مغاربة إسبانيا — شمال المغرب، قرب يغري بالتسرع

الجالية المغربية بإسبانيا من أكبر الجاليات المغربية بأوروبا، وهي تتركز في كطالونيا ومنطقة مورسية ومدريد والأندلس. وما يفرقها عن سائر جاليات المهجر شيء واحد يغير كل شيء بعده: قصر المسافة. فمضيق جبل طارق ذراع بحر لا أكثر، والعودة عندها متكررة — عطل نهاية أسبوع مطولة، وأعياد، وعطل مدرسية، ثم موسم الصيف حين تعبر مئات الآلاف من الأسر نحو موانئ الشمال المغربي. والنتيجة العملية أن العقار عند المقيم بإسبانيا استعمال عائلي منتظم أكثر منه توظيفا يزار مرة في السنة. وهذا يوجه اختياره نحو ما يبلغ بسرعة وبيسر، ومن هنا انجذابه إلى الشمال؛ ويجعل اقتناءه أشد تعلقا بالمكان، ومن هنا هشاشته أمام الثمن. وهذه الورقة تعالج ما يترتب على هذا القرب تحديدا: تركز الطلب في مدن بعينها، وسوق تعرف مشتريها وتنتظره، والزيارة السريعة التي لا تقوم مقام معاينة، والاقتناء في الزوجية تحت نظام مالي إسباني يحسم قبل العقد، والوكالة القنصلية حين يمنع الجدول، ثم ما يتحقق منه قبل الوعد بالبيع.

1. قرب يغير طبيعة الاقتناء نفسها

أن تكون على بعد ساعات من عقارك يغير ما تشتريه، لا وتيرة زيارتك فقط. فمن يزور مرة في السنة يشتري في الغالب أصلا يكرى أو يترك مغلقا، ويقيمه بالمردودية أو بالادخار. ومن يعبر عدة مرات في السنة يشتري سكنا يستعمل: أثاث دائم، وأغراض متروكة، ومحيط يعرفه الأبناء، وجيران يسلمون عليه. وهذا الاستعمال المنتظم يغير معايير الاختيار كلها: قرب نقطة الوصول تصير عاملا حاسما، وحجم العقار يقاس بعدد من يستقبل لا بمساحة تعاد بيعها، والصيانة تصير سؤالا يوميا لأن العقار يشغل فعلا. ولهذا لا تنقل إلى هذا الملف معايير الاقتناء بغرض الكراء كما هي. لكن قابلية إعادة البيع تبقى مع ذلك سؤالا قائما، لأن الاستعمال العائلي يتغير بتغير الأجيال: ما يناسب أسرة بأبناء صغار قد لا يناسبها بعد خمسة عشر عاما. فالقاعدة أن يقتنى للاستعمال المعلن اليوم، وأن يتحقق في الوقت نفسه من أن العقار ليس مما يصعب تصريفه غدا.

2. الشمال — الجغرافيا تختار المدينة قبل السوق

طنجة، وتطوان، ومنطقة المضيق-الفنيدق بمحطاتها الساحلية، والحسيمة، والناظور: هذه المدن تستقطب حصة واسعة من طلب الجالية بإسبانيا لسبب واحد بسيط — تبلغ في ساعات. ولمنطقة طنجة فوق ذلك دينامية خاصة بها من مرافق مينائية وبنيات تحتية وجاذبية سياحية. وينبغي أن يقال بصراحة ما يترتب على هذا: في هذه الملفات تختار الجغرافيا المدينة قبل أن تختارها السوق. أي أن المشتري يحدد وجهته انطلاقا من نقطة عبوره ومن مدة الطريق، لا انطلاقا من تحليل لسوق محلية. وهذا مفهوم تماما ما دام الاستعمال عائليا، لكنه يترك ثغرة: داخل المدينة الواحدة تتباعد الأحياء تباعدا واسعا في القيمة وفي وتيرة التصريف وفي جودة التدبير المشترك، وقرب المدينة من الميناء لا يقول شيئا عن أي حي فيها يشترى. فيبقى القرب معيارا لاختيار المدينة، ويظل اختيار الحي والعقار خاضعا لتحليل مستقل. والخلط بين المستويين هو أصل أكثر خيبات ما بعد الاقتناء في هذا الصنف من الملفات.

3. سوق تعرف مشتريها وتنتظره

للقرب وجه آخر أقل لطفا: في هذه المدن يكون طلب الجالية معروفا ومتوقعا، بل مبرمجا في التقويم. فمن يبيع يعلم متى تصل الأسر، ويعلم أنها تصل بغلاف مالي محدد سلفا وبنافذة قرار ضيقة، ويعلم أن كثيرا منها يقصد حيا بعينه لا بديل عنده عنه. ومشتر يعرف عنه أنه مقيم بالخارج، ومتعلق بمدينة بعينها، ويعاين على عجل بين رحلتين، هو مشتر معرض للتقدير الزائد. وهذا لا يعني أن الأثمان في الشمال مبالغ فيها بإطلاق، ولا نورد هنا أي نسبة أو رقم لأن المصدر لا يسنده إلى معطى قابل للتحقق العلني، ورقم مدور في هذا الموضع أسوأ من الامتناع. وإنما يعني أن الثمن المعلن في هذه المواسم يحمل في داخله تقديرا لملمح المشتري لا لخصائص العقار. والضابط أن تفصل بين الاثنين: أن تحدد قيمة العقار من خصائصه هو — موقعه داخل الحي، ومساحته المقيسة، وحالته، وحال البناية والتدبير المشترك — بواسطة طرف مستقل عن البائع وعن الوسيط، ثم تفاوض على هذا الأساس لا على أساس ما يفترض فيك.

4. زيارة سريعة بين رحلتين ليست معاينة

حتى مع مضيق يعبر في ساعات، قليل من مغاربة إسبانيا من يملك وقتا لتحقق كامل بين سفرة وسفرة. والزيارة السريعة تريك ثلاثة أشياء: الموقع، والانطباع العام، ودرجة راحتك في المكان. وهي لا تريك شيئا من الباقي: المساحة الفعلية مقيسة لا معلنة، وحال البنية والقدم تحت الإنهاءات، ووضعية التحملات المشتركة ومحاضر الجموع العامة، ومطابقة ما بني لما رخص فيه، وصحة سند الملكية وخلوه من رهن أو حجز أو ارتفاق أو تعرض لم يرفع. وهذه كلها تحتاج وقتا ووثائق ومهنيا ينتقل ويسأل ويقرأ. والحل الذي يوافق جدولك أن تفصل الزمنين: تعاين أنت وأنت هناك وتحجز مركزك، ثم يتحقق طرف مستقل بعد عودتك ويسلم تقريرا مكتوبا قبل أن توقع أي وعد. فالتحقق لا يقتضي حضورك، والحضور لا يغني عن التحقق. ومن جمعهما في ساعة واحدة لم يفعل واحدا منهما.

5. الاقتناء في الزوجية — يحسم قبل العقد

هذه أكثر الخصوصيات إهمالا في ملفات إسبانيا. فالزوجان المتزوجان هناك يخضعان لنظام مالي للزوجية: الاشتراك في الأموال المكتسبة (sociedad de gananciales) في الغالب الأعم، أو فصل الأموال (separación de bienes) إن نص عليه عقد، وهو النظام الأصلي في بعض الجماعات المستقلة ككطالونيا. وهذا النظام قد يؤثر في ثلاثة أمور تخص العقار المقتنى بالمغرب. الأول ملكية العقار نفسه: أهو للزوجين معا أم لأحدهما، وبأي أنصبة. والثاني سلطة كل واحد منهما: من يوقع العقد، ومن يستطيع لاحقا أن يتصرف فيه دون موافقة الآخر. والثالث انتقال العقار عند الوفاة، في تمفصله مع القواعد الواجبة التطبيق ووضعية الورثة. ويزداد الأمر تعقيدا عند الزوجين المزدوجي الجنسية أو المختلفي الجنسية. ولا جواب واحد يصلح للجميع: شكل الحيازة — باسم أحد الزوجين، أو باسمهما معا، أو على الشياع — يحكم فيه قبل العقد لا بعده، مع الموثق بالمغرب وعند الاقتضاء مع مستشار بإسبانيا. وهذا شأن موثق، لا شأن وسيط عقاري.

6. الوكالة القنصلية حين يمنع الجدول

قصر المسافة يجعل كثيرا من مغاربة إسبانيا يفضلون الحضور شخصيا للتوقيع، فذهاب وإياب يكفي. وهذا في ذاته امتياز لا تملكه جاليات أبعد. غير أن الجدول قد يمنع، فيبقى الاقتناء عن بعد ممكنا بالوكالة: يوكل المقيم شخصا موثوقا أو موثقه بالمغرب ليوقع باسمه. وثلاثة ضوابط. الأول أن تحرر الوكالة أمام قنصلية المغرب المختصة بإسبانيا — والشبكة موزعة على عدة مدن منها مدريد وبرشلونة والجزيرة الخضراء وبلنسية وبلباو وإشبيلية وطراغونة والمرية — أو أن تحرر بإسبانيا ثم يصادق عليها وفق الأشكال الجارية، ويتحقق من الدائرة المختصة بعنوانك قبل تحرير أي وثيقة. والثاني أن تحرر بدقة: وكالة واسعة خطر، وينبغي أن تؤطر العقار المستهدف والثمن الأقصى وسلط الوكيل بالضبط. والثالث أن يختار الوكيل باعتناء. ولا نورد هنا قائمة وثائق ولا رسوما ولا آجالا مرقمة: هذه تختلف من مقر إلى آخر وتؤكد لدى القنصلية المختصة ولدى موثقك.

7. ما يتحقق منه قبل الوعد بالبيع

التحقق قبل الالتزام ثلاثة محاور متكاملة، وهي التي تسد ما تركته الزيارة السريعة. الأول القيمة الحقيقية بالمنهج المقارن: مجال قابل للدفاع عنه، وتسويات مكتوبة، ومقارنات موثقة تسمى ولا تلمح. والثاني العيوب الظاهرة قبل الشراء: تشخيص لما يرى من خلل في البناء والإنهاءات والشبكات، مع تقدير لما يستوجب أشغالا. والثالث التدقيق التقني والقانوني: الرسم العقاري، ونظام الملكية المشتركة ووضعية التحملات، ومطابقة التعمير، والحالة الفعلية للعقار وللبناية. وهذه المحاور الثلاثة تنجز في مهمة واحدة وتسلم في تقرير واحد مطابق لمعايير Red Book ينجزه خبراء معتمدون RICS. وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: كل جهة تبقى صاحبة القرار في ملفها وفق معاييرها الخاصة. وهي خبرة حرة تنير قرارك وتسند تفاوضك الودي؛ وعند نزاع يعرض على القضاء فإن الخبير يعينه القاضي. وموضع هذا التقرير في الزمن واحد لا يتغير: قبل الوعد بالبيع، لأن بعده يكون هامش تحركك قد ذاب.

8. المسار والمسلم

مسار الاقتناء من إسبانيا يختصر في خمس خطوات مرتبة. أولاها تأطير المشروع: الاستعمال — عائلي، أو تقاعد مستقبلي، أو كرائي — والغلاف المالي الإجمالي، والمدينة والحي المستهدفان؛ فبغير تأطير يبلغ خطر الخطأ ذروته. وثانيتها دراسة السوق المحلية: الأثمان بحسب الحي داخل المدينة الواحدة، والقطاعات الحاملة، والطلب الكرائي إن كان الاستعمال يقتضيه. وثالثتها إحاطة نفسك بمن يلزم: الموثق بالمغرب، والخبير المستقل، ومشورة في شكل الحيازة بحسب نظامك المالي للزوجية. ورابعتها التحقق قبل الالتزام: خبرة القيمة والتدقيق قبل الوعد بالبيع لا بعده. وخامستها الوعد ثم العقد النهائي لدى الموثق، بأداء عن طريق التحويل لا نقدا، ثم التقييد لدى المحافظة العقارية — حضوريا أو بوكالة. والمكتب تأسس سنة 2019، وأنجز أكثر من خمسة آلاف مهمة، ويتدخل في ست مدن مغربية — الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير — ومنها ينتقل إلى باقي المواقع، بنقطة 4,9 من 5 على 47 رأيا. وتنطلق المهام من 3 500 درهم دون احتساب الرسوم، والعرض في 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام وفي 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، مع عرض شفوي في موعد يوافق التوقيت الإسباني.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓الاستعمال العائلي المنتظم يغير معايير الاختيار، ولا يعفي من سؤال التصريف غدا
• ✓القرب يختار المدينة، ولا يقول شيئا عن الحي: المستويان لا يخلطان
• ✓الطلب متوقع في الموسم، فالثمن المعلن قد يسعر ملمح المشتري لا خصائص العقار
• ✓زيارة بين رحلتين تريك الموقع والانطباع، ولا تريك المساحة ولا السند ولا التحملات
• ✓النظام المالي للزوجية بإسبانيا يحسم في شكل الحيازة قبل العقد، لا بعده

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.