Zones franches de Kénitra et de la région Rabat-Salé-Kénitra : AFZ, Aïn Johra, Bouknadel 2, Skhirat
L'Atlantic Free Zone de Kénitra a fait l'objet de deux projets d'extension successifs : 442,56 hectares en février 2024 (selon la presse), puis 598,68 hectares en mars 2025, publication à vérifier. Voici les zones de Kénitra et de sa région Rabat-Salé-Kénitra (Aïn Johra est en province de Khémisset), leurs surfaces, ce qu'on y fait, et ce qui distingue une zone franche d'une zone industrielle ordinaire.
Dans la région Rabat-Salé-Kénitra, plusieurs zones d'accélération industrielle (ZAI) se sont créées ou agrandies depuis 2022. La plus connue, l'Atlantic Free Zone, a fait l'objet de deux projets d'extension successifs : 442,56 hectares en février 2024 (selon la presse), puis 598,68 hectares en mars 2025, publication à vérifier ; aucun texte consolidé n'est disponible. Pour un dirigeant qui compare des sites, ou qui détient un actif sur cet axe, le périmètre exact compte : il décide de ce qu'il achète ou de ce qu'il évalue.
Ce guide est le pendant de celui sur les zones de Tanger et de Tétouan. Le cadre juridique commun est dans le guide national des zones franches.
Les zones de l'axe et leurs surfaces publiées
| Zone | Commune | Surface publiée | Aménageur | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Atlantic Free Zone (Ameur Seflia) | Kénitra | 442,56 ha (projet de décret, Conseil de février 2024, selon la presse), puis 598,68 ha (Conseil du 13/03/2025, projet de décret 2.25.149 modifiant le décret 2.09.442, deux parcelles) | MEDZ (filiale de la CDG), selon la CDG | Existante ; deux extensions successives, publication au BO à vérifier |
| Aïn Johra | Sidi Boukhalkhal, province de Khémisset | 69,98 ha (2022) ; 117 ha après l'extension de mars 2025, selon Hespress (source unique, à confirmer) | Société de gestion du parc | Décret 2.22.433, Conseil du 30 juin 2022 ; extension approuvée en mars 2025 |
| Bouknadel 2 | Préfecture de Salé (Sidi Bouknadel selon TelQuel, commune d'Amer selon Médias24) | Non retrouvée | Non retrouvé | Décret 2.26.593, BO n° 7549 du 5 octobre 2026, selon la presse |
| Skhirat | Skhirat | Non retrouvée | Non retrouvé | Projet de décret 2.25.800, Conseil du 9 octobre 2025 ; publication non vérifiée |
| Nouvelle zone logistique de l'AMDL | Kénitra | Non précisée | AMDL | Annoncée en juillet 2024, en cours selon Le Matin (12 mai 2026) ; ce n'est pas une ZAI |
Pour situer le reste du territoire : Midparc, à Nouaceur près de Casablanca, compte 125 hectares dont 38 cessibles en zone franche selon la CDG (128 ha dans la presse de 2025) ; la ZAI Jorf, à Moulay Abdellah, 283 ha 93 a 84 ca (décret 2-24-257 du 29 mars 2024) ; Fès-Bensouda a un projet de décret 2.25.799 adopté le 9 octobre 2025. Ces zones sont reprises dans le guide national.
Les surfaces. Pour l'Atlantic Free Zone, 442,56 et 598,68 hectares sont deux étapes successives : le projet d'extension approuvé en février 2024 (selon la presse), puis le projet de décret 2.25.149 du Conseil du 13 mars 2025, qui modifie le décret 2.09.442 du 21 décembre 2009 et couvre deux parcelles, selon la MAP. Nous n'avons pas vérifié la publication de ces textes au Bulletin officiel. Avant d'acheter ou d'évaluer, faites confirmer le périmètre en vigueur par l'aménageur et sur l'acte de création. Aïn Johra n'est pas à Kénitra mais en province de Khémisset, et ses 117 hectares ne reposent que sur Hespress. Pour Bouknadel 2, le lieu même (Sidi Bouknadel ou Amer) diffère selon les sources.
Qui s'y installe
La presse place sur l'axe des constructeurs automobiles, notamment à l'Atlantic Free Zone, ainsi qu'un projet de batteries pour véhicules électriques dont la mise en service a été annoncée pour octobre 2026, non confirmée à ce jour. Nous ne citons pas les entreprises et ne donnons aucun chiffre de production, faute de source primaire.
La vocation exacte de chaque zone figure dans son acte de création (loi 19-94, art. 2) : seules les activités qu'il prévoit y sont autorisées. Un lot est donc destiné à un type d'occupant, pas à tous. Pour un actif déjà bâti, la première question est la compatibilité entre l'activité exercée, l'autorisation délivrée et l'acte de création.
L'accès : la ligne à grande vitesse et le fret
La LGV Kénitra-Marrakech, qui part de Kénitra, a atteint environ 30 % d'avancement en mai 2026 selon TelQuel (26 mai 2026), dans un programme de l'ONCF de 96 MMDH sur 2024-2030 (Médias24, 22 janvier 2025). Ces infrastructures concernent d'abord les voyageurs : le volet fret et les ports secs de ces programmes ne sont pas vérifiés. L'argument ferroviaire ne doit donc pas entrer dans une évaluation sans pièce sur le fret. Nous ne publions pas de temps de parcours ni de distance, faute de source.
Zone franche ou zone industrielle ordinaire : ce qui change
| Point | Zone d'accélération industrielle (loi 19-94) | Zone industrielle ordinaire |
|---|---|---|
| Texte | Loi 19-94 et acte de création de la zone ; la loi 102-21 ne s'y applique pas, selon la presse | Droit commun de l'urbanisme et de l'aménagement des zones industrielles |
| Accès | Autorisation du wali ou du gouverneur sur avis conforme de la commission locale (art. 11, version consolidée de 2001) ; activités fixées par l'acte de création | Pas de commission locale au titre de la loi 19-94 |
| Impôt sur les sociétés | Exonération de 5 exercices dès le début d'exploitation, puis 20 % (CGI art. 6-II-B-8°, 247-XXXVII-A-2) ; exclusion du taux de 35 % (art. 19-I-B) | Droit commun : 20 % ; 35 % si le bénéfice net atteint 100 MDH (art. 19-I) |
| Régime douanier et de change | Marchandises entrées depuis le territoire considérées comme exportées ; règlements en devises dans la zone (art. 19 et 22) | Droit commun douanier |
| Revente d'un lot | Aucune restriction de cession dans la loi elle-même, mais seule une entreprise autorisée peut exploiter le lot ; art. 27 sur la rétrocession avant la 10e année | Pas de restriction propre à la loi 19-94 |
Le tableau ne dit pas laquelle est la meilleure : une zone ordinaire convient à une activité tournée vers le marché national, une ZAI à une activité d'export. Il dit qu'on ne peut pas transposer les références de l'une à l'autre. Le régime étant attaché à l'entreprise autorisée, la valeur d'un lot ne dépend pas de la situation fiscale de son occupant actuel.
Évaluer un actif sur l'axe atlantique
Le guide de Tanger s'applique ici : comparables choisis parmi des zones équivalentes, droit détenu qualifié (propriété, superficie ou bail), autorisation et acte de création relus, statut du lot précisé. Deux points propres à l'axe : les extensions successives ci-dessus, qui obligent à faire cadrer le lot dans la zone exacte, et le voisinage de zones industrielles ordinaires, dont les références ne sont pas transposables. Nous ne chiffrons aucune décote ou prime.
Kénitra n'est pas l'une de nos six villes : nous intervenons depuis notre réseau, avec les levés et le bornage réalisés par des géomètres partenaires. Voyez l'expertise immobilière à Kénitra, celle de Salé et l'article sur l'évaluation d'une unité industrielle en zone franche. Pour l'offre de foncier en dehors des zones franches, voyez l'article sur le foncier logistique.
Pour la valeur d'un lot, d'une unité ou d'un entrepôt à Kénitra ou sur l'axe Rabat-Salé, la mission est présentée sur la page expertise d'immobilier industriel au Maroc, à partir de 3 500 MAD HT, devis sous 24 h.
- Faire confirmer le périmètre exact de la zone et la place du lot dans cet acte de création.
- Vérifier si le site est une ZAI ou une zone industrielle ordinaire.
- Réunir l'autorisation, le règlement intérieur de l'aménageur et le contrat de lot.
- Qualifier le droit détenu : pleine propriété, superficie ou bail.
- Ne retenir aucun argument ferroviaire de fret sans pièce justificative.
FAQ
Quelle est la superficie de l'Atlantic Free Zone de Kénitra ?
Ce sont deux étapes successives : 442,56 hectares dans le projet d'extension approuvé en février 2024 (selon la presse), puis 598,68 hectares dans le projet de décret 2.25.149, approuvé au Conseil de gouvernement du 13 mars 2025 selon la MAP. Leur publication au Bulletin officiel est à vérifier. Faites confirmer le périmètre par l'aménageur, MEDZ selon la CDG.
Quelle différence entre une zone franche et une zone industrielle ordinaire ?
Une zone franche d'accélération industrielle relève de la loi 19-94 : autorisation du wali sur avis conforme d'une commission locale, régime douanier et de change particulier, exonération d'IS de 5 exercices. Selon la presse, la loi 102-21 sur les zones industrielles ne s'y applique pas. Une zone ordinaire relève du droit commun.
Que sont Aïn Johra, Bouknadel 2 et Skhirat ?
Aïn Johra est une ZAI de la province de Khémisset (région Rabat-Salé-Kénitra), de 69,98 hectares par le décret 2.22.433 (2022) et de 117 hectares après l'extension de mars 2025, selon Hespress, seule source. Bouknadel 2 a un décret publié au BO n° 7549 du 5 octobre 2026, selon la presse. Skhirat est un projet de décret adopté en Conseil de gouvernement le 9 octobre 2025, dont la publication n'est pas vérifiée.
La ligne à grande vitesse améliore-t-elle l'accès au fret ?
Nous ne pouvons pas l'affirmer. La LGV Kénitra-Marrakech avait atteint environ 30 % d'avancement en mai 2026 selon la presse, dans un programme de l'ONCF de 96 MMDH sur 2024-2030, mais le volet fret et les ports secs de ces programmes ne sont pas vérifiés.
Peut-on revendre un lot de l'Atlantic Free Zone à n'importe quel industriel ?
Pas à n'importe lequel : la loi ne fixe pas elle-même de restriction de cession, mais seule une entreprise qui obtient l'autorisation peut exploiter le lot, l'acte de création fixe les activités admises et le contrat de lot peut ajouter des conditions. Dans la version consolidée de 2001 que nous avons lue, l'article 27 de la loi 19-94 prévoit des droits d'enregistrement majorés en cas de rétrocession avant la dixième année, sauf au profit d'une entreprise de la zone. Consultez votre notaire.
Intervenez-vous à Kénitra ?
Oui, depuis notre réseau, Kénitra n'étant pas l'une de nos six villes. L'expertise commence à 3 500 MAD HT avec devis sous 24 h. Les levés et le bornage sont réalisés par des géomètres partenaires.
Pour aller plus loin
- Évaluation d'une unité industrielle en zone franche
- Zones franches : le régime fiscal en détail
- Marché de l'immobilier industriel 2026 : cartographie des zones
Tous nos articles : investissement.
Un actif à Kénitra ou sur l'axe Rabat-Salé à évaluer ?
Périmètre de zone, droit détenu, comparables entre zones équivalentes. À partir de 3 500 MAD HT, devis sous 24 h.
Demander un devis