Investir dans le foncier logistique au Maroc : où chercher, quelles aides, quelles limites

Les transactions de terrains et d'entrepôts se font surtout de gré à gré, entre un propriétaire, un aménageur et un acquéreur. Il n'existe pas, à notre connaissance, de registre public de prix de foncier logistique, et nous n'avons retrouvé aucune étude publique d'un cabinet de conseil sur le stock d'entrepôts de classe A (les plus récents et les mieux équipés), les rendements ou les prix de terrain par pôle. Les estimations de la taille du marché que l'on trouve en ligne divergent fortement d'une source à l'autre : nous ne les reprenons pas.

Le seul repère de loyer que nous puissions citer vient des portails d'annonces. Il faut le lire comme ce qu'il est : des prix demandés dans des annonces, pas des loyers conclus. En octobre 2026, ces annonces du Grand Casablanca (Bouskoura, Médiouna, Sidi Maarouf, Aïn Sebaâ, Lissasfa) affichent environ 35 à 66 MAD/m²/mois. L'écart entre un prix demandé et un loyer signé dépend du bien, de la durée du bail et de la négociation. Nous ne publions ni rendement ni prix de terrain, faute de source.

Côté demande, les secteurs souvent cités (e-commerce, automobile, aéronautique, grande distribution) ne s'accompagnent pas, dans les sources que nous avons lues, de chiffres vérifiables de besoin en surface. Quiconque vous donne un taux de vacance ou un rendement « du marché » doit pouvoir citer son échantillon.

Le bon emplacement dépend d'abord de la marchandise et de son trajet. La grille ci-dessous est un outil de raisonnement, pas une recommandation de site : elle rapproche chaque flux de ce que les sources publiques établissent.

Surfaces et statuts des zones : voir le tableau de l'article sur la stratégie de l'État. Données de trafic : communiqué de l'autorité portuaire de Tanger Med, relayé par Hespress le 02/02/2026.

Deux critères reviennent pour tout flux : la distance au client ou au port, mesurée en temps de trajet réel, et le statut du terrain. Ce second critère est celui que les annonces mentionnent le moins.

Les portes d'entrée existantes, de la plus publique à la plus risquée.

• L'AMDL est l'aménageur public de ses zones. Laqliaa est vendue ; Oulad Saleh, Ras El Ma, Zenata et Nouaceur sont en travaux, en lancement ou programmées (communiqué MAP du 22/01/2026).
• Les aménageurs de zones d'accélération industrielle. À Tanger Med, TMSA et Tanger Med Zones proposent des lots et des bâtiments ; MEDZ (filiale de la CDG) aménage notamment l'Atlantic Free Zone de Kénitra. Les prix ne sont pas publiés : il faut les demander à l'aménageur.
• La plateforme du foncier industriel du ministère de l'Industrie et du Commerce (zonesindustrielles.ma), lancée à Rabat le 16/05/2022, permet de chercher par surface, localisation, prix et équipements, et de contacter l'aménageur. Nous n'avons pas pu l'ouvrir le 30/10/2026 depuis notre outil : vérifiez-la directement.
• Le Centre régional d'investissement (CRI). Il instruit et accompagne les projets, il ne vend pas de foncier. Les commissions régionales unifiées d'investissement (CRUI) relèvent de la loi 47-18 de 2019, réformée par la loi 22-24.
• Le terrain privé. C'est la voie la plus ouverte et celle qui demande le plus de vérifications (voir ci-dessous).

Terrain privé : cinq vérifications avant toute promesse

• Le zonage du plan d'aménagement : le terrain est-il en zone d'activités, ou une activité logistique y est-elle permise ?
• La note de renseignements urbanistiques, délivrée par l'agence urbaine, qui dit ce que le terrain peut recevoir.
• Le statut foncier : titre foncier ou terrain non immatriculé, charges et inscriptions, copropriété ou indivision.
• Les accès : desserte réelle par une voie qui supporte les camions, et rayon de braquage des remorques.
• Les réseaux : électricité, eau, assainissement disponibles à la limite du terrain, ou à raccorder.

Sur les terres agricoles et les terres collectives, la prudence s'impose. La loi 62-19 permet aux sociétés anonymes et en commandite par actions d'acquérir des terres agricoles hors du périmètre urbain, sous cahier des charges ; la SARL n'est pas incluse, et la presse rappelle une interdiction historique faite aux étrangers. Pour les terres collectives, nous n'avons pas trouvé de règle publiée claire sur la location de longue durée pour un projet logistique. Ces cas relèvent d'un conseil juridique avant tout versement.

Si vous voulez ensuite une mesure fiable de la surface ou des limites, les levés et le bornage sont réalisés par des géomètres topographes partenaires : nous ne les réalisons pas nous-mêmes.

Les éléments ci-dessous viennent de la presse économique (Hespress, 26/01/2023 et 03/03/2023), faute d'avoir pu relire le décret 2-23-1 au Bulletin officiel. Le Bulletin officiel fait foi. Pour le détail et les cas de cumul, voir l'article sur la Charte de l'investissement et l'immobilier industriel.

Quatre points à retenir pour un projet logistique.

• La logistique et le transport figurent, selon Hespress (26/01/2023), parmi les secteurs prioritaires de la prime sectorielle du régime principal. Le Matin (12/05/2026) indique que la logistique figure parmi les secteurs prioritaires de la Charte. La liste de l'arrêté n'a pas été relue.
• Pour les TPME, Hespress (14/11/2025) écrit que la logistique est éligible sans subvention supplémentaire (stockage frigorifique et unités logistiques dans les ports). Le360 (08/11/2025) ne la cite pas parmi les activités prioritaires. L'exigence d'emploi diffère aussi d'une source à l'autre : un emploi stable par million de dirhams investi pour l'une, 1,5 pour l'autre. Le texte du Bulletin officiel (n° 7454 du 06/11/2025) tranche.
• Nous n'avons pas trouvé de prime qui prenne en charge le prix du terrain. Une mise à disposition foncière peut se négocier pour les projets stratégiques.
• Les dérogations d'urbanisme prévues par la loi 22-24 sont, selon la presse, limitées aux projets industriels et hôteliers. Un entrepôt pur ne peut donc pas les supposer acquises : c'est le zonage du plan d'aménagement qui s'applique.

Dernier point, le plus fragile : le cumul entre les avantages d'une zone d'accélération industrielle et les primes de la Charte. L'article 43 de la loi 19-94 rendait les avantages de zone exclusifs de tout autre ; selon la presse, le projet de loi 56.23, adopté par les deux chambres (début mai 2024 pour la seconde), l'abroge, mais nous n'avons pas vérifié sa publication au Bulletin officiel. Le cumul n'est donc pas une certitude : à vérifier sur votre dossier avec le CRI.

Il n'y a pas de réponse générale, et nous ne promettons aucun rendement. Chaque option déplace un risque.

Dans une zone d'accélération industrielle, l'entreprise autorisée peut acheter le terrain nécessaire à son projet, ou le louer : l'aménageur loue aussi des bâtiments, des hangars et des terre-pleins. Mais le régime est attaché à l'entreprise autorisée, pas au terrain, et la revente d'un lot suppose des vérifications (autorisation de l'acquéreur, conditions du contrat de lot, conséquences fiscales de l'article 27). Le détail (autorisation, règlement en devises, revente) est dans le guide des zones franches au Maroc.

Pour un bien qui se revendra, la prudence tient en une phrase : la valeur d'un lot ne dépend pas de la situation fiscale de son détenteur actuel, mais de ce que paieraient les acquéreurs possibles. Quand ces acquéreurs sont restreints, ce sont des comparables adaptés qui en rendent compte, pas un rabais standard.

Un cabinet dont les experts sont certifiés RICS, comme ReaConsult, chiffre la valeur vénale d'un terrain ou d'un entrepôt, et sa valeur locative, avec les comparables, les hypothèses et les limites écrits. Le rapport est documenté et vérifiable ligne à ligne : il ne s'impose à personne, il vous permet de négocier ou de décider avec un chiffre explicable.

Ce que l'expertise ne fait pas : elle ne trouve pas de terrain, ne met pas en relation avec un vendeur, ne promet ni rendement ni plus-value, et ne remplace ni le notaire, ni l'avocat, ni le CRI. Elle prend en compte le statut du lot, l'emprise, la desserte, le zonage et, en zone d'accélération industrielle, le cercle des acquéreurs possibles, puisque seule une entreprise autorisée peut exploiter le lot. Notre page sur l'expertise d'entrepôts et de plateformes logistiques décrit la mission. À partir de 3 500 MAD HT, devis sous 24 h, rapport sous 5 à 8 jours ouvrés.