عيوب الصنعة في سكن جديد بالمغرب — التكييف والضمانات

يوم تسلم سكنك المباع على التصاميم تكتشف البناء الفعلي لأول مرة، وقد تكتشف معه خللا: تشطيب رديء، أو تجهيز غائب، أو مادة تخالف ما وعد به العقد، أو شق يثير القلق. وأول خطأ يرتكب في هذه اللحظة ليس السكوت وإنما الخلط: فكلمة «عيب» تجمع تحتها ثلاثة أشياء مختلفة اختلافا تاما، لكل منها مرجع قياس مختلف، وضمانة مختلفة، وطريق مطالبة مختلف. ويعرض هذا المقال كيف يكيف الخلل تكييفا صحيحا، وكيف توزع الضمانات الثلاث في البناء الجديد على هذه الأسر، وماذا يفعل المقتني حين يظهر الخلل بعد التسلم لا يومه، ثم كيف تقدر كلفة الإصلاح ومن يقدرها بالضبط. أما مسطرة يوم التسليم نفسها وصياغة التحفظات في المحضر فقد أفردنا لها مقالا مستقلا، ولا نعيدها هنا.

1. الخلط في التسمية يضعف المطالبة

يستعمل المقتنون كلمة «عيب» أو «رداءة صنعة» لكل ما لا يعجبهم في السكن المسلم، وهي عادة مفهومة لكنها مكلفة. ذلك أن ما يحدد قوة مطالبتك ليس شدة انزعاجك من الخلل، وإنما وصفه التقني: هل نحن أمام عمل لم ينجز وفق أصول الصنعة؟ أم أمام فارق عن الوثيقة التعاقدية التي وقعتها؟ أم أمام اختلال يمس متانة البناء نفسه؟ وثلاثتها تقاس بمراجع مختلفة: الأول يقاس إلى أصول المهنة، والثاني يقاس إلى كناش التحملات وإلى التصاميم، والثالث يقاس إلى متانة البناء وصلاحيته للغرض الذي أعد له. والمنعش العقاري من جهته يعرف هذا التمييز جيدا، ويعرف أن مطالبة بغير تكييف تناقش وترد بيسر. فمن كتب «التشطيبات تحتاج مراجعة» لم يلزم أحدا بشيء؛ ومن كتب «انفصال في مادة العزل عند التقاء الحوض بالجدار في الحمام الرئيسي، بامتداد يقارب المتر، مع أثر رطوبة أسفله» وصف واقعة يمكن التحقق منها ومقارنتها بأصول الصنعة. والتكييف إذن ليس ترفا لغويا، وإنما هو ما يحول الشكوى إلى ملف.

2. ثلاث أسر من الخلل — وثلاثة مراجع للقياس

الأسرة الأولى رداءة الصنعة، أي خلل في التنفيذ: زليج غير مستو، وطلاء ينتفخ، وحاشية عزل منجزة على عجل، ونجارة لا تغلق كما ينبغي. ومرجع القياس هنا أصول الصنعة، أي ما ينتظر من عمل منجز بإتقان. وهذه هي الأسرة الغالبة يوم التسليم. والأسرة الثانية عدم المطابقة، أي فارق عن الوثيقة التعاقدية: مادة تخالف الموعود بها، أو مساحة أقل، أو تجهيز غائب، أو حاجز نقل من موضعه. ومرجع القياس هنا ليس أصول الصنعة وإنما ما نص عليه العقد التمهيدي وكناش التحملات والتصاميم؛ وقد يكون العمل متقنا تمام الإتقان ويبقى مع ذلك غير مطابق. والأسرة الثالثة الخلل الهيكلي، أي ما يمس متانة البناء: شقوق تبدو متطورة، وآثار رطوبة بتسرب أو بصعود شعري، واختلالات في الأعمال الكبرى. وهي الأخطر، والوحيدة التي قد تفتح باب الضمانة الأقوى. وقيمة هذا التمييز عملية محضة: فهو الذي يحدد إن كنت أمام إعادة تشطيب بسيطة، أو أمام مطلب مطابقة تعاقدي، أو أمام اختلال يحرك مسؤولية البناة.

3. الضمانات الثلاث في البناء الجديد

البيع على التصاميم مؤطر بالقانون 44-00، وينشأ عند التسلم نظام من ثلاث ضمانات متعاقبة تشتد كلما امتد الأجل. الأولى ضمانة الإتمام التام لمدة سنة، وهي التي تلزم المنعش بإصلاح ما أشير إليه عند التسلم من اختلالات وما ظهر منها خلال السنة الموالية، وهي الامتداد المباشر للتحفظات المسجلة في المحضر. والثانية الضمانة الثنائية لمدة سنتين، وتنصب على عناصر التجهيز القابلة للفصل عن البناء، من صنبورية وستائر معدنية وتكييف وما جرى مجراها مما يعوض دون المساس بالأعمال الكبرى. والثالثة الضمانة العشرية لمدة عشر سنوات تسري من التسلم، وتحرك مسؤولية البناة عن الاختلالات التي تمس متانة البناء أو تجعله غير صالح للغرض الذي أعد له، كخلل عام في العزل المائي أو اختلال هيكلي. ومن هنا تظهر أهمية تاريخ التسلم المدون في المحضر، فهو نقطة انطلاق الأجل. والقاعدة العملية أن الضمانة تتبع طبيعة الخلل لا تسميته، وأن نطاق كل ضمانة يقدر حالة بحالة: تحقق من وضعك لدى محامي.

4. الشق — لماذا لا يكيف باتساعه وحده

أكثر ما يسأل عنه المقتنون هو الشق، وأكثر ما يضللهم فيه هو البحث عن رقم: كم مليمترا يعد خطيرا؟ والجواب أن العتبات الجاهزة لا تجدي، وأن اتساع الشق بالمليمتر معطى إرشادي يختلف بحسب الحالات، وليس معيارا للتكييف. فما يكيف الشق أربعة أمور: هل هو متطور أم مستقر؟ وما اتجاهه؟ وأين يقع، أعلى عنصر حامل أم على كسوة؟ وما سببه؟ وشق دقيق مستقر ناتج عن انكماش في بناء حديث قد يكون هينا؛ وشق أضيق منه لكنه يخترق عنصرا حاملا ويتقدم في الزمن قد يكون إنذارا. والتفريق بينهما لا يقوم به غير المتخصص بالنظر المجرد، فهو متوقف على المعاينة والقياس والمتابعة في الزمن وتحليل السبب. وحين يقال لك إن الشقوق «عادية في البناء الجديد» فتلك جملة قد تصدق على تشعيرات انكماش سطحية، لكنها لا تعفي من المعاينة: فالحد الفاصل بين شق تشطيب وشق هيكلي حد تقني لا تجاري. وإن ثبت أنه هين اطمأننت؛ وإن ثبت خلاف ذلك كان لديك التوثيق قبل أن يتفاقم.

5. ما يظهر بعد التسلم — لا تصلح قبل أن تعاين

تسجيل التحفظات في محضر التسلم له أثر تعاقدي خاص به: فما دون تحفظا بقي على عاتق المنعش حتى يرفع. لكن الحياة لا تنتهي يوم التسليم، وكثير من الاختلالات لا تدرك في ذلك اليوم أصلا: تسرب لا يظهر إلا بعد أول مطر غزير، وشق يتقدم ببطء، وتجهيز يعطب بعد أشهر من الاستعمال. وحين يظهر خلل بعد الاستقرار في السكن يكون رد الفعل الغريزي هو الإصلاح السريع، وهو أسوأ ما يفعل. فالإصلاح المتعجل يمحو الأثر ويصعب إثبات السبب لاحقا. والتسلسل الصحيح ثلاث خطوات. الأولى التوثيق فورا: صور مؤرخة، وموضع دقيق، ووصف مكتوب، وظروف الظهور. والثانية معاينة تقنية مستقلة تكيف الخلل وترجعه إلى سببه، لأن التكييف هو ما يحدد الضمانة المطبقة. والثالثة مراسلة مكتوبة إلى المنعش تصف الخلل وترفق التوثيق. أما إن كان الخلل يهدد السلامة أو يتفاقم بسرعة فتتخذ إجراءات وقائية عاجلة، على أن توثق الحالة قبلها بالصورة والوصف.

6. تقدير كلفة الإصلاح — من يقدر ماذا

يخلط كثيرون بين سؤالين مختلفين. السؤال الأول: كم يكلف إصلاح هذا الخلل؟ وهو سؤال في اقتصاد البناء، وجوابه المفصل بندا بندا يعده اقتصادي البناء أو المدبر المنتدب للأشغال أو المقاولة، على أساس ثمن الوحدة والكميات وأصول التنفيذ. والسؤال الثاني: ما أثر هذا الخلل في قيمة العقار وفي استعماله؟ وهو سؤال في التقويم، وهو موضوع تدخلنا نحن. ونحن نعاين الاختلالات ونكيفها ونقدر أثرها في القيمة، ونعطي تقديرا إرشاديا لحجم الإصلاح يصلح لتأطير النقاش، ثم ننسق مع شركائنا من أهل الاختصاص حين يستوجب الملف تقديرا تفصيليا للأشغال. ونحن ننبه إلى أن كل رقم لكلفة الأشغال بالمتر المربع يتداول في العموم لا قيمة له في ملف بعينه: فالكلفة تتغير بالمدينة، وبطبيعة العمل، وبمدى الولوج إلى موضع الخلل، وبالمواد. ولذلك لا نورد في هذا المقال أي جدول أثمان، ونكتفي بترتيب البنود من الأثقل إلى الأخف: العزل المائي والأعمال الكبرى أثقلها، والشبكات بعدها، ثم التشطيبات.

7. المطالبة الودية — ملف موثق بدل مناقشة شفوية

حين يقر الخلل ويكيف يبقى أن يطالب به. والتجربة العملية أن أغلب هذه الملفات تسوى وديا حين تعرض في صيغة ملف لا في صيغة شكوى. والملف الجيد يتكون من أربعة عناصر: محضر التسلم ولائحة التحفظات المرفقة به إن وجدت؛ وتوثيق مؤرخ لكل خلل بالصورة والقياس والموضع؛ وتكييف تقني يصف طبيعة الخلل وسببه المرجح؛ ثم مراسلات مكتوبة متسلسلة مع المنعش. وقيمة تقريرنا في هذا كله أنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه: يبين ما عوين، وأين، ومتى، وبأي وسيلة، وعلى أي أساس كيف. وهو لا يفرض نفسه على المنعش ولا يلزمه بشيء؛ إنما يجعل الرد عليه بجملة عامة من قبيل «هذا عادي» أمرا صعبا. وإن انتقل النزاع إلى القضاء فالخبير حينئذ يعينه القاضي، ويبقى التقرير الحر أداة قرار وتفاوض لا غير. وهذه هي حدوده، وهي حدود ينبغي أن تعرف قبل الاعتماد عليه.

8. ما ننجزه في ملف اختلالات البناء الجديد

تدخلنا يبدأ بقراءة العقد التمهيدي وكناش التحملات والتصاميم ومحضر التسلم، لأن نصف مسألة عدم المطابقة تحسم في الأوراق قبل الانتقال إلى عين المكان. ثم نعاين معاينة منهجية موضعا موضعا، ونصور ونقيس ونؤرخ، ونكيف كل خلل في أسرته: رداءة صنعة، أو عدم مطابقة، أو خلل هيكلي. ثم نقدر أثر الاختلالات في قيمة العقار وفي استعماله، ونعطي تقديرا إرشاديا لحجم الإصلاح، وننسق مع شركائنا حين يستوجب الملف تقديرا تفصيليا للأشغال. ونحن بيت خبرة تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، حاضر في ست مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا؛ وخبراؤنا معتمدون RICS، وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS. عرض أثمان في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓التكييف يسبق المطالبة: رداءة صنعة، أو عدم مطابقة، أو خلل هيكلي
• ✓مرجع القياس يختلف: أصول الصنعة، أو كناش التحملات، أو متانة البناء
• ✓اتساع الشق بالمليمتر لا يكيفه؛ المعيار تطوره وموضعه واتجاهه وسببه
• ✓لا يصلح خلل قبل أن يعاين ويوثق: الإصلاح المتعجل يمحو الأثر
• ✓التقدير التفصيلي لكلفة الأشغال من اختصاص اقتصادي البناء لا الخبير المقوم

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.