التقدير المجاني على الإنترنت قبل البيع: هل يعتمد عليه؟

1. ما يحسنه التقدير الآلي

لنكن منصفين: أداة التقدير الجيدة تقدم خدمة حقيقية. فهي تجمع معطيات الأثمان في حيكم مع الخصائص التي تدخلونها، كالمساحة والطابق ونوع العقار، وأحيانا سنة البناء ومستوى التشطيب، وتعيد إليكم رتبة مقدار في ثوان. وللبائع الذي ينطلق من الصفر، لهذا فوائد أربع. أولها أن يعرف موقعه: هل عقاره يعد بمئات الآلاف أم بالملايين، وفي أي رتبة. وثانيها أن يقارن بين عدة سيناريوهات قبل القرار: البيع الآن أو بعد تجديد، أو بيع شقة دون مرآبها. وثالثها أن يصحح انحيازه في الاتجاهين: فبعض البائعين يبالغون في تقدير عقارهم بدافع التعلق به، وبعضهم يبخسونه لجهلهم بالسوق. ورابعها أن يدخل النقاش مع وسيط أو موثق أو مشتر دون أن يكون خالي اليدين. فهي إذن المدخل المنطقي لكل مشروع بيع. والسؤال ليس هل تستعملونها، بل أين تتوقف ثقتكم في نتيجتها.

2. كيف يحسب: متوسطات ومعطيات مصرح بها

فهم طريقة الحساب يكفي لفهم حدود النتيجة. فالأداة الآلية لا تعرف عقاركم، بل تعرف ما كتبتموه عنه، وما تعرفه عن الحي بصفة عامة. ومعطياتها عن الحي تأتي في الغالب من أثمان معروضة أو من مصادر مجمعة، تختلف دقتها وحداثتها من أداة إلى أخرى، ونادرا ما تذكر الأداة مصدرها وتاريخه. ثم تطبق على هذا المتوسط تصحيحات عامة حسب المساحة أو الطابق. فالنتيجة متوسط مصحح، لا قيمة عقار بعينه. ويترتب على ذلك أمران عمليان. الأول أن جودة ما تدخلونه تحدد جودة ما تحصلون عليه: فالمساحة المبالغ فيها، أو المستوى المصرح به بتفاؤل، يعطيان رقما مرتفعا لن يقبله أي مشتر. فأدخلوا المساحة النافعة الحقيقية، والحالة كما هي، لا كما تتمنونها. والثاني أن أداتين مختلفتين قد تعطيان رقمين مختلفين للعقار نفسه، دون أن يكون أحدهما خطأ: فهما لا تستعملان المعطيات نفسها.

3. ما الذي لا تراه الأداة

التقدير على الشبكة لا يدخل من باب العقار أبدا. والحال أن جزءا كبيرا من الثمن يتحدد في ما لا تراه الخوارزمية. الحالة الحقيقية أولا: فعقار مجدد وعقار يحتاج إلى تجديد، بالمساحة نفسها، لا يباعان بالثمن نفسه. والطابق والاتجاه والإطلالة ثانيا: فشقتان متطابقتان على الورق في العمارة نفسها قد تباعان بثمنين مختلفين. والعيوب ثالثا: رطوبة، أو سطح يحتاج إلى إصلاح، أو تجهيزات قديمة، وكلها خصومات سيحسبها المشتري ويتجاهلها التقدير. والوضعية القانونية والتكاليف رابعا: الرسم العقاري، والملكية المشتركة، والتكاليف الدورية، والكراء القائم إن وجد، وكلها تؤثر في القيمة وفي سهولة البيع. والحي على مستوى الشارع خامسا: ضجيج، أو مقابل مزعج، أو صعوبة في الولوج أو الوقوف، وكلها تختفي في متوسط المنطقة. وكلما كان العقار مألوفا في حي كثير البيوع، اقتربت النتيجة من الواقع. وكلما كان خاصا، كبر الفرق.

ثمن المتر المربع المتوسط: الخطأ الذي يفسد التقدير

4. كيف تقرؤون النتيجة وتستعملونها

للاستفادة من التقدير المجاني دون أن تنخدعوا به، اتبعوا أربع قواعد. الأولى: اقرؤوا النتيجة كمجال حول متوسط، لا كقيمة عقاركم. فإذا أعطتكم الأداة مجالا، فعقاركم قد يكون في أعلاه أو أدناه أو خارجه. والثانية: اختبروها. غيروا المساحة أو الطابق قليلا، وانظروا كم يتغير الرقم؛ وجربوا أداتين أو ثلاثا، ولاحظوا الفرق بينها. فهذا يعطيكم فكرة عن هشاشة النتيجة. والثالثة: اكتبوا ما يجعل عقاركم مختلفا عن المتوسط، إيجابا وسلبا: تجديد حديث، أو إطلالة، أو مرآب، أو طابق أخير دون مصعد، أو أشغال لازمة. فهذه هي العناصر التي ستحرك الثمن، والتي لا تعرفها الأداة. والرابعة: قارنوا النتيجة بعقارات مماثلة بيعت فعلا إن استطعتم معرفتها، لا بالإعلانات فقط، لأن الإعلانات أثمان مطلوبة. فإذا اتفقت هذه المصادر، فأنتم في منطقة معقولة. وإذا تباعدت، فذلك يعني أن عقاركم يحتاج إلى نظرة من يعاينه.

5. الخطر الحقيقي: ثمن العرض الخاطئ

تحديد ثمن البيع على أساس تقدير آلي وحده مخاطرة بجزء من ممتلكاتكم، والخطأ يكلف في الاتجاهين. فالثمن المرتفع يجعل العقار يبقى معروضا، وتتباعد الزيارات، وكلما طال بقاؤه في الإعلانات ظن المشترون أن فيه مشكلة. وينتهي البائع في الغالب إلى البيع بعد تخفيضات متتالية، وقد يبيع دون الثمن الذي كان سيحصل عليه لو عرض بثمنه منذ البداية. والثمن المنخفض يجعل العقار يباع بسرعة، لأنه دون قيمته. وسرعة البيع تخفي خسارة لن ينبهكم إليها أحد: فالمشتري راض، والوسيط أنهى مهمته. وفي الحالتين، ليست المشكلة في الأداة، بل في أنها طلب منها قرار لم تصمم لاتخاذه. فهي توجه ولا تحسم. وأهم لحظة في مشروع البيع هي العرض الأول، لأن الأسابيع الأولى في السوق هي التي يأتي فيها أكثر المشترين اهتماما. وإهدارها بثمن خاطئ لا يعوض بسهولة.

لماذا لا يباع عقاري؟ فخ الثمن المرتفع

6. التسلسل الصحيح: تقدير، ثم رأي مهني، ثم خبرة

لا داعي للمفاضلة بين الأدوات، فالتسلسل الذكي يجمعها. الخطوة الأولى: تقدير مجاني على الشبكة، لتعرفوا موقعكم ورتبة المقدار في دقائق. الخطوة الثانية: رأي مهني محلي، إذا كان عقاركم مألوفا جدا في حي كثير البيوع؛ فقد يكفي ذلك لتحديد موقعكم في السوق. الخطوة الثالثة: خبرة مستقلة حين يوجد رهان حقيقي: مبلغ مرتفع، أو عقار خاص، أو حالة غير عادية، أو شياع بين ورثة، أو رغبة في البيع بالثمن الصحيح دون تجريب. فالخبرة تقوم على معاينة العقار، والتحقق من المساحة، ومقارنات موثقة المصدر، ومنهج مكتوب، وتنتهي إلى قيمة واحدة معللة تستطيعون الدفاع عنها أمام مشتر يفاوض. وينجزها خبراؤنا المعتمدون من RICS في تقرير مطابق لمعايير RICS، موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا. والخبرة ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم للشقة، ويصلكم عرض السعر خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل.

هل تطلب خبرة قبل بيع عقارك بالمغرب؟