قيمة التأمين على بناء تراثي — قصبة ورياض بالمغرب

قصبة في الجنوب، ورياض في المدينة العتيقة، ودار، وقصر، ومنزل تقليدي: البناء التراثي المغربي يكسر المنطق المعتاد لرأس المال المؤمن عليه. فإعادة البناء هنا لا تعني إقامة حجم مكافئ ببناء عادي، وإنما إعادة تأسيس منشأة قيمتها في الصنعة وفي المادة لا في المساحة. ووثيقة معايرة على بناء عادي لا تمول هذه الإعادة، ولا يكتشف المالك الفارق إلا بعد الحادث. وهذا المقال يبين كيف يضبط رأس المال في بناء تراثي، وما الذي يجب أن يكتبه التقرير صراحة قبل كل رقم: فرضية إعادة البناء المعتمدة. ولا نورد فيه ثمنا للمتر المربع، ولا نسبة زيادة عن البناء العادي، ولا نسبة قدم، ولا مدة نموذجية للورش، ولا نصا قانونيا بعينه في شأن المناطق المحمية: فهذه مقادير ومراجع لا تسندها مصادر منشورة قابلة للتحقق، ونحن لا ننقل إلا ما تربطه المصادر بمرجع مسمى.

1. لماذا يفلت البناء التراثي من المنطق المعتاد

في أصل عادي تخضع قيمة التأمين لقاعدة بسيطة: كلفة إعادة بناء المبنى من جديد، خارج الأرض لأنها لا تهلك وتبقى للمالك بعد الحادث، معدلة بحسب الأساس المعتمد في الوثيقة، مضافا إليها أتعاب الدراسات والهدم ورفع الأنقاض والمطابقة للمعايير الجاري بها العمل. وهذه القاعدة تظل صحيحة في البناء التراثي، غير أن معنى «إعادة البناء» يتغير تغيرا جوهريا. فقصبة من طابية، ورياض بأروقته وزليجه وأسقف أرزه، ودار تقليدية، ومنزل قصري: كلها لا ترد إلى حجم يضرب في كلفة وحدوية. قيمتها الاستعمالية كقيمتها الثقافية محمولة على أشغال تقليدية تتوقف إعادة إنجازها على صناع مهرة، وعلى مواد لا تقتنى جزافا، وعلى آجال لا تقاس بآجال بناء جديد. ورأس المال المؤمن عليه إما أن يترجم هذا الواقع، وإما ألا يحمي شيئا.

2. بالمثل أم بمكافئ حديث: الفرضية التي يجب أن ينص عليها

هذا هو سؤال المنهج المركزي، وهو يترك في الغموض دائما تقريبا. فأمامنا فرضيتان لإعادة البناء لا تفرزان رأس المال نفسه. الأولى إعادة البناء بالمثل: إعادة تأسيس المنشأة بموادها وتقنياتها الأصلية — بناء تقليدي، وأصبغة بالجير، وزخارف، ونجارة مشغولة — وهو ما ينتظره تلقائيا مالك رياض أو قصبة، وما تقتضيه في الغالب القواعد المطبقة في المناطق المحمية، وهو كذلك الفرضية الأغلى بلا مقارنة. والثانية إعادة البناء بمكافئ حديث: إقامة منشأة مماثلة في المساحة والوظيفة والراحة بتقنيات معاصرة، فيسترجع البناء ويسترجع الاستعمال، وتضيع الهوية التراثية. وهذه هي الفرضية التي يمولها ضمنا بند «قيمة الجديد» في صيغته المعتادة، لأنه يقوم على أساس بناء عادي. والفخ هنا: وثيقة محررة بعبارات عامة توهم بتغطية كاملة، ورأس مالها معاير على أساس لن يسمح أبدا بإعادة سقف مزخرف ولا واجهة من تراب. ولذلك يقع على الخبير واجب تصريح: أن يكتب صراحة أي فرضية اعتمد، وما الذي تشمله وما الذي تستثنيه، حتى يتناقش المالك ومؤمنه حول رقم يتفقان على تعريفه.

3. ما تكلفه إعادة التأسيس بالمثل، حرفة حرفة

تقدير إعادة التأسيس بالمثل يقتضي التفكير بالحرف التقليدية لا بمعامل جملي. وبحسب الجهات وصنف المنشأة يستدعي التقدير: البناء التقليدي من طابية وتراب نيء في الجنوب والوديان، ومداميك حجرية، وطوب ترابي، وجدران سميكة بأربطتها ودعاماتها، وهي أشغال تحتاج ترابا ورملا ملائمين وتنفيذا بالطبقات وأزمنة جفاف تخص المادة نفسها؛ والأصبغة والكساء من جير وطلاءات وتادلاكت مصقول ومعالج وأرضيات تقليدية، وهي تشطيبات حية تنفذ على مراحل وتتوقف جودتها كليا على اليد التي تنفذها؛ والزليج، وهو ليس بلاطا يشترى بل قطع تنحت وتركب على التقنيات التقليدية بحسابات هندسية، من صدور وقواعد وأحواض ونوافير؛ والجبس المنحوت من أفاريز وأقواس وقباب ومقرنصات وتشابيك، ينحت في مكانه على ملاط طري؛ والأخشاب المشغولة، والأرز أساسا، في أسقف مصندقة ومصبغة وأبواب ودفف منحوتة ومشربيات وكوابيل وحواجز وأروقة؛ والحدادة والنحاس والصناعة النحاسية من شبابيك وفوانيس وأبواب وقطع نافورية؛ والتغطيات والعناصر الخارجية من قرميد مزجج وكرانيش وسطوح تقليدية بعزلها، وأعمدة وتيجان وقواعد من حجر أو رخام.

4. ندرة الصنعة: عامل خطر لا يترجم إلى نسبة

في بناء عادي تكون إعادة الحال مسألة طلب: المقاولات والمواد والفرق موجودة، والأجل يتوقف أساسا على حال السوق. أما في منشأة تراثية فالقيد من طبيعة أخرى. فالصناع القادرون على إعادة سقف مصبغ، أو نحت زخرفة جبسية، أو استئناف بناء ترابي على أصول الصنعة، فئة محدودة، مركزة في بضع مدن وبضع ورشات، ومشغولة أصلا بأوراش ترميم جارية. والحادث الكبير لا يصلح بمجرد إصدار طلب، بل ينتظر أن تتوفر الأيدي الصحيحة. وهذه حجة كيفية بطبيعتها: لا تترجم إلى نسبة، ولا ندعي أننا نقدرها بنسبة، ولا نورد رقما في هذا الباب. غير أنها تسوغ مطلبين عمليين تجاه شركة التأمين: رأس مال أعلى مما يصرح به عن بناء عادي بالمساحة نفسها، لأن اليد النادرة تؤدى؛ ومدة تعويض أطول في الضمانات المرتبطة بزمن إعادة الحال، لأن الورش لا ينضبط لوتيرة البناء الجديد. وهذان المطلبان يتفاوض عليهما عند الاكتتاب، لا بعد الحادث.

5. قيود المدينة العتيقة التي ترفع كل شيء

رياض أو دار في المدينة العتيقة يجمع قيود تنفيذ لا نظير لها في غيره، تثقل الكلفة والأجل معا. أولها استحالة ولوج الآليات: لا رافعة، ولا شاحنة خلط، ولا حاوية عند مدخل الورش؛ فالأزقة تفرض وسائل مناولة مصغرة، وأحيانا نقلا على الظهر أو بدواب، بدورات لا تقاس بورش عادي. وثانيها رفع الأنقاض في موقع مغلق: إخراج الردم من داخل نسيج مبني بند قائم بذاته، كثيرا ما يبخس، وهو مع ذلك شرط انطلاق البناء. وثالثها التلاصق والدعم: دور المدينة العتيقة متضامنة، فحادث عند واحد يزعزع جاره؛ ودعم الجدران المتلاصقة، وحماية منشآت الجوار، وتدبير المسؤوليات المشتركة، كلها من صميم الورش. ورابعها الرخص ومتطلبات الحفظ في المناطق المحمية، ونظامها يرجع فيه إلى التنظيم الجاري به العمل ويتحقق منه حالة بحالة مع مستشاريك — ولا نورد هنا نصا بعينه — ثم تدرج آثاره في التقدير. وخامسها الآجال: دراسة الرخص، وتوفر الصناع، وجفاف المواد التقليدية، والتقطيع الذي يفرضه الضيق.

6. القدم على بناء عتيق: منطق حال لا منطق سن

القدم خصم تقني موضوع لترجمة بلى المنشأة. وتطبيقه آليا على بناء عتيق يفرز نتيجة بلا معنى: فزخرفة جبسية عمرها قرن، أو سقف أرز مصبغ، أو صدر زليج، إذا صينت، ليست «قديمة» بمعنى تجهيز تقني بلغ نهاية عمره. فقدمها جزء من قيمتها، ومنشأة تقليدية تصان بانتظام قد تكون في حال خدمة أفضل من أشغال ثانوية حديثة سيئة التنفيذ. وقاعدة السلوك هنا مزدوجة. أولا: تعليل القدم مكونا مكونا — فالشبكات والتجهيزات التقنية والعوازل المائية وكساء الاستعمال تهتلك، أما البناء التقليدي المصان والزخارف فتخضع لمنطق الحال لا لمنطق السن. وثانيا: التوثيق — محضر حال، وسجل صيانة، وحملات ترميم، وصور مؤرخة. فأساس القدم في التراث ليس قدرا تعاقديا محتوما، وإنما نقطة تناقش صراحة مع شركة التأمين، بالوثائق، قبل الاكتتاب.

7. ثلاث كتل لا تختلط، والجرد إثباتا للوجود

كثير من الرياضات والقصبات ليس دورا فحسب، بل أدوات استغلال. وحينئذ يجب أن تفصل الوثيقة بين ثلاث كتل. الأولى رأس مال المبنى: المنشأة وزخارفها المدمجة، من بناء وأصبغة وزليج وجبس وأسقف ونجارة ثابتة وفناء وأحواض وسطوح وملحقات. والثانية الأثاث والزخارف المنقولة: أثاث تقليدي، وزرابي، وفوانيس، ونحاسيات، ومنسوجات، وقطع فنية — تقتنى قطعة قطعة ولا تجرد قط، فتخرج من رأس مال المبنى وتستوجب بابا خاصا بها مسندا إلى جرد موثق. والثالثة فقدان الاستغلال عند الإغلاق، ومدته هي المعطى الحرج في التراث. ومن هنا أهمية المخرج الثاني للخبرة: الجرد المفصل والملف الفوتوغرافي والوصف، فهو يقوم كذلك إثباتا لوجود المنشآت قبل الحادث. فبغير حال موثق سابق يصير إثبات أن زخرفة كانت قائمة، وفي أي حال كانت، شديد الصعوبة أمام شركة التأمين. وهذا وحده يبرر إنجاز الخبرة قبل الحاجة إليها.

8. المخرجات وحدود التقرير ومنهجيتنا

الإطار المنهجي مقاربة الكلفة في معيار VPS 3 من الكتاب الأحمر لمعايير RICS، الذي يعترف بقيمة التأمين أساسا للعمل متميزا عن القيمة السوقية. ويثبت التقرير، على نحو موثق قابل للتتبع: فرضية إعادة البناء المعتمدة منصوصا عليها صراحة؛ والرفع المفصل وجرد الأشغال التقليدية غرفة غرفة وواجهة واجهة بطبيعتها وتقنيتها وحالها؛ وملفا فوتوغرافيا ووصفا؛ وكلفة إعادة التأسيس موزعة بالحرف مع الأتعاب ورفع الأنقاض والمطابقة؛ وتعليل القدم مكونا مكونا؛ والقيمة الواجب التصريح بها بحسب الأساس التعاقدي. ولا نورد ثمنا للمتر المربع ولا نسبة زيادة عن البناء العادي: فلا مصدر منشورا يمكن التحقق منه يعطيها، والتقدير يبنى بندا بندا بالشراكة مع اقتصاديي البناء، وهم أهل الاختصاص في تقدير أثمان الأشغال؛ ودورنا التقييم والتنسيق. ونضبط الوصف: هذا التقرير خبرة حرة تعين على الاكتتاب وعلى التفاوض الرضائي، وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، لكنه لا يلزم شركة التأمين ولا يحل محل شروط العقد. ونحن بيت خبرة تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، حاضر في ست مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا؛ وخبراؤنا معتمدون RICS وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS. عرض أثمان في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓في التراث تصنع القيمة الصنعة والمادة، لا المساحة مضروبة في كلفة وحدوية
• ✓على التقرير أن ينص صراحة: إعادة بناء بالمثل أم بمكافئ حديث — وهما رأسا مال مختلفان
• ✓ندرة الصناع حجة كيفية: تسوغ رأس مال أعلى ومدة أطول، ولا تترجم إلى نسبة
• ✓القدم على البناء التقليدي المصان منطق حال لا منطق سن، ويوثق بمحضر وصور مؤرخة
• ✓الجرد والملف الفوتوغرافي يقومان إثباتا لوجود الزخارف قبل الحادث

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.