حين تضم التركة عقارا، تصبح قيمته أساس القسمة بين الورثة، وهي أيضا ثمن الاقتناء الذي تعتمده المدونة العامة للضرائب إذا باعه الوارث لاحقا. وخبرة عقارية مستقلة، تنجز وفق معايير RICS، توثق هذه القيمة توثيقا يمكن التحقق منه سطرا سطرا. أما تحديد الأنصبة فمن اختصاص العدول بمقتضى مدونة الأسرة.
1. متى تفيد الخبرة؟
كلما ضمت التركة عقارا، وبخاصة عند تعدد الورثة، أو وجود ورثة مقيمين بالخارج، أو نية بيع العقار، أو اختلاف في تقدير قيمته. ولا يوجد في المدونة العامة للضرائب نص يفرض خبرة عند الوفاة؛ غير أنها تحدد ثمن الاقتناء في حالة العقار الموروث (المادة 65-II)، والخبرة تتيح توثيق هذه القيمة في وقتها بدل إعادة بنائها بعد سنوات.
2. القيمة التجارية يوم الوفاة
عند بيع عقار موروث، يكون ثمن الاقتناء المعتمد هو القيمة التجارية للعقار يوم وفاة المورث: إما كما وردت في الجرد الذي أنجزه الورثة، وإما عند انعدامه كما صرح بها الملزم، دون اعتبار لعقود القسمة ولا لأي عقد لاحق للوفاة (المادة 65-II). والانتقال بالإرث لا تترتب عنه في ذاته ضريبة على الأرباح العقارية؛ وإنما تستحق عند البيع لاحقا بنسبة 20 في المائة من الربح الصافي، وبحد أدنى 3 في المائة من ثمن التفويت، مع مراعاة الإعفاءات المنصوص عليها في المادة 63. ويعاد تقييم ثمن الاقتناء بمعامل سنة الاقتناء، أي سنة الوفاة. أما تطبيق النسبة الجزافية لمصاريف الاقتناء (15 في المائة) على قيمة العقار الموروث فلا يحسمه النص صراحة، ويستحسن التحقق منه لدى مستشار.
3. مسار الخبرة
يكلف خبير مستقل أحد الورثة أو جميعهم باتفاق بينهم، والتكليف المشترك أدعى إلى قبول التقرير من الجميع. ثم يجمع الخبير الوثائق (الرسم العقاري والتصاميم وعقود الملكية والرسوم)، وينتقل إلى العقار فيعاين حاله ويحقق مساحاته، ويحلل السوق بمقارنة المعاملات القريبة وتصحيحها بحسب خصوصيات العقار. ويحدد التقرير النهائي القيمة التجارية يوم الوفاة، وهي ثمن الاقتناء المعتمد عند البيع للعقار الموروث، وكذا القيمة الحالية في السوق.
4. الحلول الممكنة
(1) قسمة عينية إذا كان العقار قابلا للتجزئة. (2) بيع العقار وتقسيم الثمن. (3) شراء أحد الورثة لأنصبة الباقين، ويستحسن حينئذ تقييم مستقل. (4) البقاء في الشياع مع اتفاق على التدبير. وفي كل هذه الحالات تعطي القيمة الموثقة قاعدة نقاش مشتركة.
5. ورثة مقيمون بالخارج
تنظم الاتفاقية الجبائية بين بلد الإقامة والمغرب تداخل الفرض الضريبي بين البلدين؛ ويستحسن التحقق من وضعيتكم لدى مستشار في بلد الإقامة. ويمكن التوكيل عبر القنصلية المغربية لتفادي السفر عند التوقيع.
6. دور خبرة ReaConsult
خبراؤنا معتمدون RICS ينجزون خبرة الإرث وفق RICS Red Book: تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ومنهجية مكتوبة بخلاف التقدير الشفهي الذي لا يترك أثرا. تقرير في 5 إلى 8 أيام، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، وعرض أثمان في 24 ساعة.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓لا يفرض الخبرة نص في المدونة العامة للضرائب، لكنها توثق ثمن الاقتناء
- ✓ثمن اقتناء العقار الموروث: القيمة التجارية يوم الوفاة (المادة 65-II)
- ✓لا ضريبة على الأرباح العقارية عند الانتقال بالإرث، وإنما عند البيع لاحقا
- ✓الأنصبة من اختصاص العدول بمقتضى مدونة الأسرة
أسئلة متكررة
هل الخبرة العقارية إلزامية في الإرث؟
لا يوجد نص في المدونة العامة للضرائب يفرضها. لكنها مفيدة: فثمن الاقتناء المعتمد عند بيع عقار موروث هو قيمته التجارية يوم الوفاة (المادة 65-II)، والخبرة تتيح توثيق هذه القيمة بصورة يمكن التحقق منها.
من يتحمل أتعاب الخبرة؟
تحتسب عادة من مصاريف التركة وتوزع بين الورثة بنسبة أنصبتهم.
ماذا لو لم يتفق الورثة على القيمة؟
يمكن للورثة الاتفاق على تكليف خبير مستقل يوثق منهجيته ومقارناته وتصحيحاته، فتصير قيمته قاعدة نقاش مشتركة. وللمسطرة اللاحقة يرجع إلى الموثق أو العدول.
هل يمكن بيع عقار موروث دون خبرة؟
نعم بين ورثة متفقين، لكن مع احتمال البيع دون قيمة السوق وما قد يترتب عن ذلك من خلاف لاحق بين الورثة. كما أن ثمن الاقتناء في حساب الضريبة على الأرباح العقارية هو القيمة التجارية يوم الوفاة.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية