Ce que le Bulletin officiel a publié le 10 août 2026
Le dahir n° 1.26.61 du 13 safar 1448 (28 juillet 2026), signé à Tétouan et contresigné par le Chef du gouvernement, porte exécution de la loi n° 34.21 modifiant et complétant la loi n° 25.90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements — texte adopté par la Chambre des représentants et la Chambre des conseillers. Il occupe les pages 5106 à 5113 du Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026.
La loi 25-90, promulguée par le dahir n° 1.92.7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992), encadrait depuis trente-quatre ans la fabrique du sol urbain au Maroc. La loi 34-21 ne l’abroge pas : elle la retouche en profondeur, sur cinq registres différents, et lui ajoute un titre entier qui n’existait pas.
- Article premier — modifie ou complète une trentaine d’articles de la loi 25-90 : 1, 4, 6, 8, 9, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 32, l’intitulé du chapitre III du titre premier, puis 33, 35, 36, 38, 39, 41, 49, 59, 61, 62, 63, 68, 69 et 72.
- Article 2 — complète la loi par un article 11 bis, un chapitre IV bis du titre premier avec l’article 42 bis, un titre IV bis avec les articles 62-1 à 62-5, et un article 74 bis.
- Article 3 — abroge et remplace intégralement les articles 11, 24, 50, 55, 58 et 74.
- Article 4 — substitue le mot « commune » aux expressions « commune urbaine » et « commune rurale » dans le reste du texte.
- Article 5 — dispositions transitoires : sort des autorisations en cours et des projets déjà périmés.
Article 6 — entrée en vigueur à la publication, sauf pour les dispositions appelant des textes réglementaires, lesquels doivent paraître dans l’année.
Note de lecture
Comme toujours dans le Bulletin officiel, les articles modifiés ne sont pas republiés en entier : les segments inchangés sont remplacés par des pointillés, et certains blocs sont clos par la mention « le reste sans changement ». Lire la réforme suppose donc de superposer le BO n° 7533 au texte consolidé de la loi 25-90. C’est exactement ce que fait le tableau comparatif ci-dessous : chaque ligne confronte la rédaction en vigueur jusqu’au 9 août 2026 et celle qui s’applique depuis le 10.
1. Le changement le plus attendu : un délai qui dépend enfin de la taille du projet
Depuis 1992, l’article 11 imposait la même règle à tout le monde : trois ans pour achever les travaux d’équipement, sous peine de péremption de l’autorisation de lotir. Trois ans pour un lotissement de huit hectares comme pour une opération de quatre cents. Cette règle uniforme était la première cause de la multiplication des autorisations périmées sur des projets pourtant réellement en chantier.
L’article 11 est désormais abrogé et remplacé. Le délai devient fonction de la superficie du terrain d’assiette :
| Superficie du terrain d’assiette | Loi 25-90 (1992) | Loi 34-21 (2026) | Écart |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 20 hectares | 3 ans | 3 ans | Inchangé — c'est le régime de droit commun des petites opérations |
| Plus de 20 ha et jusqu'à 100 ha | 3 ans | 5 ans | + 2 ans |
| Plus de 100 ha et jusqu'à 250 ha | 3 ans | 7 ans | + 4 ans |
| Plus de 250 ha et jusqu'à 400 ha | 3 ans | 10 ans | + 7 ans |
| Plus de 400 hectares | 3 ans | 15 ans | + 12 ans |
Deux précisions comptent autant que le barème lui-même. D’abord, la caducité reste la sanction : l’autorisation tombe si le délai expire sans que les travaux d’équipement visés à l’article 18 aient été achevés — mais désormais « sous réserve des dispositions de l’article 11 bis ». Ensuite, le point de départ est clarifié : le délai de caducité se calcule à compter de l’obtention de l’autorisation.
Pour un évaluateur, ce barème n’est pas une simple facilité administrative. Il fixe le plafond légal du temps de portage d’une opération, donc l’horizon maximal admissible dans un bilan promoteur ou une méthode résiduelle appliquée au foncier de promotion. Un terrain de 150 hectares dont l’échéancier était comprimé sur trois ans par contrainte légale peut désormais être modélisé sur sept — ce qui change le rythme d’absorption retenu, donc la charge foncière admissible.
2. L’article 11 bis : le chronomètre peut enfin s’arrêter
C’est la disposition la plus fine du texte, et probablement la plus utile au quotidien. La loi de 1992 ne connaissait aucune cause de suspension : un chantier immobilisé par une cause extérieure au lotisseur consommait le délai comme s’il avançait. Le nouvel article 11 bis ouvre une suspension en cas d’arrêt forcé des travaux d’équipement résultant de circonstances extérieures à la volonté du lotisseur et dont il n’est pas responsable.
La procédure est encadrée dans le détail, ce qui est rare et bienvenu :
Le lotisseur ou le coordonnateur de chantier dépose une demande auprès des services de la commune, accompagnée des documents et pièces justifiant l’arrêt forcé.
Le président du conseil communal saisit une commission spéciale — commune, préfecture ou province, agence urbaine —, dont le secrétariat est assuré par l’agence urbaine. Elle peut convoquer les gestionnaires de réseaux et toute partie utile. Elle rend un avis écrit dans les quinze jours du dépôt et y fixe la durée de suspension nécessaire.
L’avis est consigné dans un procès-verbal signé par les membres, adressé au président du conseil communal dans les trois jours de sa signature.
Le président du conseil communal prend la décision de suspension dans un délai maximum de sept jours à compter de la réception du procès-verbal. Tout refus doit être motivé par les motifs figurant au procès-verbal et notifié au lotisseur.
Ajoutez à cela le nouvel article 74 bis, qui érige tous les délais de la loi en délais francs, et l’on obtient un régime de computation homogène — un détail technique qui, dans la pratique des guichets, met fin à des divergences d’interprétation durables.
La contrepartie est claire : la suspension n’est pas de droit. Elle suppose un dossier constitué, des pièces justificatives et une motivation. Un promoteur avisé documente donc l’arrêt au moment où il survient, et non deux ans plus tard quand le délai approche.
3. La réception provisoire devient le vrai basculement juridique
C’est, à notre lecture, le changement le plus lourd de conséquences — et le moins commenté. Sous la loi de 1992, la chaîne était la suivante : déclaration d’achèvement, réception provisoire dans les 45 jours, réception définitive un an plus tard, puis délivrance d’un certificat par le président du conseil communal, et c’est seulement ce certificat qui conditionnait la remise de la voirie, des réseaux et des espaces libres plantés au domaine public communal (ancien article 29).
L’article 24 réécrit fait sauter ce séquencement. Désormais, la réception provisoire emporte à elle seule le transfert de plein droit de la voirie du lotissement, des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement et des espaces non bâtis plantés au domaine public de la commune, avec incorporation automatique. Mieux : par dérogation au deuxième alinéa de l’article 44 de la loi 57.19 relative au régime des biens immeubles des collectivités territoriales, l’inscription est portée par le conservateur de la propriété foncière d’office et gratuitement, sur la seule base du procès-verbal de réception provisoire.
Le détail foncier qui règle un vrai problème de terrain
Le texte tranche deux situations distinctes. Si, après création des titres fonciers dérivés des lots, l’assiette d’origine ne comporte plus que la voirie, les réseaux et les espaces non bâtis plantés, l’incorporation est inscrite sur le titre foncier originel au nom de la commune. Si en revanche l’assiette comporte encore des reliquats de lotissement, des lots à régulariser, ou si l’autorisation a été délivrée par tranches, il y a lieu de créer un nouveau titre foncier pour l’emprise des voiries, réseaux et espaces plantés. Ce point, purement technique en apparence, débloque des dossiers de conservation foncière qui stagnaient faute de véhicule d’inscription.
Le président du conseil communal adresse copie du procès-verbal de réception provisoire à l’autorité administrative locale, à l’agence urbaine et au conservateur de la propriété foncière compétent — trois destinataires, donc trois traces.
Conséquence pour l’évaluateur : la réception provisoire n’est plus seulement le fait générateur de la commercialisation (article 33), c’est aussi le moment où l’assiette des équipements sort du patrimoine du lotisseur. Toute évaluation d’un reliquat de lotissement doit donc désormais vérifier le statut de la réception provisoire avant de raisonner sur des surfaces.
4. Fin de l’impasse : quand la commune ne bouge pas, le gouverneur peut se substituer
Le blocage le plus fréquent en pratique n’était pas juridique mais organisationnel : la commission de réception n’était pas convoquée, et le lotisseur n’avait aucun levier. La loi 34-21 lui en donne deux, symétriques.
- Réception provisoire (art. 24) — si la convocation n’est pas adressée dans le délai de l’article 23, désormais ramené à 30 jours après la déclaration d’achèvement, le lotisseur peut demander au gouverneur de convoquer la commission. Celui-ci exerce son droit de substitution au président du conseil communal, après épuisement des procédures de l’article 76 de la loi organique 113.14 relative aux communes.
- Réception définitive (art. 27) — la convocation doit intervenir dans les 30 jours qui suivent l’expiration de l’année complète courant après la signature du procès-verbal de réception provisoire. À défaut, même recours au gouverneur, selon les modalités de l’article 24.
Le pendant de cette protection, c’est une sanction civile enfin effective à l’article 28. Là où le texte de 1992 se contentait d’« inviter » le lotisseur à remédier aux malfaçons relevées à la réception définitive, la commission fixe désormais un délai ; à son expiration, la commune exécute elle-même ou par un délégataire les travaux de reprise, et le président du conseil communal en recouvre l’intégralité du coût par ordre de recettes au titre de la loi 15.97 formant code de recouvrement des créances publiques. Le même véhicule de recouvrement est étendu par l’article 55 réécrit aux participations dues dans les lotissements à restructurer.
Sur le versant de la non-conformité constatée en amont, l’article 26 change de logique. L’ancienne rédaction conduisait à la démolition d’office aux frais du propriétaire. La nouvelle notifie le constat au lotisseur et au coordonnateur de chantier, accorde un délai supplémentaire, et interdit expressément d’exiger du lotisseur une nouvelle demande d’autorisation au prétexte que le délai de l’autorisation initiale serait expiré. Si le délai supplémentaire n’est pas tenu, le président du conseil communal saisit le contrôleur de l’urbanisme dans les 30 jours, avec copie du constat de non-conformité, pour engager la procédure de contrôle du chapitre premier du titre cinquième.
5. Le coordonnateur de chantier devient un signataire responsable
L’article 17 de 1992 imposait déjà de désigner « soit un architecte, soit un ingénieur spécialisé, soit un géomètre comme coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des travaux ». La formule était large, la responsabilité diffuse, et aucune pièce ne matérialisait sa mission.
La nouvelle rédaction crée une fonction identifiée — le coordonnateur de chantier — ouverte notamment à l’ingénieur topographe, et lui assigne une mission précise : veiller à la réalisation des travaux conformément aux documents et pièces sur la base desquels l’autorisation a été délivrée. L’article 22 en tire la conséquence documentaire : la déclaration d’achèvement déposée auprès de la commune doit être accompagnée d’une attestation signée par le coordonnateur de chantier certifiant cette conformité. Et l’article 24 impose à la commission de réception d’examiner, outre cette attestation, le cahier de chantier et les différents documents relatifs au lotissement, après une visite sur les lieux.
Pour les professions techniques — topographes, architectes, ingénieurs, bureaux d’études — c’est un déplacement net du curseur : la signature engage. C’est aussi une opportunité de mission récurrente pour ceux qui savent tenir un dossier de conformité. Nos prestations topographiques et notre article sur la topographie d’un lotissement détaillent la chaîne documentaire concernée.
6. Tableau comparatif complet : loi 25-90 (1992) contre loi 34-21 (2026)
Vingt-deux lignes, une par bloc modifié. La colonne « portée » indique notre appréciation de l’impact opérationnel : structurant (le raisonnement change), élevé (la pratique change), modéré (le délai ou le circuit change), faible (mise à jour rédactionnelle).
| Article | Objet | Avant — loi 25-90 | Après — loi 34-21 | Portée |
|---|---|---|---|---|
| Art. 11 | Durée de validité de l'autorisation de lotir | Délai unique de 3 ans à compter de la délivrance de l'autorisation (ou de l'expiration du délai de 3 mois valant autorisation tacite), quelle que soit la taille du projet. Passé ce délai sans achèvement des travaux d'équipement, l'autorisation est périmée. | Barème progressif de 3, 5, 7, 10 ou 15 ans selon la superficie du terrain d'assiette. La caducité reste la sanction de l'inachèvement, mais sous réserve du nouvel article 11 bis. Le délai court à compter de l'obtention de l'autorisation. | Structurant |
| Art. 11 bis | Suspension du délai en cas d'arrêt forcé | Aucun mécanisme. Un chantier arrêté pour une cause extérieure au lotisseur consommait quand même le délai de 3 ans. | Suspension possible sur demande motivée déposée à la commune, instruite par une commission spéciale (commune, préfecture ou province, agence urbaine) dont le secrétariat est assuré par l'agence urbaine : avis écrit sous 15 jours fixant la durée de suspension, transmission du procès-verbal sous 3 jours, décision du président du conseil communal sous 7 jours. Tout refus doit être motivé par les motifs figurant au procès-verbal et notifié au lotisseur. | Structurant |
| Art. 17 et 22 | Coordonnateur de chantier | Le lotisseur désigne un architecte, un ingénieur spécialisé ou un géomètre comme coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des travaux. Aucune pièce signée de sa main n'est exigée à l'achèvement. | La fonction devient celle de coordonnateur de chantier, ouverte notamment à l'ingénieur topographe, avec une mission expressément définie : suivre la réalisation des travaux conformément aux documents ayant fondé l'autorisation. La déclaration d'achèvement doit désormais être accompagnée d'une attestation signée par lui certifiant cette conformité. | Élevé |
| Art. 23 | Délai de la réception provisoire | La réception provisoire doit être faite dans les 45 jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux. | Le délai est ramené à 30 jours suivant la déclaration d'achèvement. | Modéré |
| Art. 24 | Transfert au domaine public communal | Le transfert de la voirie, des réseaux et des espaces libres plantés au domaine public communal était subordonné à la délivrance du certificat de réception définitive (art. 29 ancien), soit au minimum un an plus tard. L'inscription était effectuée à la diligence de la commune. | Le transfert intervient de plein droit dès la réception provisoire, avec incorporation automatique. L'inscription est portée par le conservateur de la propriété foncière d'office et gratuitement sur la base du procès-verbal de réception provisoire, par dérogation au 2ᵉ alinéa de l'article 44 de la loi 57.19 sur les biens immeubles des collectivités territoriales. Le texte règle en outre le cas où l'assiette comporte encore des reliquats ou des lots à régulariser : un nouveau titre foncier est alors créé pour l'emprise des voiries, réseaux et espaces plantés. | Structurant |
| Art. 24 | Blocage de la convocation de la commission | Aucun recours prévu si le président du conseil communal ne convoquait pas la commission de réception. | Le lotisseur peut demander au gouverneur de convoquer la commission, celui-ci exerçant son droit de substitution après épuisement de la procédure de l'article 76 de la loi organique 113.14 relative aux communes. | Élevé |
| Art. 26 | Travaux non conformes constatés à la réception | Le constat de non-conformité notifié, à défaut de régularisation dans le délai imparti, l'autorité locale faisait procéder d'office, aux frais du propriétaire, à la démolition des ouvrages irréguliers ou à l'exécution des ouvrages nécessaires. | Le constat est notifié au lotisseur et au coordonnateur de chantier, avec un délai supplémentaire, et surtout sans exiger du lotisseur le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation au motif que le délai de l'autorisation initiale serait expiré. Si le délai supplémentaire n'est pas tenu, le président du conseil communal saisit le contrôleur de l'urbanisme sous 30 jours pour engager la procédure de contrôle du chapitre premier du titre cinquième. | Élevé |
| Art. 27 | Déclenchement de la réception définitive | La réception définitive intervient un an après le procès-verbal de réception provisoire. Aucun délai n'encadrait la convocation, ni aucun recours en cas d'inaction communale. | La convocation doit être adressée dans un délai de 30 jours qui commence à l'expiration de l'année complète suivant la signature du procès-verbal de réception provisoire. À défaut, le lotisseur peut saisir le gouverneur selon les modalités de l'article 24. | Élevé |
| Art. 28 | Malfaçons relevées à la réception définitive | Le lotisseur était « invité à prendre les dispositions nécessaires pour y remédier ». Aucune sanction ni exécution d'office n'était attachée à son inaction. | La commission fixe un délai. À son expiration, la commune exécute elle-même ou par un délégataire les travaux de reprise, et le président du conseil communal en recouvre l'intégralité du coût par ordre de recettes conformément à la loi 15.97 formant code de recouvrement des créances publiques. | Structurant |
| Art. 35 et 61 | Attestation « hors champ d'application » | L'attestation certifiant que l'opération ne tombe pas sous le coup de la loi était délivrée par le président du conseil communal seul. | Elle n'est délivrée qu'après accord préalable d'une commission composée de représentants de l'agence urbaine, de la commune et de la préfecture ou province. Le même verrou est posé pour les lotissements (art. 35) et pour les morcellements (art. 61). | Élevé |
| Art. 49 et 50 | Lotissements non réglementaires | L'article 49 se bornait à définir le lotissement irrégulier. L'article 50 ouvrait à l'État et aux collectivités la faculté d'exproprier les terrains nécessaires aux opérations de redressement, sans cadre de programmation. | L'article 49 pose l'obligation de restructuration en vue de la réhabilitation, par toutes les opérations qu'exigent la santé, la sécurité, la circulation, l'esthétique et la tranquillité publiques. L'article 50 est entièrement réécrit : décision du conseil communal, d'office ou à la demande du wali ou du gouverneur, après avis de l'agence urbaine ; programme déterminé (situation de l'assiette foncière, conditions techniques et financières, travaux d'équipement, décisions d'alignement) ; exclusion des lotissements situés en zone inondable, sismique, d'érosion des sols, en périmètre de protection des ressources en eau, à proximité des bassins de barrages ou dans les zones inconstructibles par texte spécial ; réalisation par conventions entre les parties ; expropriation seulement si la voie conventionnelle échoue. | Structurant |
| Art. 58 | Champ du morcellement | Autorisation préalable exigée dans les communes urbaines, centres délimités et leurs zones périphériques, groupements d'urbanisme, zones à vocation spécifique et toute partie couverte par un document d'urbanisme approuvé. Aucune exemption n'était énoncée. | Le champ est reformulé autour des communes dont le périmètre urbain couvre l'ensemble du ressort territorial, des centres délimités et zones environnantes, des zones à caractère spécifique et de toute zone couverte par un document d'urbanisme approuvé. Le seuil de 2 500 m² pour la vente en indivision est maintenu. Deux séries d'opérations sont expressément dispensées d'autorisation : les morcellements d'immeubles de l'État, des collectivités territoriales ou des collectivités soulaliyates destinés à des projets d'utilité publique et les partages d'immeubles détenus par l'État en indivision à son initiative ; et les extractions de parcelles destinées à être cédées à l'État ou aux collectivités, à l'amiable ou par expropriation, pour réaliser des équipements publics. | Élevé |
| Art. 59 | Autorisation tacite de morcellement | L'autorisation est réputée accordée si le président du conseil communal n'a pas statué dans un délai de 2 mois à compter du dépôt. | Le délai est ramené à 30 jours, dans les conditions prévues par les textes en vigueur. | Modéré |
| Art. 8 | Silence valant autorisation de lotir | Le silence de l'administration vaut autorisation à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du dépôt de la demande. | Le renvoi n'est plus à un délai figé dans la loi mais aux délais et modalités des textes législatifs et réglementaires en vigueur, en particulier la législation relative à la simplification des procédures administratives. | Modéré |
| Art. 6 | Emprises réservées aux équipements publics | Aucune disposition ne figeait l'affectation des emprises destinées aux équipements et installations publics du plan de lotissement. | Ces immeubles sont conservés dans leur nature, leur affectation et leur superficie à compter de la réception provisoire. Leur affectation peut être modifiée, en tout ou partie, au profit d'autres équipements et installations publics, et le cas échéant au profit de projets d'utilité publique portés par l'État sur son domaine privé. Les modalités sont renvoyées au réglementaire. | Élevé |
| Art. 18 | Réserves d'espaces pour équipements collectifs | Le texte énumérait les équipements attendus : centre commercial, mosquée, hammam, four, établissement scolaire, dispensaire, espaces sportifs au titre de la loi 06-87. | L'énumération cède la place à un renvoi : les espaces réservés sont ceux qu'exigent les besoins du lotissement, selon des critères fixés par voie réglementaire. | Modéré |
| Art. 20 | Substitution du lotisseur à la commune | Accord conclu avec la commune, sans modèle imposé. | Le modèle de la convention est fixé par voie réglementaire. | Faible |
| Art. 38 et 39 | Garanties de financement des travaux | Déclaration légalisée sur les modalités de financement des tranches et les garanties produites : caution personnelle, caution bancaire, nantissement. La garantie couvre l'estimation des travaux non réalisés à la vente des premiers lots. | Le mécanisme est maintenu et sa formulation actualisée : cautions personnelles, cautions bancaires ou hypothèques, pour une garantie couvrant les travaux non réalisés lors de la cession des premières parcelles. | Faible |
| Art. 55 | Recouvrement des participations | Renvoi général aux règles de recouvrement des créances de l'État et des collectivités locales. | Renvoi exprès à la loi 15.97 formant code de recouvrement des créances publiques, recouvrement et suivi compris. | Modéré |
| Art. 63, 68, 69 et 72 | Sanctions et nullité des actes | Le dispositif visait les créations de lotissement sans autorisation et les cessions ou locations intervenues avant l'autorisation ou avant le procès-verbal de réception provisoire. | Le dispositif est aligné sur la nouvelle terminologie et étendu aux cessions, locations, partages et offres portant sur des lots d'un lotissement en cours de réalisation, chaque opération constituant une infraction distincte, les actes passés en infraction restant frappés de nullité absolue. | Élevé |
| Art. 74 | Communes du Méchouar | Renvoi aux autorités des communes urbaines de Rabat-Hassan et du méchouar de Casablanca visées par le dahir portant loi de 1976 sur l'organisation communale. | Les attributions sont exercées par le pacha de chaque commune du Méchouar, sur le fondement de la loi organique 113.14 relative aux communes. | Faible |
| Art. 74 bis | Computation des délais | Aucune règle générale de computation dans la loi. | Tous les délais prévus par la loi sont des délais francs. | Modéré |
| Art. 4 de la loi 34-21 | Terminologie communale | Le texte de 1992 distinguait « commune urbaine » et « commune rurale ». | Les deux expressions sont remplacées par « commune » dans l'ensemble des articles restants de la loi 25-90. | Faible |
Lecture : la colonne « avant » restitue la rédaction issue de la loi 25-90 telle qu’en vigueur jusqu’au 9 août 2026 ; la colonne « après » restitue la rédaction publiée au BO n° 7533. Les blocs du titre V sur les sanctions étant publiés sous forme d’extraits, leur comparaison porte sur le champ des faits visés, non sur le quantum.
7. Les créations pures : ce qui n’existait pas dans la loi de 1992
Modifier des articles existants est une chose ; ajouter des régimes entiers en est une autre. L’article 2 de la loi 34-21 insère six blocs qui n’avaient aucun équivalent dans le texte d’origine.
Chapitre IV bis — les lotissements réalisés de manière progressive
Article 42 bisPar dérogation aux articles 11, 18 et 44, l'autorisation peut être délivrée pour des lotissements dont les travaux d'équipement sont réalisés de manière progressive. Le régime est réservé aux opérations d'urgence — relogement des victimes de catastrophes naturelles, lutte contre l'habitat insalubre — reconnues d'utilité publique et portées par l'État, les collectivités territoriales, leurs groupements ou organismes, ou des établissements et entreprises publics. Le projet doit néanmoins prévoir les réseaux d'eau potable, d'électricité, d'assainissement et la voirie interne, leur raccordement aux réseaux principaux existants, et un minimum de conditions de santé, de sécurité, de sûreté et d'habitat décent. Il s'exécute selon un programme fixant conditions, équipements programmés, durée, sources de financement et mécanismes de suivi. Les permis de construire peuvent être délivrés aux bénéficiaires avant l'achèvement des travaux d'équipement ; les réceptions provisoire et définitive s'appliquent une fois ces travaux achevés.
Ce chapitre ne se confond pas avec l'ancien chapitre IV sur les lotissements réalisés par tranches, qui reste en vigueur et qui reste ouvert aux opérateurs privés. Le chapitre IV bis crée un régime d'exception public, de nature sociale, dans lequel l'occupation précède l'équipement complet.
Titre IV bis — les opérations d'aménagement d'envergure d'utilité publique
Articles 62-1 à 62-5C'est la création la plus lourde du texte, et celle qui explique l'allongement du titre même de la loi 25-90. Une opération d'aménagement d'envergure d'utilité publique est une opération qui exige l'unification des efforts de l'État, des collectivités territoriales, de leurs groupements et organismes, des établissements publics et, le cas échéant, du secteur privé. Elle doit couvrir au moins 400 hectares — condition dont sont dispensés l'État, les collectivités, leurs groupements et organismes et les établissements publics lorsqu'ils sont maîtres d'ouvrage —, garantir la diversité des affectations et des fonctions, notamment dans le cadre des nouveaux pôles urbains, dans une approche de développement inclusif et durable, et avoir pour finalité l'utilité publique.
Le seuil de 400 hectares fait basculer les très grands projets hors du régime ordinaire du lotissement : ce n'est plus une autorisation communale qui structure l'opération, mais un décret.
La commission de qualification et le décret de déclaration
Article 62-2L'initiative appartient à l'administration, aux collectivités territoriales, aux établissements publics ou à des personnes de droit privé. La demande de qualification est déposée auprès d'une commission centrale — la « commission de qualification des opérations d'aménagement d'envergure d'utilité publique » — présidée par l'autorité gouvernementale chargée de l'intérieur, son secrétariat étant assuré par l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme. Elle est accompagnée des études préliminaires sur la nature du projet, sa localisation, sa faisabilité économique, financière et environnementale. L'opération est ensuite déclarée par décret pris sur proposition de l'autorité chargée de l'intérieur, après avis de la commission. Le décret fixe notamment le périmètre territorial, les délais de réalisation et de développement, et désigne le maître d'ouvrage comme organisme gestionnaire. Il est accompagné d'une convention-cadre entre l'administration et cet organisme.
Pour un investisseur, la qualification devient un préalable stratégique : elle conditionne l'accès à un régime dérogatoire, et son instruction relève d'une commission centrale, pas de l'échelon local.
Un plan d'aménagement spécial qui prime sur les documents d'urbanisme
Article 62-3À l'intérieur du périmètre déclaré, il est établi un plan d'aménagement spécial dénommé « plan d'aménagement d'envergure d'utilité publique », dont les éléments, conditions et modalités d'élaboration sont fixés par voie réglementaire. Ses dispositions priment sur celles des documents d'urbanisme en vigueur ainsi que sur les différents plans sectoriels — à l'exception des plans et schémas relatifs à la prévention et à la protection contre les risques de catastrophes.
C'est une règle de hiérarchie des normes inédite dans ce corpus. Elle mérite d'être lue de près par quiconque évalue un terrain proche d'un périmètre susceptible d'être déclaré : le zonage opposable peut changer de source.
L'organisme gestionnaire, guichet unique des autorisations
Article 62-4La réalisation et la gestion de l'opération sont confiées à un organisme gestionnaire, qui peut être le maître d'ouvrage ou son délégataire. Il reçoit, en guichet unique, les demandes des investisseurs pour l'obtention des permis et autorisations d'urbanisme et la réalisation des équipements nécessaires, puis les transmet pour avis à une commission provinciale présidée par le gouverneur. Le gouverneur délivre ensuite les permis et autorisations. Lorsque le projet s'étend sur plus d'une préfecture ou province, la transmission se fait à une commission régionale présidée par le wali, qui délivre alors les autorisations.
Le pouvoir d'autorisation quitte le président du conseil communal au profit du gouverneur ou du wali. C'est le changement de gouvernance le plus net apporté par la loi.
Transfert des équipements et obligation d'entretien sur vingt ans
Article 62-5Les équipements, voiries et réseaux réalisés dans la zone sont transférés intégralement, de plein droit et automatiquement, à la commune ou aux communes concernées selon les modalités de l'article 24. L'organisme gestionnaire continue toutefois d'assurer leur entretien et de veiller au respect des exigences de sécurité et de protection de l'environnement à l'intérieur du périmètre, jusqu'à l'achèvement de la réalisation et du développement de l'opération, et dans tous les cas pendant vingt ans au minimum à compter de la déclaration. Les infractions d'urbanisme et de construction commises à l'intérieur du périmètre relèvent des mêmes dispositions de contrôle et de répression que le droit commun.
L'obligation d'entretien de vingt ans est une charge d'exploitation à modéliser : elle pèse sur le compte de résultat de l'opérateur bien après la commercialisation des premiers lots.
8. Vos projets en cours : trois situations, trois régimes
C’est l’article 5 de la loi 34-21 qui règle le sort du stock. Il mérite d’être lu ligne à ligne, car il conditionne la valeur de tout portefeuille foncier engagé dans une opération de lotissement.
Le nouveau barème de l'article 11 s'applique directement au projet, selon sa superficie. C'est l'effet le plus immédiat de la réforme : un projet de 120 hectares autorisé sous l'empire du délai de 3 ans bascule dans le régime des 7 ans.
Un délai supplémentaire est accordé, fixé par une commission technique qui tient compte des dispositions des documents d'urbanisme, de la superficie du lotissement et du délai correspondant au titre de l'article 11, ainsi que des travaux d'équipement déjà réalisés. La commission réunit des représentants de la préfecture ou province, de la commune, de l'agence urbaine, ainsi que des organismes gestionnaires des différents réseaux.
L'État, les collectivités territoriales ou les établissements publics concernés peuvent prendre toutes les mesures nécessaires pour achever les travaux restants selon un programme déterminé, dans le cadre d'une commission réunissant préfecture ou province, commune, agence urbaine et représentants de l'administration dont la liste est fixée par voie réglementaire. Les conditions et modalités d'application sont renvoyées au réglementaire.
Ce que cela vaut concrètement
Un projet dont l’autorisation était en cours de validité le 10 août 2026 bascule automatiquement dans le nouveau barème, sans démarche. Un projet dont l’autorisation était déjà périmée ne repart pas de zéro non plus : il entre dans une procédure de rattrapage devant une commission technique, qui module le délai supplémentaire en fonction de la superficie et de l’avancement réel des travaux. C’est précisément ce dernier point — l’avancement réel — qui justifie de faire constater l’état d’équipement par un tiers avant de se présenter devant la commission.
9. Ce que la réforme change pour chaque acteur — et quoi faire maintenant
Une même disposition ne produit pas le même effet selon la place que l’on occupe dans la chaîne. Voici la lecture par profil, avec les actions concrètes à engager dans les semaines qui viennent.
10. Lecture d’évaluateur : où la loi 34-21 touche la valeur
Une réforme de procédure déplace toujours de la valeur, parce qu’elle déplace du risque et du temps. Quatre paramètres d’évaluation sont directement concernés.
Le temps de portage devient un paramètre légal
Dans un modèle résiduel, l’étalement des dépenses d’équipement et des encaissements pilote l’actualisation. Le délai unique de trois ans obligeait à retenir des échéanciers irréalistes sur les grandes assiettes, ou à provisionner un risque de péremption que rien ne permettait de borner. Le barème de l’article 11 rend l’échéancier défendable : sept ans sur une opération de 150 hectares n’est plus une hypothèse d’expert, c’est le délai légal.
Le risque de caducité change de nature
Il ne disparaît pas — l’autorisation tombe toujours si le délai expire sans achèvement — mais il devient atténuable par une suspension documentée au titre de l’article 11 bis. Dans une expertise, cela justifie de distinguer deux situations : le projet qui subit un arrêt objectivé, dossier de suspension à l’appui, et celui qui a simplement pris du retard. Les deux ne portent pas la même décote.
L’assiette évaluable rétrécit plus tôt
Puisque le transfert au domaine public communal intervient dès la réception provisoire, la surface qui reste dans le patrimoine du lotisseur diminue un an plus tôt qu’auparavant. Sur un reliquat de lotissement, la question préalable n’est plus « la réception définitive a-t-elle eu lieu ? » mais « la réception provisoire est-elle intervenue, et l’incorporation a-t-elle été inscrite ? ». Une évaluation de terrain qui ignore ce point surestime mécaniquement la surface utile.
Le zonage opposable peut changer de source
C’est l’effet le plus discret de l’article 62-3, et le plus déstabilisant pour une évaluation de terrain à potentiel. Dans le périmètre d’une opération d’aménagement d’envergure d’utilité publique déclarée par décret, le plan d’aménagement spécial prime sur les documents d’urbanisme en vigueur et sur les plans sectoriels, à la seule exception des plans et schémas de prévention des risques de catastrophes. Autrement dit, le règlement qui détermine la constructibilité — donc la valeur — peut ne plus être celui que l’on consulte habituellement. Vérifier l’existence d’un périmètre déclaré devient une diligence de base, au même titre que la lecture de la note de renseignements urbanistiques.
11. Calendrier d’application : ce qui s’applique déjà, ce qui attend un décret
Dahir n° 1.26.61 du 13 safar 1448 portant exécution de la loi n° 34.21, signé à Tétouan, contresigné par le Chef du gouvernement.
Publication au Bulletin officiel n° 7533, pages 5106 à 5113. Les dispositions de la loi entrent en vigueur à compter de cette date.
Les dispositions qui exigent la publication de textes réglementaires n'entrent en vigueur qu'à la date de publication de ces textes au Bulletin officiel.
La loi impose la publication des textes réglementaires nécessaires à son application dans un délai d'un an à compter de sa publication.
Les huit renvois au réglementaire à surveiller
La loi est en vigueur, mais une part significative de son économie réelle est suspendue à des textes d’application. Voici ceux qui commandent la pratique :
- Les critères des espaces réservés aux équipements collectifs de l'article 18, désormais renvoyés au réglementaire, remplacent une liste qui servait de repère de programmation depuis 1992.
- Les modalités de changement d'affectation des emprises d'équipements publics de l'article 6, y compris au profit de projets portés par l'État sur son domaine privé.
- La composition, les attributions et les délais de la commission de qualification des opérations d'aménagement d'envergure d'utilité publique.
- Les éléments, conditions et modalités d'élaboration du plan d'aménagement d'envergure d'utilité publique — donc l'étendue exacte de sa primauté sur les documents d'urbanisme.
- Les conditions et modalités de délivrance des permis par le gouverneur ou le wali, ainsi que la composition et le fonctionnement des commissions provinciale et régionale.
- Le contenu de la convention-cadre annexée au décret de déclaration.
- Le nombre et la qualité des représentants de l'administration au sein de la commission de réception provisoire, et la liste des représentants siégeant dans la commission de rattrapage des projets dont le délai avait expiré.
- Le modèle de la convention de substitution du lotisseur à la commune prévue à l'article 20.
Tant que ces textes ne sont pas publiés, les dispositions qui en dépendent ne sont pas applicables : c’est la règle posée par l’article 6 de la loi 34-21. La loi impose leur parution dans un délai d’un an à compter du 10 août 2026.
12. Nos recommandations, par ordre d’urgence
- Inventorier toutes vos autorisations de lotir en cours et recalculer le délai applicable à chacune selon la superficie du terrain d’assiette.
- Identifier les projets dont le délai avait expiré avant le 10 août 2026 : ils relèvent de la commission technique de l’article 5 et doivent être préparés comme un dossier, pas comme une demande.
- Réunir, pour chaque chantier arrêté, les pièces objectivant la cause extérieure de l’arrêt — c’est le dossier de l’article 11 bis.
- Formaliser la désignation du coordonnateur de chantier et le modèle d’attestation de conformité qu’il signera à l’achèvement.
- Mettre à jour vos modèles d’actes : annexion du procès-verbal de réception provisoire, mention de l’accord préalable de la commission pour toute attestation « hors champ ».
- Faire établir un constat d’avancement des travaux d’équipement par un tiers technique sur les opérations à enjeu — pièce utile devant la commission de rattrapage comme devant la commission de réception.
- Reprendre les bilans promoteurs des opérations de plus de 20 hectares avec le nouvel échéancier légal.
- Surveiller la publication des textes d’application : tant qu’ils ne paraissent pas, les dispositions correspondantes ne s’appliquent pas.
- Pour les projets de très grande taille, instruire l’opportunité d’une demande de qualification au titre du Titre IV bis avant d’engager les études lourdes.
- Cartographier les périmètres susceptibles d’être déclarés opérations d’aménagement d’envergure : le zonage opposable y changera de source.
Sur les projets à enjeu, ces vérifications gagnent à être formalisées dans un rapport opposable. C’est le sens de nos missions de due diligence technique et d’expertise du foncier de promotion, conduites par des experts certifiés RICS avec des rapports conformes aux standards RICS / IVS.
Questions fréquentes sur la loi 34-21
Quand la loi 34-21 est-elle entrée en vigueur au Maroc ?
La loi n° 34.21 a été promulguée par le dahir n° 1.26.61 du 13 safar 1448 (28 juillet 2026) et publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 26 safar 1448 (10 août 2026), pages 5106 à 5113. Ses dispositions entrent en vigueur à compter de la date de publication. Toutefois, celles qui nécessitent des textes réglementaires n'entrent en vigueur qu'à la publication de ces textes, lesquels doivent paraître dans un délai d'un an à compter du 10 août 2026.
Quel est le nouveau délai pour achever les travaux d'équipement d'un lotissement ?
L'article 11 réécrit remplace le délai unique de trois ans par un barème fonction de la superficie du terrain d'assiette : trois ans jusqu'à 20 hectares, cinq ans au-delà de 20 et jusqu'à 100 hectares, sept ans au-delà de 100 et jusqu'à 250 hectares, dix ans au-delà de 250 et jusqu'à 400 hectares, quinze ans au-delà de 400 hectares. L'autorisation devient caduque si le délai expire sans que les travaux d'équipement de l'article 18 aient été achevés, sous réserve du nouvel article 11 bis. Le délai se calcule à compter de l'obtention de l'autorisation.
Le nouveau barème s'applique-t-il aux lotissements déjà autorisés ?
Oui. L'article 5 de la loi 34-21 prévoit que les délais légaux du premier alinéa de l'article 11 s'appliquent aux projets de lotissement ayant déjà fait l'objet d'une autorisation et dont les délais légaux étaient encore en cours à la date de publication de la loi, et ce selon leur superficie. Les projets dont le délai avait déjà expiré sans achèvement des travaux bénéficient d'un délai supplémentaire fixé par une commission technique réunissant la préfecture ou province, la commune, l'agence urbaine et les gestionnaires de réseaux.
Peut-on suspendre le délai de l'autorisation de lotir ?
Le nouvel article 11 bis le permet en cas d'arrêt forcé des travaux d'équipement résultant de circonstances extérieures à la volonté du lotisseur et dont il n'est pas responsable. Le lotisseur ou le coordonnateur de chantier dépose une demande motivée auprès de la commune, accompagnée des pièces justificatives. Une commission spéciale — commune, préfecture ou province, agence urbaine, secrétariat assuré par l'agence urbaine — rend un avis écrit dans les quinze jours du dépôt et fixe la durée de suspension. Son procès-verbal est transmis dans les trois jours au président du conseil communal, qui décide dans un délai maximum de sept jours à compter de sa réception. Tout refus doit être motivé et notifié.
Qu'est-ce qui change à la réception provisoire des travaux ?
Trois choses. Le délai passe de quarante-cinq à trente jours à compter de la déclaration d'achèvement. La commission procède désormais après une visite sur les lieux et l'examen des documents, dont le cahier de chantier et l'attestation de conformité signée par le coordonnateur de chantier. Surtout, la réception provisoire emporte à elle seule le transfert de plein droit de la voirie, des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement et des espaces non bâtis plantés au domaine public communal, avec inscription d'office et gratuite par le conservateur de la propriété foncière — alors que ce transfert était auparavant subordonné au certificat de réception définitive, délivré au moins un an plus tard.
Que se passe-t-il si la commune ne convoque pas la commission de réception ?
Le lotisseur peut demander au gouverneur de convoquer la commission. Celui-ci exerce son droit de substitution au président du conseil communal, après épuisement des procédures prévues à l'article 76 de la loi organique 113.14 relative aux communes. Le même mécanisme est prévu pour la réception définitive à l'article 27, si la convocation n'est pas adressée dans les trente jours suivant l'expiration de l'année qui suit le procès-verbal de réception provisoire.
Qu'est-ce qu'une opération d'aménagement d'envergure d'utilité publique ?
C'est la catégorie créée par le nouveau Titre IV bis, articles 62-1 à 62-5. Il s'agit d'une opération d'aménagement exigeant l'unification des efforts de l'État, des collectivités territoriales, de leurs groupements et organismes, des établissements publics et, le cas échéant, du secteur privé. Elle doit couvrir au moins 400 hectares — seuil dont sont dispensés les acteurs publics maîtres d'ouvrage —, garantir la diversité des affectations et des fonctions dans une approche de développement inclusif et durable, et poursuivre l'utilité publique. Elle est qualifiée par une commission centrale, déclarée par décret, dotée d'un plan d'aménagement spécial primant sur les documents d'urbanisme, et gérée par un organisme gestionnaire faisant office de guichet unique.
Comment sont traités les lotissements non réglementaires ?
L'article 49 pose désormais leur soumission à la restructuration en vue de leur réhabilitation. L'article 50, entièrement réécrit, confie la décision au conseil communal, d'office ou à la demande du wali ou du gouverneur, après avis de l'agence urbaine, et impose un programme déterminé couvrant la situation de l'assiette foncière, les conditions techniques et financières, les travaux d'équipement à réaliser et les décisions d'alignement. Sont exclus les lotissements situés en zone menacée par les inondations, les séismes ou l'érosion des sols, en périmètre de protection des ressources en eau, à proximité des bassins de barrages, ou dans des zones inconstructibles par texte spécial. La réalisation passe par des conventions entre les parties ; l'expropriation, sur le fondement de la loi 7.81, n'intervient que si la voie conventionnelle échoue.
Où télécharger le texte officiel de la loi 34-21 ?
Le texte intégral est joint à cet article en PDF : il s'agit de l'extrait des pages 5106 à 5113 du Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, édition générale en langue arabe, publié par le Secrétariat général du gouvernement. C'est la version qui fait foi.
Un lotissement concerné par la réforme ?
Recalcul du délai applicable, constat d’avancement des travaux d’équipement, évaluation d’un reliquat de lotissement, bilan promoteur au nouvel échéancier légal : nos experts certifiés RICS interviennent sur l’ensemble du cycle.