Zones franches de Tanger et Tétouan : TFZ, Melloussa, Automotive City, zone par zone

Selon le communiqué du groupe repris par la presse le 13 avril 2026, Tanger Med Zones couvre 3 000 hectares, plus de 1 500 entreprises et près de 145 000 emplois. Le chiffre d'affaires industriel 2025 atteint 188 MMDH (+8 %), dont 125 MMDH pour l'automobile (+6,8 %), 50,4 MMDH pour la logistique (+9,6 %) et 12,7 MMDH pour les autres industries (+19 %). Le groupe cite 84 nouveaux projets, pour 4,9 MMDH d'investissement et 11 776 emplois. Aucune donnée d'exportation n'est publiée dans ces sources.

Le port voisin de Tanger Med a manutentionné 11 106 164 EVP (conteneurs équivalents vingt pieds) en 2025, selon le communiqué de l'autorité portuaire repris par la presse le 2 février 2026. Le port est l'une des raisons d'être des zones : la loi 19-94 prévoit d'ailleurs que l'exploitant portuaire ou aéroportuaire peut assurer l'aménagement et la gestion d'une zone située dans une zone portuaire ou aéroportuaire (art. 8).

Ces totaux sont ceux d'un aménageur. Ils ne disent rien du prix ni de la disponibilité d'un lot, et nous n'avons trouvé aucun prix ni loyer publié par les aménageurs.

Trois remarques. Les surfaces datent de sources et d'années différentes : ne les additionnez pas, et ne les rapprochez pas des 3 000 hectares d'ensemble. Tanger Automotive City est déjà comprise dans ces 3 000 hectares. Enfin, nous ne publions aucune distance entre ces zones et le port ou l'aéroport : nous n'avons pas de source datée à citer, et une mesure sur plan ne remplace pas le temps de parcours réel.

Pour une société installée dans une ZAI sous la loi 19-94, le CGI 2026 prévoit une exonération d'impôt sur les sociétés de 5 exercices à compter du début d'exploitation (art. 6-II-B-8°), puis 20 % depuis le 1er janvier 2026 (art. 247-XXXVII-A-2). Le taux normal est aussi de 20 % ; passé 5 exercices, le taux n'est plus réduit par rapport au taux normal. La seule différence d'IS est l'exclusion du taux de 35 % applicable aux bénéfices nets d'au moins 100 MDH (art. 19-I-B). Les sociétés installées avant le 1er janvier 2021 conservent à titre transitoire le régime antérieur (8,75 % sur 20 exercices), hors chantiers de construction, établissements de crédit et assurances ; après les 20 exercices, l'art. 19-I A ou B s'applique à compter de 2027, et l'exclusion du taux de 35 % n'est pas acquise pour elles. À vérifier sur chaque dossier. Les sociétés intervenant dans la zone spéciale de développement Tanger-Méditerranée et l'Agence spéciale Tanger-Méditerranée ont leurs propres dispositions (art. 6-II-B-9° et art. 129-IV-7°).

Le point décisif pour l'immobilier : ces avantages sont attachés à l'entreprise autorisée, pas au terrain. Un acquéreur n'hérite pas du calendrier fiscal du vendeur ; il doit obtenir sa propre autorisation (loi 19-94, art. 11), sur laquelle il est statué dans les 30 jours du dépôt (art. 12). Ces articles sont cités dans la version consolidée de 2001 que nous avons lue : la loi a été modifiée depuis, et chaque point se confirme sur le texte en vigueur. Le régime reste lié à l'activité : les articles 40 et 41 interdisent la vente au détail et la résidence dans la zone. Si vous détenez un lot, relisez aussi l'article 27 sur la rétrocession avant la dixième année suivant l'autorisation, présenté dans le guide national.

Un terrain industriel de la périphérie de Tanger et un lot de TFZ ne s'adressent pas aux mêmes acquéreurs. Le premier se vend à tout industriel ou logisticien. Pour le second, la loi ne fixe pas elle-même de restriction de cession, mais seule une entreprise qui obtient l'autorisation peut exploiter le lot, et le contrat de lot peut ajouter des conditions. Un expert qui prendrait les ventes de la ville comme références ferait l'hypothèse d'un marché que le lot n'a pas. Voici les lignes directrices générales de la méthode, sans valeur chiffrée.

Les comparables. Ils se cherchent d'abord dans des zones équivalentes (même type d'activité, même niveau de services), puis, à défaut, dans des marchés plus larges avec des ajustements motivés. Quand les transactions manquent, ce qui est fréquent en zone, le rapport le dit et se rabat sur la valeur locative ou le coût de remplacement, selon que le bâtiment est réutilisable par d'autres.

L'emprise. On évalue ce que le titulaire détient : surface du lot, droit réel (pleine propriété, superficie ou bail de l'aménageur), servitudes, parties communes. Le bâti d'une unité automobile ou logistique est souvent dimensionné pour un process précis, ce qui pèse sur son usage alternatif.

L'autorisation. Une autorisation existe-t-elle, pour quelle activité, avec quels délais de réalisation (art. 13), et correspond-elle à ce qui est construit ? Le règlement intérieur de l'aménageur (art. 14) et son cahier des charges complètent la lecture.

Le statut du lot. Un lot déjà bâti et un lot nu n'ont ni les mêmes risques ni les mêmes acquéreurs. Un lot en location de l'aménageur n'est pas un bien que l'on vend.

Enfin, la valeur vénale ne dépend pas de la situation fiscale de l'occupant actuel : elle reflète ce que paierait le marché des acquéreurs possibles. L'exonération qui court chez le vendeur n'est pas une plus-value du terrain. Nous ne chiffrons aucune décote ou prime ici : elle se justifie dossier par dossier. Nos études de cas, comme celle d'une plateforme logistique à Tanger Med, montrent la démarche, et notre guide d'évaluation d'une unité industrielle en zone franche la détaille.

Pour l'automobile et ses fournisseurs, Tanger Automotive City et Melloussa sont les sites de référence de l'aménageur, et Kénitra offre une alternative : voyez le guide de Kénitra et de l'axe atlantique. Pour l'export de bureau (centres d'appels, services informatiques), Tétouan Shore. Pour le stockage lié au port, Medhub ou Fnideq. Pour une logistique de distribution nationale, la question dépasse les zones franches : voyez notre analyse de la stratégie logistique de l'État. Pour le cumul éventuel avec la Charte de l'investissement, relisez la réserve sur l'article 43 dans le guide national : il est à vérifier avec le Centre régional d'investissement, qui accompagne le projet sans vendre de foncier.