تحدث المجلس الحكومي بتاريخ 5 مارس 2026، حسب الصحافة، عن 14 منطقة للتسريع الصناعي منها 13 في طور الاستغلال، على مساحة تناهز 3472 هكتارا موزعة على 5 جهات. ولا توجد، في حدود ما اطلعنا عليه، لائحة رسمية موحدة منشورة. يقرأ هذا المقال القانون 19.94 والمدونة العامة للضرائب لسنة 2026 قراءة مباشرة، ويجيب مسيرا يبحث عن مكان للاستقرار أو يملك أصلا داخل منطقة عن سؤال تتجنبه الكراسات: ماذا يمكن أن أفعل بأرضي؟ ولا نورد فيه ثمنا للمتر المربع ولا نسبة خصم أو زيادة، لأن القيمة تثبت بقعة بقعة.
1. منطقة حرة أم منطقة التسريع الصناعي؟
الكلمة التي يبحث بها القارئ هي المنطقة الحرة. أما قانونا فتتحدث المدونة العامة للضرائب لسنة 2026 عن منطقة التسريع الصناعي، إذ عوض قانون المالية لسنة 2020 عبارة المناطق الحرة للتصدير بعبارة مناطق التسريع الصناعي في المدونة ونصوصها التطبيقية. أما القانون 19.94 الصادر بظهير 1.95.1 بتاريخ 26 يناير 1995، والذي يؤسس النظام، فقد احتفظ بعنوانه الأصلي. ويعرف المناطق الحرة للتصدير بأنها مساحات محددة من التراب الجمركي تخضع فيها الأنشطة الصناعية والخدمات المرتبطة بها لنظام جمركي ونظام للصرف خاصين ولامتيازات جبائية (المادة 1). وتحدث كل منطقة وتحدد بنص تنظيمي يبين طبيعة الأنشطة المسموح بها (المادة 2)، وهي الأنشطة التصديرية ذات الطابع الصناعي أو التجاري والخدمات المرتبطة بها (المادة 3). وتمنح المادة 1 المقاولات أجل إخطار مدته 20 سنة في حالة تعليق النظام، وتمنع المادتان 40 و41 البيع بالتقسيط وإقامة الأشخاص الذاتيين داخل المنطقة. وتضيف الصحافة أن القانون 102.21 المتعلق بالمناطق الصناعية لا ينطبق على المناطق المحدثة بموجب القانون 19.94، فالمنطقة الصناعية العادية تخضع للقانون العام.
2. كم عدد المناطق ولماذا لا توجد لائحة موثوقة؟
لم تنشر لائحة المناطق الأربع عشرة، ولم نجد لائحة رسمية موحدة بمساحاتها. وهذا الرقم لا يتطابق مع 3000 هكتار التي تقدمها طنجة المتوسط لمناطقها وحدها، لأن المحيطات المحتسبة مختلفة. ولذلك لا ينبغي جمع المساحات المنشورة هنا ولا مقارنتها بـ 3472 هكتارا. وقد وافق المجلس الحكومي نفسه على مشروع مرسوم يعدل منطقة التصدير لقصر المجاز داخل المنطقة الخاصة للتنمية طنجة المتوسط. وللحصول على لائحة محينة تبقى وزارة الصناعة والتجارة هي الجهة المرجعية. وهنا فجوة معلوماتية نقولها صراحة بدل أن نملأها بتقديرات.
3. المناطق المحدثة بمرسوم
نميز ثلاث فئات لأن لكل منها وزنا مختلفا للمستثمر. الفئة الأولى هي المناطق المحدثة بمرسوم: منطقة جرف (جماعة مولاي عبد الله بإقليم الجديدة) على 283 هكتارا و93 آرا و84 سنتيارا بموجب المرسوم 2.24.257 بتاريخ 29 مارس 2024، وقد عدل بالمرسوم 2.26.98 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7549 بتاريخ 5 أكتوبر 2026 حسب الصحافة؛ وبوقنادل 2 بسلا بالمرسوم 2.26.593 في العدد نفسه؛ وعين جوهرة بإقليم الخميسات (جهة الرباط سلا القنيطرة) على 69,98 هكتارا بالمرسوم 2.22.433 مع توسعة أقرت في مارس 2025 ترفع المساحة إلى 117 هكتارا حسب هسبريس؛ ووجدة بالمرسوم 2.11.151 المعدل بالمرسوم 2.23.340 حسب مصدر ثانوي؛ والمنطقة الحرة لطنجة قرب المطار على نحو 440 هكتارا حسب الصحافة بالمرسوم 2.96.511 بتاريخ 10 نونبر 1997 حسب مصدر ثانوي لم نقرأ نصه؛ وسوس ماسة، وأساس إحداثها المرسوم 2.18.738 المعدل منذئذ (ومنه المرسوم 2.23.725)، وتشير الصحافة إلى نشر في يناير 2025.
4. مناطق قائمة عرضت توسعتها على المجلس الحكومي
لم نتحقق من نشر هذه المشاريع في الجريدة الرسمية: المنطقة الحرة الأطلسية بعامر السفلية بالقنيطرة على مرحلتين متتاليتين، 442,56 هكتارا (فبراير 2024) ثم 598,68 هكتارا (مجلس 13 مارس 2025، مشروع المرسوم 2.25.149) حسب وكالة المغرب العربي للأنباء؛ وطنجة أوطوموتيف سيتي بمشروع المرسوم 2.24.657 المعدل للمرسوم 2.10.337 بتاريخ 20 أبريل 2011 الذي اعتمد حسب الصحافة في المجلس الحكومي ليوم 12 شتنبر 2024، وتتباين الصحافة في مساحته (1185 أو 808 هكتارات)، ولم يتحقق نشره، ويذكر موقع طنجة المتوسط 720 هكتارا؛ وطنجة تيك (المرسوم 2.19.345 بتاريخ 24 ماي 2019) على 493,95 هكتارا في مشروع التوسعة 2.25.150 المعروض على المجلس الحكومي في 13 مارس 2025 بجماعتي العوامة وسبت الزينات؛ وبطوية بالجهة الشرقية بمشروع المرسوم 2.24.656 المعدل للمرسوم 2.09.684 بتاريخ 17 مارس 2010، والمعروض على المجلس الحكومي في 29 غشت 2024، على 16849 هكتارا حسب الصحافة منها 2631 هكتارا في البر و14218 هكتارا في البحر، ولم يتحقق نشره.
5. مناطق معلنة أو غير ثابتة الصفة
فاس بنسودة والصخيرات بمشروعي المرسومين 2.25.799 و2.25.800 اللذين صادق عليهما المجلس الحكومي في 9 أكتوبر 2025 دون التحقق من النشر؛ وتطوان بارك على 156 هكتارا؛ وميدبارك بالنواصر على 125 هكتارا منها 38 هكتارا قابلة للتفويت؛ وبنكرير على نحو 138 هكتارا؛ والداخلة التي ظهر مرسوم إحداثها في بوابة عدالة دون أن نقرأ نصه؛ والناظور غرب المتوسط الذي لم تثبت صفته كمنطقة تسريع.
6. أي منطقة لأي استعمال، ومن نخاطب؟
تنبع الوجهة من نص الإحداث (المادة 2) ومن النظام الداخلي للمهيئ (المادة 14)، فلا قاعدة عامة تصمد دون قراءة هذين النصين للمنطقة المقصودة. وبوجه عام، حسب المهيئين والصحافة: تتركز في طنجة السيارات واللوجستيك وصناعات أخرى، وتطوان شور حديقة للأوفشورينغ أي مكاتب، وتستقبل القنيطرة صناعة السيارات ومورديها، وتقع ميدبارك قرب مطار الدار البيضاء. وأرقام مناطق طنجة المتوسط لسنة 2025 (3000 هكتار وأكثر من 1500 مقاولة ونحو 145 ألف منصب شغل) مصدرها بلاغ المجموعة الذي نقلته الصحافة في 13 أبريل 2026، وهي تصف مهيئا واحدا لا مجموع مناطق البلاد. وأول من نخاطبه هو المهيئ، فهو بنص المادة 5 يستقبل المستثمرين ويساعدهم على إعداد ملفهم ويعرضه على اللجنة المحلية ويكري المباني والمستودعات والساحات. ثم المركز الجهوي للاستثمار الذي يدرس المشروع ويواكبه ولا يبيع العقار، أما اللجان الجهوية الموحدة للاستثمار (CRUI) فتعود إلى القانون 47.18 لسنة 2019 المعدل بالقانون 22.24، ويحتفظ المركز الجهوي للاستثمار باسمه. وتحتفظ وزارة الصناعة والتجارة بمنصة العقار الصناعي zonesindustrielles.ma التي تعذر علينا الاطلاع عليها يوم 30 أكتوبر 2026، ولذلك لا نصف محتواها.
7. ما الذي يغيره النظام الجبائي، وما الذي لا يغيره
تنص المدونة العامة للضرائب، المادة 6-II-B-8°، على إعفاء كلي من الضريبة على الشركات خلال السنوات المالية الخمس الأولى ابتداء من تاريخ بدء الاستغلال، باستثناء أشغال البناء أو التركيب ومؤسسات الائتمان وشركات التأمين. وبعد ذلك يطبق سعر 20 % منذ فاتح يناير 2026 بعد مراحل 16,25 و17,5 و18,75 % (المادة 247-XXXVII-A-2). والسعر العادي هو 20 % أيضا (المادة 19-I-A)، وتفلت الشركات في هذه المناطق من سعر 35 % المخصص للأرباح الصافية التي تساوي 100 مليون درهم أو تفوقها (المادة 19-I-B). فبعد السنوات الخمس لا يعود السعر مخفضا مقارنة بالسعر العادي، والفارق الوحيد في الضريبة على الشركات هو استثناء سعر 35 % المطبق على الأرباح الصافية التي تساوي 100 مليون درهم أو تفوقها. وبالنسبة للمقاولات المستقرة قبل فاتح يناير 2021 يحتفظ بالنظام السابق على سبيل الانتقال (8,75 % طيلة 20 سنة مالية)، باستثناء أشغال البناء ومؤسسات الائتمان وشركات التأمين الخاضعة للقواعد العامة منذ السنوات المالية المفتوحة في فاتح يناير 2023، وبعد انصرام 20 سنة مالية تسري المادة 247-XXXVII-A ثم المادة 19-I (أ أو ب) ابتداء من 2027، فلا يسلم باستثناء سعر 35 % لهذه المقاولات. ويراجع ذلك على ملفكم. والأهم لحائز الأرض أن النظام مرتبط بالمقاولة المرخص لها لا بالبقعة، فالمشتري الجديد لا يرث الجدول الزمني الجبائي للبائع.
8. الشراء والكراء وإعادة البيع: ما يقوله القانون 19.94
يمكن للمهيئ أن يقتني الأراضي ويهيئها ويكري للمستعملين مباني ومستودعات وساحات (المادة 5)، وتشير المادة 27 إلى اقتناء المقاولات للأراضي اللازمة لإنجاز مشروعها الاستثماري، فالشراء موجود في النص كما أن الكراء موجود. ونقرأ هنا نسخة من القانون 19.94 محينة إلى 2001 وقد عدل النص منذ ذلك التاريخ، فتقرأ المواد 11 و12 و13 و19 المذكورة أدناه بهذا التحفظ. وتحدد العلاقة مع المهيئ بدفتر التحملات الذي يربط الدولة به، وهو ومعه عقد البقعة ما يبين أتشترون ملكا تاما أم حق سطحية أم كراء، ولم نجد نموذجا عموميا لهذه الوثائق. وتقدم الطلبات إلى المهيئ الذي يدرسها ويحيلها على لجنة محلية يرأسها الوالي أو العامل، ويمنح الترخيص بناء على رأي مطابق منها ويعفي من باقي مساطر البناء (المادة 11)، ويبت في الطلب داخل 30 يوما وإلا اعتبر مقبولا (المادة 12)، ويحدد الترخيص آجال الإنجاز وإلا سحب (المادة 13). ويتم الأداء داخل المنطقة حصرا بعملات أجنبية قابلة للتحويل (المادة 19)، ويخضع المقيمون الذين مقرهم بالمغرب لتنظيم الصرف (المادة 18)، وتعتبر السلع الداخلة من التراب مصدرة والخارجة إليه موردة (المادتان 21 و22). أما إعادة البيع فهي النقطة التي تكتشف متأخرة: إذا تم التفويت قبل انصرام السنة العاشرة التالية للترخيص، إلا لفائدة مقاولة مستقرة بالمنطقة، أصبحت واجبات التسجيل مستحقة بالتعريفة الكاملة مع زيادة 25 % (المادة 27 من النسخة المحينة إلى 2001 التي قرأناها). وتعيد المدونة 2026 (المادة 129-IV-5°) الإعفاء دون ذكر هذا الشرط، ولا نستطيع الجزم بأي القراءتين تسود اليوم، فاستشيروا موثقكم قبل كل تفويت.
9. أثر ذلك على التقييم، والجمع مع ميثاق الاستثمار
لا يضع القانون نفسه قيدا على التفويت، لكن المقاولة المرخص لها وحدها يمكنها استغلال البقعة، وقد يضيف عقد البقعة شروطا، فيتجه سوق إعادة البيع عمليا إلى مقتنين مرخص لهم، ولذلك تبحث المراجع بين فاعلين في مناطق مماثلة لا في مبيعات الأراضي الصناعية بالمدينة المجاورة. والقيمة السوقية لملك لا تتوقف على الوضعية الجبائية لحائزه الحالي، وإنما تعكس ما سيؤديه المقتنون الممكنون، فإعفاء جار لدى البائع لا يضاف إلى الثمن. وأما الجمع بين المنطقة ومنح الميثاق فليس مؤكدا: فالمادة 43 من القانون 19.94 تستبعد كل امتياز آخر، ومشروع القانون 56.23 الذي يلغيها صادقت عليه الغرفتان حسب الصحافة (مطلع ماي 2024) دون التحقق من نشره بالجريدة الرسمية، فيتحقق منه في ملفكم لدى المركز الجهوي للاستثمار. ونحن نقيم بقعة أو مبنى أو وحدة داخل منطقة بالقيمة السوقية والقيمة الكرائية وقيمة إعادة البناء، ولا نبيع عقارا ولا نتوسط، وتنجز أشغال المسح والتحديد عن طريق مهندسين مساحين شركاء. وانظروا مقالاتنا الأخرى في المنظومة اللوجستية وفي الاستثمار في العقار اللوجستي.
عندكم بقعة أو مبنى داخل منطقة للتسريع الصناعي؟ نقدر القيمة السوقية والكرائية انطلاقا من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، مع عرض في 24 ساعة. الخبرة العقارية ←
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓الحكومة تتحدث عن 14 منطقة تسريع صناعي منها 13 مشغلة (5 مارس 2026) ولا توجد لائحة رسمية موحدة منشورة
- ✓النظام مرتبط بالمقاولة المرخص لها لا بالأرض، والمشتري الجديد لا يرث الجدول الزمني الجبائي للبائع
- ✓إعفاء من الضريبة على الشركات 5 سنوات مالية ثم 20 % منذ 2026، والفارق مع القواعد العامة هو استثناء سعر 35 % المخصص للأرباح الكبرى
- ✓المادة 27 من القانون 19.94 (النسخة المحينة إلى 2001 التي قرأناها): التفويت قبل انصرام السنة العاشرة يرتب واجبات تسجيل بالتعريفة الكاملة، إلا لفائدة مقاولة بالمنطقة
- ✓الجمع مع منح الميثاق غير مؤكد: النشر الرسمي لإلغاء المادة 43 غير مثبت
أسئلة متكررة
كم عدد المناطق الحرة بالمغرب؟
تناول المجلس الحكومي بتاريخ 5 مارس 2026 ما مجموعه 14 منطقة للتسريع الصناعي منها 13 في طور الاستغلال، على نحو 3472 هكتارا موزعة على 5 جهات، حسب الصحافة. ولم تنشر لائحة هذه المناطق ولم نجد لائحة رسمية موحدة بمساحاتها.
هل المنطقة الحرة هي منطقة التسريع الصناعي؟
نعم. تعوض المدونة العامة للضرائب منذ قانون المالية لسنة 2020 عبارة المناطق الحرة للتصدير بعبارة مناطق التسريع الصناعي، ويحتفظ القانون 19.94 بعنوانه الصادر سنة 1995. أما المنطقة الصناعية العادية فليست منطقة تسريع، وتخضع للقانون العام.
هل يمكن لشركة شراء أرض داخل منطقة حرة؟
ينص القانون على ذلك: فالمادة 27 من القانون 19.94 تشير إلى اقتناء المقاولات للأراضي اللازمة لمشروعها الاستثماري، والمادة 5 تتيح للمهيئ كراء المباني والمستودعات والساحات. وشكل الحق من ملك أو سطحية أو كراء يتبع دفتر تحملات كل منطقة وعقد البقعة.
هل يمكن إعادة بيع بقعة اقتنيت بمنطقة حرة؟
نعم. لا يضع القانون نفسه قيدا على التفويت، لكن المقاولة المرخص لها وحدها يمكنها استغلال البقعة، وقد يضيف عقد البقعة شروطا. وفي النسخة التي قرأناها من القانون 19.94، يرتب التفويت قبل انصرام السنة العاشرة التالية للترخيص واجبات تسجيل بالتعريفة الكاملة مع زيادة، إلا لفائدة مقاولة مستقرة بالمنطقة. وتعيد المدونة 2026 الإعفاء دون ذكر هذا الشرط، فاستشيروا الموثق قبل البيع.
هل يتبع الإعفاء الضريبي الأرض عند المشتري الجديد؟
لا. فالنظام مرتبط بالمقاولة المرخص لها لا بالأرض، والمشتري لا يرث الجدول الزمني للبائع. وعلى المشتري أن يحصل على ترخيصه الخاص، ويتوقف حقه على وضعيته: فمقاولة تستغل أصلا تبقى على جدولها الزمني (المدونة العامة للضرائب، المادة 6-II-B-8°: 5 سنوات مالية ابتداء من بدء الاستغلال، ثم 20 % منذ فاتح يناير 2026). تحققوا من ذلك مع مستشاركم.
هل يجوز الجمع بين نظام المنطقة ومنح ميثاق الاستثمار؟
ليس هذا مؤكدا. فالمادة 43 من القانون 19.94 تستبعد كل امتياز آخر، ومشروع القانون 56.23 الذي يلغيها صادقت عليه الغرفتان حسب الصحافة، لكن نشره بالجريدة الرسمية غير مثبت. يتحقق من ذلك في ملفكم لدى المركز الجهوي للاستثمار.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية