La méthode résiduelle (RICS VPGA 10) est LA méthode d'évaluation des terrains constructibles au Maroc. Elle consiste à "back-calculer" la valeur du terrain en partant du projet développable optimal : on estime le chiffre d'affaires prévisionnel de ce projet puis on déduit les coûts de construction, frais techniques, financiers et marge promoteur.
Ce guide présente la méthodologie complète avec exemple chiffré sur un terrain de 2 400 m² à Bouskoura (Casablanca). Il explique le rôle du COS/CES, les benchmarks de coûts BTP 2026, les tests de sensibilité nécessaires, et les erreurs courantes. Tarification expertise sur devis personnalisé selon surface et complexité.
1. Quand utiliser la méthode résiduelle
- Terrains nus constructibles (urbains ou péri-urbains).
- Bâtis à forte obsolescence où la valeur tient principalement au terrain sous-jacent.
- Immeubles candidats à démolition-reconstruction.
- Toutes situations où aucune comparable direct suffisamment récent et similaire n'existe.
- Valorisations pour apport en nature, succession, licitation, banque (secured lending).
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