Zones franches au Maroc : la liste, ce qu'elles sont et ce que la loi permet d'y faire de son terrain

La loi 19-94 définit les zones franches d'exportation comme des espaces déterminés du territoire douanier où les activités industrielles et les services liés sont soumis à un régime douanier et de change particulier et à des avantages fiscaux (art. 1). Chaque zone est créée et délimitée par un acte réglementaire, qui fixe la nature des activités admises (art. 2). Sont autorisées les activités exportatrices à caractère industriel ou commercial, et les services qui y sont liés (art. 3).

Deux garanties comptent pour un propriétaire. L'article 1 prévoit, en cas de suspension du régime, un préavis de 20 ans pour les entreprises qui en bénéficient. Les articles 40 et 41 interdisent la vente au détail et la résidence de personnes physiques dans la zone : un commerce de détail ou un logement n'a pas sa place sur un lot de zone franche.

Une zone franche n'est pas une zone industrielle ordinaire. Selon la presse, la loi 102-21 sur les zones industrielles ne s'applique pas aux zones créées sous la loi 19-94. Dans une zone industrielle ordinaire, le droit commun fiscal s'applique ; dans une ZAI, le régime de la loi 19-94 et du CGI.

Le Conseil de gouvernement du 5 mars 2026 a porté sur 14 ZAI, dont 13 opérationnelles, soit environ 3 472 hectares répartis dans 5 régions, selon la presse (Hespress). Il a aussi approuvé un projet de décret modifiant la zone d'exportation du Ksar El Majaz, dans la zone spéciale de développement Tanger-Méditerranée. La liste des 14 zones n'est pas donnée, et nous n'avons trouvé aucune liste officielle consolidée avec leurs surfaces.

Ce chiffre ne se recoupe pas avec les 3 000 hectares que Tanger Med présente pour ses seules zones : les périmètres comptés ne sont pas les mêmes. Il ne faut donc ni additionner les surfaces des tableaux ci-dessous, ni les rapprocher des 3 472 hectares. Pour obtenir la liste à jour, le ministère de l'Industrie et du Commerce reste l'interlocuteur.

Trois tableaux, parce que les trois statuts n'ont pas la même valeur pour un investisseur. Les surfaces sont celles publiées par la source indiquée ; « n.c. » signifie que nous n'avons pas trouvé de chiffre.

Créées par décret (publication au Bulletin officiel établie ou citée)

Existantes, avec projet de décret d'extension (publication non vérifiée)

Annoncées, ou dont le statut de ZAI n'est pas établi (texte non lu)

Les zones de Tanger, Tétouan et Fnideq sont détaillées dans notre guide de Tanger-Tétouan, celles de Kénitra et de l'axe atlantique dans le guide de Kénitra et Rabat-Salé.

La vocation vient de l'acte de création (art. 2) et du règlement intérieur de l'aménageur (art. 14). Sans lire ces textes pour la zone visée, aucune règle générale ne tient. À grands traits, d'après les aménageurs et la presse : Tanger concentre l'automobile, la logistique et d'autres industries ; Tétouan Shore est un parc d'offshoring, donc des bureaux ; Kénitra accueille l'automobile et ses fournisseurs ; Midparc se situe à côté de l'aéroport de Casablanca. Les chiffres 2025 de Tanger Med Zones (3 000 ha, plus de 1 500 entreprises, près de 145 000 emplois) viennent d'un communiqué du groupe repris par la presse le 13 avril 2026 : ils décrivent un aménageur, pas l'ensemble des zones du pays.

L'aménageur de la zone d'abord. Selon la loi 19-94, il accueille les investisseurs, les assiste dans leur dossier, le présente à la commission locale et loue bâtiments, hangars et terre-pleins (art. 5). Le Centre régional d'investissement (CRI) instruit et accompagne le projet ; il ne vend pas de foncier. Les commissions régionales unifiées d'investissement (CRUI) relèvent de la loi 47-18 de 2019, réformée par la loi 22-24 : le CRI garde son nom. Le ministère de l'Industrie et du Commerce tient la plateforme du foncier industriel, zonesindustrielles.ma, que nous n'avons pas pu consulter le 30 octobre 2026 : nous ne décrivons donc pas son contenu.

Ces règles s'appliquent à l'entreprise autorisée. Elles ne figurent pas dans le titre foncier du lot et ne se transmettent pas avec lui.

Réserve de version. Les articles de la loi 19-94 cités dans cette section sont ceux de la version consolidée diffusée par Nador West Med, à jour de 2001. La loi a été modifiée depuis : les règles fiscales actuelles se lisent dans le CGI 2026, et chaque point se confirme sur le texte en vigueur avant toute décision.

Acheter ou louer. L'organisme d'aménagement et de gestion peut acquérir les terrains de la zone, les aménager et louer aux usagers bâtiments, hangars et terre-pleins (art. 5). L'article 27 vise par ailleurs « les acquisitions par les entreprises de terrains nécessaires à la réalisation de leur projet d'investissement » : l'achat existe donc dans le texte, comme la location. Les relations entre l'investisseur et l'aménageur sont définies par le cahier des charges qui lie l'État à l'aménageur (art. 5) : c'est ce document, et le contrat de lot, qui disent si vous achetez en pleine propriété, en superficie ou si vous louez. Nous n'avons trouvé aucun modèle public de ces documents.

L'autorisation. La demande est déposée auprès de l'aménageur, qui l'instruit et la soumet à la commission locale, présidée par le wali ou le gouverneur. L'autorisation est accordée par le wali ou le gouverneur sur avis conforme de la commission ; elle dispense des autres formalités relatives aux constructions et installations du projet (art. 11). Il est statué dans les 30 jours du dépôt contre récépissé, faute de quoi la demande est considérée comme acceptée (art. 12). L'autorisation fixe les délais de réalisation du projet ; à défaut de réalisation, elle est retirée, avec possibilité de prorogation sur demande justifiée (art. 13). Pour un lot déjà bâti, la question à poser est donc : l'autorisation a-t-elle été délivrée, et à qui ?

Régler en devises. Les règlements des opérations réalisées à l'intérieur de la zone sont effectués exclusivement en monnaies étrangères convertibles (art. 19). Les sociétés ayant leur siège au Maroc et les personnes physiques marocaines résidentes ne peuvent investir dans la zone qu'en conformité avec la réglementation des changes (art. 18). Les opérations avec l'étranger bénéficient d'une liberté de change totale (art. 17). Côté douane, les marchandises qui entrent depuis le territoire sont considérées comme exportées, celles qui en sortent vers lui comme importées (art. 22).

Revendre. C'est le point que l'on découvre trop tard. En cas de rétrocession du terrain avant la fin de la dixième année suivant l'obtention de l'autorisation, sauf au profit d'une entreprise installée dans la zone, les droits d'enregistrement deviennent exigibles au plein tarif, majorés de 25 % (art. 27). Le CGI 2026 (art. 129-IV-5°) reprend l'exonération des acquisitions de terrains sans rappeler cette condition. Nous ne pouvons pas dire laquelle des deux lectures prévaut aujourd'hui : avant toute cession, faites-la confirmer par votre notaire.

Pour l'évaluation, la conséquence est simple. La loi ne fixe pas elle-même de restriction de cession : seule une entreprise qui obtient l'autorisation (art. 11) peut exploiter le lot, et le contrat de lot peut ajouter des conditions. Le marché de revente se limite donc en pratique aux acquéreurs qui peuvent être autorisés, et les opérations de référence se cherchent entre opérateurs de zones comparables, pas dans les ventes de terrains industriels de la ville voisine. La valeur vénale d'un bien ne dépend pas de la situation fiscale de son détenteur actuel : elle reflète ce que paieraient les acquéreurs possibles. Une exonération d'IS en cours chez le vendeur ne s'ajoute donc pas au prix. Nous ne chiffrons aucune décote ou prime ici : elle dépend de la zone, du lot et du droit détenu.

L'article 43 de la loi 19-94 dispose que les avantages de la loi sont exclusifs de tout autre avantage prévu en matière d'encouragement à l'investissement. Le projet de loi 56.23, qui l'abroge, a été adopté par la Chambre des représentants puis par la Chambre des conseillers (début mai 2024, selon la presse). Nous n'avons pas pu vérifier sa publication au Bulletin officiel. Le cumul d'une ZAI et des primes de la Charte n'est donc pas une certitude : à vérifier sur votre dossier avec le CRI. Le sujet est traité dans notre article sur la Charte 03-22 et l'immobilier industriel.

Nous évaluons un lot, un bâtiment ou une unité en zone : valeur vénale, valeur locative, valeur de reconstruction, avec les comparables choisis parmi les zones équivalentes et le droit détenu (propriété, superficie, bail) qualifié ligne à ligne. Nous ne vendons ni foncier ni terrains et ne servons pas d'intermédiaire ; les levés et le bornage sont réalisés par nos géomètres partenaires. La page immobilier industriel présente la mission ; pour les entrepôts, voyez l'expertise logistique. Côté offre de foncier hors zones franches, lisez aussi notre analyse de la stratégie logistique de l'État et le guide pour investir dans le foncier logistique.