1. Présentation du bien (cas anonymisé)
- Localisation : Mohammedia, axe autoroutier Casa-Rabat, à environ 5 km de l'échangeur A1, proximité port de Mohammedia.
- Foncier : 2,5 hectares (25 000 m²), titre foncier individuel, zonage industriel I3.
- Bâti : entrepôt logistique Grade A de 12 000 m² entreposés + 600 m² bureaux. Hauteur libre sous panne 11,5 m, charge au sol 5 t/m², 10 quais à niveau avec niveleurs hydrauliques, sprinklage ESFR, sol béton armé quartzé, ventilation à courant d'air haut.
- Locataire : opérateur 3PL filiale d'un groupe international, bail commercial 9 ans signé il y a 3 ans, indexation IRL annuelle, garantie maison-mère.
- Loyer en place : 200 MAD/m²/mois sur 12 000 m² (cohérent avec la fourchette Grade A Maroc 2025).
- Finalité du rapport : financement bancaire CapEx pour extension de l'activité de la société propriétaire-bailleur.
2. Choix méthodologique
L'actif est loué à un opérateur solvable sur un bail long. La méthode primaire est l'approche par les revenus (IVS 105), déclinée en Term & Reversion (RICS VPS 3). Cross-checks par comparable (Market Approach) sur les fonciers industriels en zone aménagée et par DRC (VPGA 5) pour la cohérence avec le coût de remplacement à neuf. La méthode résiduelle est ici secondaire (foncier déjà bâti).
3. Term & Reversion — construction du DCF
Phase Term — actualisation du loyer contractuel jusqu'à l'échéance du bail (6 ans résiduels). Loyer annuel contractuel : 200 × 12 × 12 000 = 28,8 MDH/an. Indexation IRL retenue : hypothèse 2,5 % par an. Taux de capitalisation appliqué reflète la sécurité du flux (locataire en place, garantie maison-mère) — sur la fourchette basse OPCI Maroc 6-9 %, retenir hypothèse 7 % pour le term.
Phase Reversion — actualisation du loyer économique de marché (ERV) à compter de l'échéance, capitalisé en perpétuité. ERV retenu : 205 MAD/m²/mois (haut de fourchette Grade A 2025 ajusté à la qualité du site et à la croissance attendue). Cap rate reversion supérieur au term pour intégrer prime de risque re-location : hypothèse 7,5 à 8 %. La différence entre loyer en place et ERV indique une situation légèrement under-rented — la reversion crée donc de la valeur.
4. Cross-check — méthode comparable
Recherche de transactions récentes (12 à 24 mois) sur des entrepôts comparables : axe Casa-Rabat, Grade A, surface 8 000 à 20 000 m², bail signé ou opérationnel. Échantillon souvent restreint au Maroc — élargissement à Tanger Med et Atlantic Free Zone Kénitra avec ajustements documentés (localisation, régime fiscal applicable, qualité technique). Les transactions privées entre OPCI et industriels constituent la meilleure base, accessibles via le réseau de l'expert.
5. Cross-check — DRC (VPGA 5)
Coût de reconstruction à neuf au standard équivalent : (a) coût de viabilisation foncier en zone industrielle ; (b) coût construction bâti Grade A 12 000 m² entrepôt + 600 m² bureaux (référence sectorielle 3 500 à 5 000 MAD/m² selon les standards Grade A marocains et le détail des prestations) ; (c) coût équipements fixes (sprinklage ESFR, niveleurs, racks éventuels — souvent hors murs). Application des dépréciations : physique (âge 5 ans, durée de vie utile 30+ ans), fonctionnelle (rien à signaler — Grade A actuel), économique externe (cohérent avec le marché). Le résultat DRC sert de borne haute, contre laquelle la valeur de marché est arbitrée.
6. Réconciliation des trois résultats
Le rapport RICS Red Book présente les trois résultats (DCF, comparable, DRC) avec leurs poids relatifs. Pour un entrepôt Grade A loué, le DCF reste primaire car c'est lui qui reflète la réalité économique du bien tel qu'exploité. Le comparable confirme l'ordre de grandeur. Le DRC borne le haut et alerte si la valeur de marché dépasse le coût de remplacement — signal de marché tendu ou de pricing à reconsidérer.
7. Présentation du rapport
Le rapport livré au client comprend :
- Lettre d'ouverture et base de valeur (IVS 104, Market Value).
- Description du bien : foncier, bâti, équipements, photos, plan masse, situation locative.
- Analyse de marché : zone, demande, offre, transactions comparables, dynamiques sectorielles.
- Méthodes appliquées avec hypothèses détaillées (rent ERV, cap rates term et reversion, taux d'actualisation, indexation).
- Modélisation DCF Term & Reversion en annexe.
- Cross-checks (comparable + DRC).
- Synthèse, valeur arrêtée, sensibilités (variation cap rate ± 50 bps, ERV ± 5 %).
- Limites et hypothèses sous lesquelles la valeur est valable.
- Engagement RICS du signataire (qualification, indépendance, secret professionnel).
8. Pour les banques marocaines
Le rapport est opposable aux principales banques marocaines (Attijariwafa Bank, BMCE, BCP, CIH, CFG, Société Générale, Banque Populaire) qui en accepteront la base. Pour les financements supérieurs à un seuil (variable selon banque), un avis indépendant complémentaire peut être demandé. Le respect des standards RICS Red Book Global Standards 2025 et de la Charte de l'Expertise Immobilière au Maroc (6e édition 2025) est la condition de la défendabilité du rapport en commission de crédit comme devant un éventuel contentieux.