الأبراج المختلطة الكبيرة من أصعب التقييمات: تحديات تجمع بين مكاتب، سكني، وتجاري في أصل واحد. منهجية DCF 10 سنوات (RICS VPGA 2) ضرورية لتقييم دقيق. دراسة حالة كاملة لبرج 18 طابق بـ Boulevard Anfa.
1. الأصل
برج 18 طابق + سرداب موقف. SHON إجمالي: 28,500 m². تخصيص: 12 طابق مكاتب (16,800 m²)، 5 طوابق سكني راقي (6,600 m²)، طابق أرضي + ميزانين تجاري (3,200 m²)، 1,900 m² مرفقات. مفتوح منذ 2020. شغور: 18% (مكاتب)، 8% (سكني)، 0% (تجاري).
2. بناء التدفقات النقدية
CA الكراء Y1: 36.5M درهم (مكاتب 22M، سكني 9.5M، تجاري 5M). تكاليف تشغيل (18% من CA): 6.6M. NOI Y1 = 29.9M درهم. نمو الكراء: مكاتب 2%/سنة، سكني 4%/سنة، تجاري 5%/سنة (متوسط مرجح 3.2%).
3. حساب DCF
WACC = 9.8% (مزيج: مكاتب 10.5%، سكني 8.5%، تجاري 11%). Cap Rate خروج Y10: 7.8%. Terminal Value Y10 = NOI Y11 / 7.8% = ~430M درهم. Capex Y6 (تجديد جزئي): 18M درهم. Discount → Present Value ≈ 410M درهم.
4. تحليل الحساسية
سيناريو optimistic (شغور مكاتب يقلل لـ 10%): 445M درهم. سيناريو pessimistic (شغور +25%، WACC +100bp): 350M درهم. النطاق: 350-450M درهم. المتوسط المرجح: 410M درهم.
5. الدروس المستفادة
الأبراج المختلطة تتطلب تقييم كل قطاع منفصلا (متطلبات مخاطر مختلفة). شغور المكاتب هو المحرك الرئيسي للتقلب. السكني الراقي يستقر السوق. التجاري بالطابق الأرضي ROI مرتفع لكن قيمته نسبية صغيرة. WACC المختلط يجب أن يعكس مخاطر كل قطاع.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓الأبراج المختلطة: تقييم منفصل لكل قطاع
- ✓WACC مختلط حسب وزن كل قطاع
- ✓المكاتب = المحرك الرئيسي للتقلب
- ✓حالة Boulevard Anfa: 410M درهم MV
أسئلة متكررة
لماذا DCF وليس مقارنة؟
الأبراج المختلطة الكبيرة فريدة. لا توجد transactions مماثلة (سوق غير سائلة). DCF (VPGA 2) يقيم الأصل من تدفقاته الفعلية، يدمج خصوصيات كل قطاع، ويعطي قيمة قابلة للتدقيق.
كيف يحسب WACC مختلط؟
متوسط مرجح بأوزان كل قطاع. مثال: 50% مكاتب (WACC 10.5%) + 30% سكني (WACC 8.5%) + 20% تجاري (WACC 11%) = 0.5×10.5 + 0.3×8.5 + 0.2×11 = 9.8%. هذا المتوسط المرجح مناسب لتقييم الأصل ككل.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية