1. Le préalable — clarifier la base de valeur
Avant toute méthode, il faut fixer la base de valeur (Basis of Value) selon IVS 104 / RICS Red Book : Valeur de marché (Market Value) pour la majorité des cessions et financements ; juste valeur IFRS 13 pour le reporting financier ; valeur d'exploitation / d'usage pour les besoins assurance ; valeur d'assurance reconstruction pour les contrats dommages. La base conditionne la méthode admissible et la nature des comparables.
2. Trois approches RICS — laquelle quand
2.1 Approche par les revenus (Income Approach — IVS 105)
Pour les entrepôts logistiques loués ou susceptibles d'être loués, l'approche revenus est primaire. Deux variantes : (a) capitalisation directe du Net Operating Income (NOI ÷ cap rate) ; (b) Discounted Cash Flow (DCF) projetant les loyers sur 5 à 10 ans, plus une valeur terminale capitalisée au cap rate de sortie. Si le bien est loué, on applique la méthode Term & Reversion : term = DCF du loyer contractuel jusqu'à fin de bail, reversion = DCF du loyer économique de marché (ERV — Estimated Rental Value) ensuite avec un cap rate supérieur (prime de risque re-location). La référence loyer Grade A Maroc 2025 (186 à 232 MAD/m²/mois) sert de base pour l'ERV.
2.2 Approche par le coût (Cost Approach — IVS 105 + RICS VPGA 5)
La méthode DRC (Depreciated Replacement Cost) codifiée par RICS VPGA 5 est indispensable pour les actifs sur-mesure rarement échangés : usines manufacturières spécialisées, lignes process intégrées, cold storage haute densité, data centers, équipements lourds. Calcul : (i) coût de reconstruction à neuf au standard équivalent ; (ii) moins dépréciation physique (usure liée à l'âge et à l'exploitation) ; (iii) moins dépréciation fonctionnelle (obsolescence technique) ; (iv) moins dépréciation économique externe (surcapacité de marché, désaffection). Cross-check obligatoire par capitalisation du loyer économique pour valider la défendabilité du résultat.
2.3 Approche par comparaison (Market Approach — VPS 3)
Pour les fonciers industriels en zone aménagée et les entrepôts banalisés, la méthode comparable s'applique. L'échantillon de transactions au Maroc est souvent limité : l'expert élargit géographiquement (Tanger Med → Kénitra → Mohammedia) avec ajustements documentés ligne à ligne (surface, équipements, hauteur libre, accessibilité poids lourds, sprinklage, régime fiscal applicable). Les listings (Mubawab, Avito) ne sont pas des comparables — uniquement des indicateurs de tension de marché.
3. Méthode résiduelle pour le foncier industriel
Pour un foncier brut à fort potentiel constructible (zonage I2/I3, COS connu), la méthode résiduelle codifiée par IVS 410 + RICS VPGA 10 est mobilisée : Valeur foncier = Valeur du programme constructible théorique – coûts d'aménagement et de viabilisation – coûts de construction – marge promoteur. Adaptée au foncier industriel péri-urbain de Casa (Tit Mellil, Bouskoura, Berrechid), aux extensions de zones aménagées, aux opérations de promotion-développement industriel.
4. Distinction murs / fonds / équipements
Un actif industriel en exploitation combine trois valeurs distinctes :
- Murs (asset only) — valeur immobilière nue. Méthode primaire : DCF si loué, comparable si vacant, DRC si sur-mesure.
- Fonds (operating business) — valeur de l'exploitation industrielle (clientèle, contrats, savoir-faire, marque). Hors périmètre RICS Red Book classique — approche entreprise (multiple EBITDA, DCF d'activité).
- Équipements (plant & machinery) — lignes process, presses, machines-outils, équipements frigorifiques, infrastructures techniques. Évaluation distincte (RICS Plant & Machinery Valuation).
Un rapport mélangeant les trois sans distinction est juridiquement attaquable et bancairement inutilisable. La ventilation hypothécaire exigée par les banques marocaines impose précisément cette décomposition.
5. Finalité du rapport — la grille de lecture
| Finalité | Base de valeur | Méthode primaire |
|---|---|---|
| Financement bancaire | Valeur de marché | DCF (loué) / DRC (usine) |
| Cession / acquisition | Valeur de marché | DCF / Comparable |
| Reporting IFRS 13 (OPCI, foncière) | Juste valeur | DCF + Cap directe |
| Assurance dommages | Valeur reconstruction | Cost approach (à neuf) |
| Expertise judiciaire (expropriation) | Valeur vénale | Comparable + DCF |
| Succession / IFI | Valeur vénale | Comparable + DCF |
6. Cinq erreurs à éviter
- Mélanger valeur des murs et valeur du fonds — produit un chiffre inopérationnel pour la banque et la comptabilité.
- Comparables tirés de listings — surévaluation de 10 à 30 % par rapport aux transactions réelles.
- DRC sans cross-check par les revenus — le coût de remplacement ne vaut que s'il existe une demande pour le bien à ce prix.
- Cap rate générique appliqué à un site spécifique — un entrepôt de Tanger Med Grade A n'a pas le même cap rate qu'un light industrial péri-urbain.
- Ignorer le régime fiscal applicable — un actif en ZAI a une valeur différente d'un actif équivalent en droit commun, en raison du flux net d'impôt.