى على الطرق والشبكات والمساحات غير المبنية المغروسة، أما إذا كان وعاء التجزئة لا يزال يشتمل على بقايا التجزئة أو قطع أرضية ينبغي تسويتها، أو في حالة الترخيص لتجزئة أو مجموعة سكنية عبر أقساط، فيؤسس رسم عقاري جديد للوعاء العقاري المشتمل على أجزاء الملك الجماعي (المادة 24، الفقرتان 7 و8). والخامسة أن رئيس مجلس الجماعة يوجه نسخة من محضر التسلم المؤقت للأشغال إلى المحافظ على الأملاك العقارية (المادة 24، الفقرة 9).

10. ما تغيره المذكرة في شباك المحافظة

أثقل نقاط المذكرة على الممارسة هما السادسة والسابعة. فالسادسة تقرر عدم جواز تقييد العقود المتعلقة بعمليات التفويت والإيجار والقسمة المشار إليها في المادة الأولى من القانون 25.90 إذا لم يتم الإدلاء إما بنسخة من محضر التسلم المؤقت أو بنسخة من شهادة يسلمها رئيس مجلس الجماعة بعد الموافقة المسبقة للجنة مكونة من ممثلي الوكالة الحضرية والجماعة والعمالة أو الإقليم، تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون (المادة 35). والسابعة تقرر القاعدة نفسها في التقسيم: لا تقيد العقود المتعلقة بعمليات التفويت أو القسمة المشار إليها في المادة 58 إذا لم يدل بالإذن المنصوص عليه في المادة نفسها أو بالشهادة المذكورة بعد الموافقة المسبقة للجنة (المادة 61). ومعنى ذلك عمليا أن توقيع رئيس مجلس الجماعة وحده لم يعد كافيا: الشهادة ينبغي أن تكون مسنودة بموافقة اللجنة المسبقة، وإلا اصطدم العقد برفض التقييد. وتضيف المذكرة ثلاث نقاط أخرى: المقتضيات الجديدة المتعلقة بالتجزئات التي تنجز أشغال تجهيزها بصفة تدريجية من طرف الأشخاص العامة استجابة لحالات استعجالية أو لأجل المنفعة العامة (المادة 42 المكررة)؛ وإضافة الباب الرابع المكرر المتعلق بعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام (المواد من 62-1 إلى 62-5)؛ وعدم إخضاع ثلاث عمليات لإلزامية الحصول على إذن بالتقسيم، وهي كل تقسيم لعقار في ملك الدولة أو الجماعات الترابية أو الجماعات السلالية بقصد استخراج جزء أو عدة أجزاء منه، مبنية أو غير مبنية، لإقامة مشاريع ذات نفع عام؛ وكل تقسيم لعقار تملكه الدولة على الشياع مع الغير شريطة أن تكون المبادرة من الدولة؛ وكل استخراج لقطع أرضية بقصد تفويتها للدولة أو للجماعات الترابية بالتراضي أو عن طريق نزع الملكية لإنجاز تجهيزات ومرافق عمومية (المادة 58). أما النقطة الحادية عشرة فتتعلق باستبدال عبارتي «الجماعة الحضرية» و«الجماعة القروية» بعبارة «الجماعة». وملاحظة في القراءة: تنسب المذكرة هذا الاستبدال إلى المادة الخامسة من القانون 34.21، بينما هو في النص المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7533 وارد في المادة الرابعة، إذ تحمل المادة الخامسة المقتضيات الانتقالية والختامية وتحمل المادة السادسة دخول النص حيز التنفيذ. والخلاف في الترقيم لا غير، ولا أثر له في مدلول القاعدة، ونشير إليه ليستقيم تقابل قراءة المذكرة وقراءة النص. وتختم المذكرة بالتذكير بأن الأحكام التي تستلزم صدور نصوص تنظيمية لا تدخل حيز التنفيذ إلا من تاريخ نشر هذه النصوص، وبدعوة المحافظين إلى الرجوع إلى المحافظ العام في شأن كل الصعوبات التي قد تعترضهم عند التطبيق. أي أن الممارسة ستستقر بالاستعمال، وأن اختلاف التقدير بين محافظة وأخرى يبقى ممكنا في الأشهر الأولى. والمذكرة وثيقة إدارية داخلية: لا تنشئ حقا ولا تحل محل النص، لكنها تقول ما سيطلبه المحافظون عند إيداع العقد.

11. قراءة الخبير — أين يلمس القانون القيمة

كل إصلاح مسطري يحرك القيمة، لأنه يحرك الزمن والمخاطرة. وأربعة معطيات تتأثر مباشرة. الأول أن أجل إنجاز الأشغال وتسلمها لم يعد فرضية خبير: سبع سنوات في مشروع من 150 هكتارا هي الأجل القانوني، ويبنى عليها جدول الإنجاز في الحصيلة التقديرية. والثاني أن خطر سقوط الإذن غير طبيعته: لم يزل، لكنه صار قابلا للتخفيف بملف وقف موثق في إطار المادة 11 المكررة، فمشروع بتوقف مثبت ومشروع تأخر بلا سبب لا يحملان الخصم نفسه. والثالث أن الوعاء القابل للتفويت ينكمش أبكر بسنة، لأن النقل يقع عند التسلم المؤقت لا عند التسلم النهائي. والرابع أن التعمير الواجب التطبيق قد يتغير مصدره داخل عملية تهيئة كبرى معلنة، إذ يسمو التصميم الخاص على وثائق التعمير الجارية. ويضاف إلى ذلك، بعد مذكرة 08/2026، معطى خامس عملي: بعد التسلم المؤقت ينبغي التحقق من حالة الرسم العقاري من جديد، لأن مشتملات العقار قد تتغير دون أن يوقع أي عقد.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓القانون 34.21 نشر بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، الصفحات من 5106 إلى 5113
• ✓أجل إنجاز أشغال التجهيز صار سلما حسب المساحة: 3 و5 و7 و10 و15 سنة
• ✓التسلم المؤقت ينقل الطرق والشبكات إلى الأملاك العامة للجماعة بقوة القانون، مع التقييد تلقائيا وبالمجان
• ✓مذكرة المحافظ العام عدد 08/2026 ترصد إحدى عشرة نقطة تهم المحافظين على الأملاك العقارية
• ✓لا تقييد لعقد تفويت أو إيجار أو قسمة دون محضر التسلم المؤقت أو شهادة مسنودة بموافقة اللجنة المسبقة (المادتان 35 و61)
• ✓النص والمذكرة مرفقان بهذا المقال للتحميل، كل بلغته الأصلية

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.