تقييم أرض محصورة بالمغرب: حق المرور والممر والقيمة

1. أول ما ينظر إليه الخبير: الولوج الفعلي

قبل أي حساب، يزور الخبير الأرض ويطرح سؤالا بسيطا: من أين يدخل إليها اليوم؟ والجواب قد يختلف كثيرا عما يظهر في التصميم العقاري. فقد يوجد طريق يستعمله الناس منذ سنين دون أن يوثقه أحد، وقد يرسم التصميم منفذا لا وجود له في الواقع. لذلك يصف التقرير ثلاثة أمور دون أي حكم تقني على المنشآت: الولوج المعاين في عين المكان، سواء كان طريقا أو مسلكا أو ممرا بين سياجين؛ والولوج المنصوص عليه في الوثائق، أي الرسم العقاري والتصميم والعقد؛ ثم الفرق بينهما إن وجد. وهذا الفرق هو بالضبط ما يبرر الخصم أو الحذر في القيمة. وتطرح في هذه المرحلة أسئلة محددة: هل تلامس الأرض طريقا عموميا ولو على طول قصير؟ وإن لم تكن كذلك، فأي عقار مجاور يجب عبوره، وهل يملكه شخص واحد أم عدة ملاك؟ وهل يستعمل الممر بصفة مستمرة، ومن يستعمله: المالك أم المكتري أم المستغل؟ وهل يصلح للمرور في كل الفصول وللاستعمالات المقصودة، راجلا أو بسيارة خفيفة أو بآليات الورش؟

2. حق المرور: مقيد بالرسم العقاري أم لا

تنظم مدونة الحقوق العينية حق المرور لفائدة العقار المحصور ضمن الارتفاقات القانونية. والمبدأ أن مالك الأرض التي لا منفذ لها إلى الطريق العمومية، أو لها منفذ غير كاف لاستغلالها، له الحق في ممر عبر أراضي جيرانه، مقابل تعويض مناسب، ومن الموضع الذي يكون فيه الضرر أقل على العقار المار منه. غير أن ما يهم في التقييم ليس المبدأ بقدر ما هو إثبات الحق. ويميز الخبير بين ثلاث حالات. الأولى ارتفاق مقيد بالرسم العقاري: الحق يتبع العقارين ويسري على الملاك المتعاقبين، وهي الحالة الأكثر أمانا. الثانية ارتفاق منصوص عليه في عقد لكنه غير مقيد: في عقار محفظ، لا ينتج العقد أثره، حتى بين الطرفين، إلا من تاريخ تقييده بالرسم العقاري (الفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري). وما دام غير مقيد، فالمشتري يتسلم مسطرة لم تكتمل، لا حقا مكتسبا. الثالثة مرور فعلي بلا أي كتابة: يقوم على العادة وحسن الجوار، وقد يعاد فيه النظر بمجرد تغير مالك العقار المجاور. ويبين التقرير في أي حالة توجد الأرض، وما الذي تم التحقق منه: الرسم العقاري، والعقد، والشهادات المستقاة. ولا يفصل في الحق، فذلك ليس دوره، وإنما يوثق الوضع ويستخلص أثره في القيمة. وتؤكد الوضعية القانونية لملفكم لدى الموثق أو المحامي.

حق الارتفاق بالمرور: الإنشاء والممارسة والانقضاء

3. عرض الممر ومساره

الممر «الكافي» ليس هو نفسه لأرض تستغل راجلا ولأرض موجهة لاستقبال ورش بناء. والعرض والمسار يهمان لثلاثة أسباب. أولا، يحددان نوع المركبات التي يمكنها الدخول، من الراجل إلى الشاحنة. ثانيا، يحددان الجزء المثقل بالارتفاق من أرض الجار، وبالتالي حجم التعويض الذي قد يطلبه. ثالثا، يحددان هل يمكن أن يعتبر هذا الولوج يوما طريقا كافيا لخدمة بناء. ويسجل الخبير ما يرى في عين المكان وما تقوله الوثائق، ولا ينجز أي رفع طبوغرافي. فتحديد مسار الممر وعرضه بدقة على الأرض عمل تنجزه مكاتب المهندسين الطبوغرافيين، وتصميمهم هو الذي يعتمد بعد ذلك في عقد الارتفاق وفي تقييده بالرسم العقاري. وتوزيع الأدوار هذا يحمي المالك: فالتقييم يبنى على وصف واضح للمسار والعرض، والوثيقة الطبوغرافية تعطي هذا الوصف أساسا يمكن تقييده. وإذا كان المسار موضع خلاف مع الجار، فالأفضل تسويته وتوثيقه قبل عرض الأرض للبيع، لأن المشتري سيكتشفه على أي حال، وسيخصمه من الثمن.

الحدود والجدار المشترك: الطبوغرافيا تحسم

4. قابلية البناء رهينة بالولوج

هذه غالبا أثقل نقطة في القيمة. فقد تكون الأرض مصنفة قابلة للبناء في تصميم التهيئة، وتبقى في الواقع صعبة البناء إذا لم يكن ولوجها كافيا. فضوابط التعمير تربط رخصة البناء بشروط تتعلق بالربط بالطريق: والمشروع الذي لا يمكن ربطه بطريق، أو الذي لا يكون طريق ولوجه مضمونا، يصطدم بصعوبات عند إيداع الطلب. والخبير لا يحل محل الإدارة، ولا يتنبأ بقرارها. وإنما يقوم بما هو من صميم عمله: قراءة التنطيق في تصميم التهيئة المصادق عليه، ووصف حالة الولوج، ثم كتابة الفرضية التي تبنى عليها القيمة بوضوح، كأن يقول إن القيمة محددة على فرض ولوج مؤمن، أو على فرض الولوج الحالي بما فيه من غموض. والأرض التي توصف بأنها قابلة للبناء بينما ولوجها غير مؤمن تقع في الفخ نفسه الذي يقع فيه كل وعد بقابلية بناء لم يتحقق منه أحد. لذلك يحسن الاطلاع على شهادة المعلومات التعميرية قبل أي تفاوض، ومقارنة ما تقوله بما يوجد فعلا في عين المكان.

أرض «صالحة للبناء» ليست كذلك: كلفة الخطأ

5. كيف يؤثر غياب الولوج في القيمة؟

لا نعطي أي نسبة خصم، لأنه لا يوجد جدول ثابت للأرض المحصورة. والفرق يقاس على بيوعات مماثلة لأراض من التنطيق نفسه والمساحة نفسها والحي نفسه، بعضها له ولوج مباشر وبعضها بدونه. ويشتغل التقرير على فرضيتين مكتوبتين. الأولى القيمة مع ولوج مؤمن: قيمة أرض مماثلة لها منفذ مباشر أو ارتفاق مقيد بالرسم العقاري. الثانية القيمة في الحالة الراهنة: القيمة الأولى مخصوما منها ما ينقصه مشتر عاقل مقابل كلفة تأمين الممر ومدته وما فيه من احتمال. والقيمة المعتمدة في النهاية قيمة واحدة معللة، لا مجال بين حدين. وتتوقف على متانة حق المرور، وعرض الممر، وقابلية البناء التي يسمح بها، وحجم سوق المشترين. فالأرض المحصورة تهم عددا أقل من المشترين: غالبا الجار الذي يمر الممر من أرضه، أو مشتر مستعد للتفاوض بنفسه على الممر. وندرة المشترين هذه جزء من الخصم، ويشرحها التقرير صراحة بدل أن يخفيها في رقم.

6. ما يمكن للمالك فعله قبل البيع

الحصر ليس قدرا محتوما. وقبل عرض الأرض للبيع، هناك خطوات ترفع قيمتها دون أن تعد بشيء. أولا، التحقق من الرسم العقاري: هل هناك ارتفاق مقيد أصلا؟ فالتحملات تظهر في الرسم العقاري، ويطلع عليها لدى المحافظة العقارية. ثانيا، توثيق المرور بعقد يتفق فيه مع مالك العقار المجاور على الموضع والتعويض إن وجد، ثم تقييده بالرسم العقاري. ثالثا، إعداد تصميم الممر لدى مكتب مهندس طبوغرافي، حتى يصف العقد مسارا وعرضا دقيقين. رابعا، دراسة شراء شريط أرضي أو مبادلة قطع مع الجار حين يكون المنفذ المباشر ممكنا. خامسا، تقييم الأرض في الفرضيتين، قبل تأمين الممر وبعده، لمعرفة هل تستحق هذه الخطوات كلفتها. وإذا كانت الأرض ناتجة عن تقسيم سيئ التصور أو عن قسمة بين ورثة، فقد يكون للحصر أصل محدد يظهر في تاريخ الرسم العقاري. وفي هذه الحالة يتحقق الموثق أو المحامي من الصيغة القانونية الملائمة، ويبقى للخبير أن يقيس أثر كل خيار في القيمة.

7. خطآن شائعان وما يتضمنه التقرير

الخطأ الأول الاعتقاد بأن القانون يحل كل شيء. فحق المرور القانوني قائم، لكن مساره وعرضه وتعويضه تبقى في حاجة إلى تحديد. وما دام ذلك لم يتم، يرى المشتري نزاعا محتملا، فيخصمه من الثمن. الخطأ الثاني الخلط بين الولوج المتسامح فيه والولوج المضمون. فالجار المتعاون اليوم قد لا يبقى كذلك بعد بيع أو إرث. والخبير لا يبني القيمة على حسن الجوار، وإنما يكتب ما هو مقيد، وما هو مكتوب، وما لا يقوم إلا على العادة. ويبين التقرير لكل نقطة ما هو ثابت، وما هو مفترض، وما يغيره ذلك في القيمة. وهو تقرير مطابق لمعايير RICS، موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: لكل طرف أن يناقشه وثيقة بوثيقة. خبراؤنا معتمدون من RICS، وعرض السعر خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل، ابتداء من 6000 درهم دون احتساب الرسوم لتقييم أرض.

خبرة الأراضي: المنهجية والآجال