1. Loi 19-94 — du régime « zones franches d'exportation » aux « ZAI »
La Loi 19-94 relative aux zones franches d'exportation, promulguée par le dahir n° 1-95-1 du 26 janvier 1995, est le cadre fondateur du régime franc industriel au Maroc. La Loi de Finances 2020 a procédé au renommage en Zones d'Accélération Industrielle (ZAI) et a ajusté le taux d'IS applicable après la période d'exonération.
2. Régime fiscal et douanier de la ZAI
- Impôt sur les sociétés — exonération totale pendant 5 ans à compter de la première opération. Après cette période : taux réduit de 15 % pour les sociétés créées à partir de 2020 ; régime transitoire de 8,75 % pendant 20 ans pour les sociétés établies avant 2020 (puis alignement).
- Droits d'enregistrement — exonération sur l'acquisition foncière, sous condition de maintien de l'activité industrielle 10 ans.
- TVA et droits de douane — exonération sur les intrants liés à l'activité d'exportation, sous régime suspensif.
- Change — régime de convertibilité libre permettant le rapatriement des bénéfices et du produit de cession (cohérent avec l'article 31 de la Charte 03-22).
- IR sur salaires — régime spécial selon dispositions des conventions de zone.
Zones concrètement concernées : Tanger Med Industrial Platform (TMSA), Tanger Automotive City, Atlantic Free Zone Kénitra (MEDZ), Midparc Nouaceur (MEDZ), nouvelle ZAI de Moulay Abdellah (283,9 ha approuvée 03/2024), et autres zones désignées par décret.
3. Casablanca Finance City (CFC) — régime distinct mais comparable
Le statut CFC s'adresse aux services financiers, professionnels et de holding — il n'est pas applicable à l'immobilier industriel productif. Régime fiscal :
- Exonération totale d'IS les 5 premières années.
- Au-delà : 20 % plafonné (exclu du taux 35 %), cotisation minimale post-5 ans de 0,25 %.
- IR salariés CFC : 20 % pendant 10 ans maximum.
- Exclusion des banques et compagnies d'assurance.
Pour un investisseur cherchant à structurer simultanément l'exploitation industrielle (en ZAI) et la holding ou les fonctions financières (à CFC), une architecture à deux véhicules peut être pertinente — sous conditions de réalité économique pour éviter le risque de requalification.
4. Droit commun — référence sans avantage spécial
En dehors des ZAI et du CFC, le droit commun s'applique : IS au barème (taux marginal 35 % pour les bénéfices au-delà de 100 millions de dirhams selon le barème 2024-2026), TVA 20 % sur la majorité des opérations, droits d'enregistrement de 4 % sur l'acquisition foncière professionnelle. Les zones de Casablanca historique (Aïn Sebaâ, Sidi Bernoussi), Mohammedia, Tit Mellil, Berrechid relèvent du droit commun — sauf si elles bénéficient d'un cadre régional spécifique au cas par cas.
5. Comparatif synthétique
| Régime | IS | Droits d'enreg. | Vocation |
|---|---|---|---|
| ZAI (post-2020) | 0 % pendant 5 ans → 15 % | Exonéré (10 ans maintien) | Industriel exportateur |
| ZAI (pré-2020) | 0 % pendant 5 ans → 8,75 % 20 ans | Exonéré | Industriel exportateur |
| CFC | 0 % 5 ans → 20 % plafonné | Droit commun | Services financiers / holding |
| Droit commun | Barème jusqu'à 35 % | 4 % | Toute activité hors régime spécial |
6. Impact direct sur la valorisation RICS
Le régime fiscal applicable est un input direct du DCF : un actif en ZAI produit un cash-flow net d'impôt sensiblement supérieur à un actif équivalent en droit commun, ce qui se traduit dans la valeur de marché. Trois conséquences pour le rapport RICS Red Book :
- Modélisation du flux post-IS spécifique à la ZAI — exo totale puis 15 %, sur l'horizon de détention.
- Cap rate ajusté au régime fiscal — l'avantage fiscal réduit le risque relatif et peut justifier un cap rate plus bas (donc une valeur plus élevée), à locataire et durée de bail équivalents.
- Conditionnalité — l'avantage fiscal est lié à l'exploitation effective de l'activité industrielle exportatrice. Si l'actif est cédé à un usage qui sort du cadre ZAI, l'avantage tombe et la valeur baisse. L'expert doit modéliser ce risque dans la valeur terminale.