تعلن مناطق طنجة المتوسط، في بلاغ المجموعة الذي نقلته الصحافة بتاريخ 13 أبريل 2026، عن 3000 هكتار وأكثر من 1500 مقاولة ونحو 145 ألف منصب شغل في سنة 2025. وخلف هذا المجموع مواقع مختلفة الاستعمال والوضع القانوني: بعضها مناطق للتسريع الصناعي أحدثت بموجب القانون 19.94، وبعضها مناطق أنشطة للمهيئ، وأحدها حديقة مكاتب. ويعرض المقال هذه المواقع بأرقامها المنشورة وتواريخها، ويبين متى يكون الوضع القانوني غير ثابت، ثم كيف يقدر أصل داخلها. ولا نورد فيه ثمنا للمتر المربع ولا كراء منشورا، فلم نجد أيا منهما لدى المهيئين.
1. أرقام مناطق طنجة المتوسط لسنة 2025: ماذا تصف؟
حسب بلاغ المجموعة الذي نقلته الصحافة في 13 أبريل 2026، تغطي مناطق طنجة المتوسط 3000 هكتار وتضم أكثر من 1500 مقاولة ونحو 145 ألف منصب شغل. وبلغ رقم المعاملات الصناعي لسنة 2025 ما قدره 188 مليار درهم بزيادة 8 %، منها 125 مليار للسيارات (زائد 6,8 %) و50,4 مليار للوجستيك (زائد 9,6 %) و12,7 مليار لصناعات أخرى (زائد 19 %). وتذكر المجموعة 84 مشروعا جديدا باستثمار 4,9 ملايير درهم و11776 منصب شغل. ولا توجد أرقام للصادرات في هذه المصادر. وتعامل ميناء طنجة المتوسط المجاور مع 11106164 حاوية مكافئة لعشرين قدما في 2025 حسب بلاغ سلطة الميناء الذي نقلته الصحافة في 2 فبراير 2026. والميناء من أسباب وجود المناطق، وتنص المادة 8 من القانون 19.94 على أن مستغل الميناء أو المطار يمكنه تهيئة وتدبير منطقة تقع في نطاق ميناء أو مطار. وهذه الأرقام أرقام مهيئ، لا تقول شيئا عن ثمن بقعة ولا عن توفرها.
2. المناطق مقارنة حسب الاستعمال
المنطقة الحرة لطنجة قرب مطار ابن بطوطة، نحو 440 هكتارا حسب الصحافة، للصناعات المتنوعة واللوجستيك، وأحدثت بالمرسوم 2.96.511 بتاريخ 10 نونبر 1997 حسب مصدر ثانوي لم نقرأ نصه، والنشر بالجريدة الرسمية يحتاج إلى تحقق. وطنجة أوطوموتيف سيتي بجوامعة للسيارات ومورديها: 260 هكتارا ثم 517 هكتارا بعد 2019 ثم، في مشروع المرسوم 2.24.657 المعدل للمرسوم 2.10.337 بتاريخ 20 أبريل 2011 الذي اعتمد حسب الصحافة في المجلس الحكومي ليوم 12 شتنبر 2024، 1185 أو 808 هكتارات حسب الصحافة التي تتباين في المساحة، ولم يتحقق نشره، فيما يذكر موقع طنجة المتوسط 720 هكتارا، وهي داخلة في الـ 3000 هكتار. وموقع ملوسة للسيارات: 300 هكتار هي موقع صانع سيارات يذكره موقع طنجة المتوسط، ولم يتحقق وضعه القانوني. وطنجة تيك 493,95 هكتارا في مشروع التوسعة 2.25.150 المعروض على المجلس الحكومي في 13 مارس 2025، ومدينة محمد السادس طنجة تيك 2167 هكتارا منها 87 هكتارا مجهزة قابلة للبيع منذ 2023. وميدهاب للوجستيك المينائي من 200 إلى 250 هكتارا حسب وثائق الوكالة الخاصة. وقصر المجاز منطقة التصدير للمنطقة الخاصة للتنمية طنجة المتوسط، بمشروع مرسوم معدل صادق عليه المجلس الحكومي في 5 مارس 2026.
3. مواقع تطوان والفنيدق ومجموع المساحات
وتطوان بارك 156 هكتارا و126 مشروعا و4000 منصب شغل عند الاكتمال حسب موقع المهيئ، علما أن 36 مشروعا كانت قائمة سنة 2023 مع 1600 منصب. وتطوان شور حديقة للأوفشورينغ أي مكاتب، لا منطقة صناعية، بـ 90 هكتارا حسب موقع طنجة المتوسط أو 20 هكتارا منها 6 مهيأة حسب الصحافة سنة 2023، و22 ألف متر مربع من المكاتب في المرحلة الأولى، وصفتها كمنطقة تسريع غير ثابتة. ومنطقة الأنشطة الاقتصادية بالفنيدق 95 هكتارا و76 مستودعا، وهي منطقة أنشطة لا منطقة تسريع. ولا نضيف هذه المساحات ولا نقارنها بالمجموع، ولا ننشر مسافات لأنه ليس لدينا مصدر مؤرخ.
4. ما يترتب على الوضع القانوني لمن يستغل
بالنسبة لشركة مستقرة بمنطقة تسريع صناعي بموجب القانون 19.94، تنص المدونة العامة للضرائب لسنة 2026 على إعفاء من الضريبة على الشركات طيلة 5 سنوات مالية ابتداء من بدء الاستغلال (المادة 6-II-B-8°)، ثم 20 % منذ فاتح يناير 2026 (المادة 247-XXXVII-A-2). والسعر العادي هو 20 % أيضا، فبعد السنوات الخمس لا يعود السعر مخفضا، والفارق الوحيد هو استثناء هذه الشركات من سعر 35 % المخصص للأرباح الصافية التي تساوي 100 مليون درهم أو تفوقها (المادة 19-I-B). وتحتفظ الشركات المستقرة قبل فاتح يناير 2021 على سبيل الانتقال بالنظام السابق (8,75 % طيلة 20 سنة مالية)، ويراجع في كل ملف، مع استثناء أشغال البناء ومؤسسات الائتمان وشركات التأمين الخاضعة للقواعد العامة، وتسري بعد 20 سنة مالية المادة 247-XXXVII-A ثم المادة 19-I (أ أو ب) ابتداء من 2027، فلا يسلم باستثناء سعر 35 % لهذه الشركات. وللوكالة الخاصة طنجة المتوسط والشركات المتدخلة في المنطقة الخاصة للتنمية أحكامها الخاصة (المادة 6-II-B-9° والمادة 129-IV-7°). والنقطة الحاسمة للعقار أن هذه الامتيازات مرتبطة بالمقاولة المرخص لها لا بالأرض، فالمشتري لا يرث الجدول الزمني للبائع ويحتاج ترخيصه الخاص (المادة 11) الذي يبت فيه من حيث المبدأ داخل 30 يوما (المادة 12)، حسب النسخة المحينة إلى 2001 التي قرأناها والتي عدل النص منذ ذلك. وتمنع المادتان 40 و41 البيع بالتقسيط والإقامة داخل المنطقة.
5. لماذا لا يقدر مصنع بالمنطقة الحرة بمراجع المدينة؟
لا تتجه بقعة صناعية بضواحي طنجة وبقعة داخل المنطقة الحرة إلى المقتنين أنفسهم: فالأولى تباع لكل صناعي أو لوجستي، والثانية لا يستغلها إلا من يحصل على الترخيص (المادة 11). والخبير الذي يتخذ مبيعات المدينة مراجع يفترض سوقا لا تملكها البقعة. ونورد هنا توجيهات عامة للمنهج دون أي قيمة مرقمة. فالمراجع تطلب أولا في مناطق مماثلة من حيث النشاط ومستوى الخدمات، ثم في أسواق أوسع بتعديلات معللة، وعند غياب المعاملات، وهو أمر شائع داخل المناطق، يقول التقرير ذلك ويرجع إلى القيمة الكرائية أو كلفة الإحلال بحسب إمكان إعادة استعمال المبنى. وفي ما يخص المساحة المملوكة فنقدر ما يحوزه صاحب الحق: مساحة البقعة والحق العيني من ملك أو سطحية أو كراء لدى المهيئ والارتفاقات والأجزاء المشتركة، وغالبا ما يصمم مبنى وحدة السيارات أو اللوجستيك لمسلسل محدد مما يثقل استعماله البديل.
6. الترخيص ووضع البقعة والقيمة السوقية
ويسأل عن الترخيص: هل هو موجود، لأي نشاط، وبأي آجال إنجاز (المادة 13)، وهل يطابق ما بني، مع النظام الداخلي للمهيئ (المادة 14) ودفتر تحملاته. ثم وضع البقعة: بقعة مبنية أو عارية، وبقعة مكراة من المهيئ ليست أصلا يباع. وأخيرا فالقيمة السوقية لا تتوقف على الوضع الجبائي للمستغل الحالي، وإنما تعكس ما سيؤديه المقتنون الممكنون، فالإعفاء الجاري عند البائع ليس زيادة في قيمة الأرض. ولا نحدد هنا أي خصم أو زيادة، فهو يعلل ملفا ملفا.
7. اختيار الموقع بحسب نوع النشاط
لصناعة السيارات ومورديها تعد طنجة أوطوموتيف سيتي وملوسة موقعين مرجعيين لدى المهيئ، وتمثل القنيطرة بديلا. وللخدمات المسندة (مراكز الاتصال والخدمات المعلوماتية) تطوان شور. وللتخزين المرتبط بالميناء ميدهاب أو الفنيدق. أما للوجستيك التوزيع الوطني فالسؤال يتجاوز المناطق الحرة. وبخصوص منح ميثاق الاستثمار فالجمع مع نظام المنطقة يتحقق منه لدى المركز الجهوي للاستثمار الذي يواكب المشروع ولا يبيع العقار، لأن المادة 43 من القانون 19.94 كانت تستبعد كل امتياز آخر، ولم يتحقق نشر إلغائها. ونقدر قطعة أو مصنعا أو مستودعا داخل هذه المناطق بالقيمة السوقية والكرائية انطلاقا من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، مع عرض في 24 ساعة، ولا نبيع عقارا ولا نتوسط.
عندكم أصل داخل إحدى مناطق طنجة المتوسط؟ نقدر القيمة السوقية والكرائية انطلاقا من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، مع عرض في 24 ساعة. الخبرة العقارية ←
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓مناطق طنجة المتوسط 2025: 3000 هكتار وأكثر من 1500 مقاولة ونحو 145 ألف منصب شغل حسب بلاغ المجموعة (13 أبريل 2026)
- ✓طنجة أوطوموتيف سيتي داخلة في الـ 3000 هكتار، وتوسعتها مشروع مرسوم اعتمد حسب الصحافة في مجلس 12 شتنبر 2024، وتتباين الصحافة في مساحته (1185 أو 808 هكتارات) ولم يتحقق نشره
- ✓تطوان شور حديقة مكاتب للأوفشورينغ لا منطقة صناعية
- ✓الامتياز الجبائي مرتبط بالمقاولة المرخص لها لا بالبقعة
- ✓تقدر بقعة المنطقة بمراجع من مناطق مماثلة لا بمبيعات المدينة
أسئلة متكررة
ما هي المنطقة الحرة لطنجة TFZ؟
هي منطقة حرة للتصدير أحدثت بالمرسوم 2.96.511 بتاريخ 10 نونبر 1997 حسب مصدر ثانوي، قرب مطار ابن بطوطة، نحو 440 هكتارا حسب الصحافة، ومهيئها طنجة المتوسط. لم نقرأ نص المرسوم ولا يذكر موقع المهيئ مساحتها، والنشر بالجريدة الرسمية يحتاج إلى تحقق.
هل تبلغ طنجة أوطوموتيف سيتي 1185 هكتارا؟
هذه إحدى مساحتين تتداولهما الصحافة (1185 أو 808 هكتارات) لمشروع المرسوم 2.24.657 الذي اعتمد حسب الصحافة في المجلس الحكومي ليوم 12 شتنبر 2024، وتتباين الصحافة في المساحة ولم يتحقق نشره، بينما يذكر موقع طنجة المتوسط 720 هكتارا. والمنطقة داخلة في الـ 3000 هكتار فلا تجمع معها.
هل تطوان شور منطقة صناعية؟
لا. هي حديقة للأوفشورينغ أي مكاتب للخدمات المسندة، بـ 22 ألف متر مربع في المرحلة الأولى. وتتباين مساحاتها المنشورة بين 90 هكتارا في موقع طنجة المتوسط و20 هكتارا منها 6 مهيأة حسب صحافة 2023، وصفتها كمنطقة تسريع صناعي غير ثابتة.
هل يمكن شراء بقعة بطنجة المتوسط؟
يعرض المهيئون بقعا للبيع، منها 87 هكتارا مجهزة قابلة للبيع منذ 2023 بمدينة محمد السادس طنجة تيك، إضافة إلى مبان ومستودعات. ولم نجد ثمنا ولا نموذج عقد منشورا، والحق المحصل من ملك أو سطحية أو كراء يتبع دفتر تحملات كل منطقة وعقدها.
هل يرفع الإعفاء الضريبي للمصنع قيمة الأرض؟
لا. فالنظام مرتبط بالمقاولة المرخص لها. والقيمة السوقية تعكس ما سيؤديه المقتنون الممكنون لا الوضع الجبائي للحائز الحالي، والمشتري لا يرث الجدول الزمني للبائع.
لماذا لا تكفي مراجع المدينة؟
لأن البقعة لا يستغلها إلا من يحصل على الترخيص (المادة 11) وقد يضيف عقد البقعة شروطا، وهذا يضيق عمليا سوق إعادة البيع. ويبحث التقرير عن مراجعه في مناطق مماثلة ثم يعدل بتعليل مكتوب، ويصرح بذلك عند غياب المعاملات.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية